【技能目标】
·1.建设用地使用权、地役权 
·2.不动产物权的设立等 
·3.动产物权的设立和转让 
·4.物权的保护

·5.债的产生 （合同、侵权、不当得利、无因管理）

一 物权的种类和法律特征
（一）物权的种类

物权包括所有权、用益物权和担保物权。
所有权：是所有人依法对自己财产（不动产和动产）所享有的占有、使用、收益和处分的权利。
用益物权：是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
担保物权：是权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。

（二）物权的法律特征 
   《物权法》规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。 
物权具有以下特征： 
   1．物权是支配权。 
   2．物权是绝对权。 
   3．物权是财产权。 
   4．物权具有排他性。 

二 与土地有关的物权
（一）土地所有权

   1、是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。

   2、我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳 动群众集体所有制。 
   3、全民所有即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 
   4、国家实行土地用途管制制度。 
   5、城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

（二）建设用地使用权 
  1、建设用地使用权的概念 
    建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。 
  2、建设用地使用权的设立 
    建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 
    设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。 
    设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。 
 3、建设用地使用权的流转、续期和消灭 
    建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，应当符合以下规定： 
   （1）当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 
   （2）应当向登记机构申请变更登记。 
   （3）附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 
    住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。 
    建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

（三）地役权 
   1、地役权的概念 
    地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。从性质上说，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。 
2、地役权的设立 
    设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款： 
   （1）当事人的姓名或者名称和住所； 
   （2）供役地和需役地的位置； 
   （3）利用目的和方法； 
   （4）利用期限； 
   （5）费用及其支付方式； 
   （6）解决争议的方法。 
    地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 

     土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。 
  3、地役权的变动 
    需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。 
 三、物权的设立、变更、转让、消灭和保护 
    （一）不动产物权的设立、变更、转让、消灭
    不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 
    物权变动的基础往往是合同关系，如买卖合同导致物权的转让。需要注意的是，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 
    （二）动产物权的设立和转让 
    动产物权以占有和交付为公示手段。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 
    （三）物权的保护 

    因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。对于物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

案例1：

【背景】：某实业有限公司与某县土地管理局于2008年3月18日订立《工业开发及用地出让合同》，约定该实业有限公司在取得土地使用证后1个月内将进行工业项目开工建设等相关事项。之后，县土地管理局依合同约定将土地交付给该实业有限公司使用。该实业有限公司对土地进行平整等工作，支付相关费用78万。2008年6月16日，县土地管理局以改变土地规划为由，要求该实业有限公司退回土地使用权。此时，尚未完成土地使用权登记。县土地管理局认为由于尚未进行土地使用权登记，合同还没有生效。该实业有限公司则向法院提起诉讼，要求继续履行合同，办理建设用地使用权登记手续。
【问题】：
1、双方订立的合同是否生效？
2、原告的建设用地使用权是否已经设立？
3、纠纷应当如何解决？

【分析】
（1）双方订立的《工业开发及用地出让合同》应当已经生效。因为，办理建设用地使用权登记，并不是合同生效的前提。一般情况下，书面合同自当事人签字或则盖章时生效，除非当事人另行约定了生效条件。
（2）该实业有限公司（以下简称原告）的建设用地使用权尚未设立。因为，按照《物权法》的规定，建设用地使用权自登记时设立。由于双方尚未完成土地使用权登记，因此原告的建设用地使用权尚未设立。
（3）如果土地规划确实改变，县土地管理局（以下简称被告）可以要求原告按照新的规划要求使用土地。如果原告不能按照新规划要求使用土地，原告有权要求解除合同，被告应当赔偿原告的损失。如果原告可以按照新规划要求使用土地，原告有权要求继续履行合同，被告硬蛋为其办理建设用地使用权登记手续。