第七节 抵押权登记
一、不动产抵押权的概念
在借贷、买卖等民事活动中，自然人、法人或其他组织为保障其债权实现，依法设立不动产抵押权的，可以由抵押人和抵押权人共同申请办理不动产抵押登记。以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。
1为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移不动产的占有，将该不动产抵押给债权人的，当事人可以申请一般抵押权首次登记；
2为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保不动产的，当事人可以申请最高额抵押权首次登记；
3以正在建造的建筑物设定抵押的，当事人可以申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权首次登记。
土地使用权抵押权设定登记是对一已登记过国有土地使用权或集体土地使用权宗地上新设定抵押权进行的土地登记。
二、不动产抵押权法律特征
（一）不动产抵押权设定受范围限制
根据有关法律、法规和相关文件精神，用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得，并已办理土地登记手续的土地使用权。
1、抵押财产范围
以下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：
(1)建设用地使用权：以出让方式获得的土地使用权，
(2)建筑物和其他土地附着物；
（3）海域使用权；
（4）以招标、拍卖、公开协商等方式取得荒地等的土地承包经营权；
（5）正在建造的建筑物；
（6）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。
2、不得办理抵押登记的财产范围
（1）土地所有权、海域所有权；
（2）耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（4）所有权、使用权不明或者有争议的不动产；
（5）依法被查封的不动产；
（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产。
（二）当地上存在房屋等建筑物或其他定着物时，土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他定着物随之抵押；地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押。[1]
（三）土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移
1．土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。
2．土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。
（四）土地使用权的抵押必须进行地价评估
土地使用权设定抵押权时必须进行地价评估，且抵押人所担保的债权不得超出其土地使用权的价值。土地使用权抵押后，该土地使用权的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。[2]
（五）抵押权人享有优先受偿权利
债务人在不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，受让人应当依法与土地所在地的土地行政主管部门签订土地使用权出让合同，从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。[3]
房地产抵押，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同
1、申请主体
抵押权首次登记应当由抵押人和抵押权人共同申请。
2、申请材料
申请抵押权首次登记，提交的材料包括：
（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）不动产权属证书。（4）主债权合同。最高额抵押的，应当提交一定期间内将要连续发生债权的合同或者其他登记原因文件等必要材料；（5）抵押合同。主债权合同中包含抵押条款的，可以不提交单独的抵押合同书。最高额抵押的，应当提交最高额抵押合同。（6）下列情形还应当提交以下材料：同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料；在建建筑物抵押的，应当提交建设工程规划许可证；（7）法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
3、审查要点
不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
（1）抵押财产是否已经办理不动产登记；
（2）抵押财产是否属于法律、行政法规禁止抵押的不动产；
（3）抵押合同上记载的抵押人、抵押权人、被担保主债权的数额或种类、担保范围、债务履行期限、抵押不动产是否明确；最高额抵押权登记的，最高债权额限度、债权确定的期间是否明确；
(4)申请人与不动产权证书或不动产登记证明、主债权合同、抵押合同、最高额抵押合同等记载的主体是否一致；
（5）在建建筑物抵押的，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售合同登记备案的商品房；
（6）在建建筑物抵押，应当实地查看的，是否已实地查看；
(7)有查封登记的，不予办理抵押登记，但在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记；
(8)办理抵押预告登记转抵押权首次登记，抵押权人与抵押预告登记权利人是否一致；
(9)同一不动产上设有多个抵押权的，应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记；
(10)登记申请是否违反法律、行政法规的规定；
(11)本规范第4章要求的其他审查事项。
不存在不予登记情形的，记载不动产登记簿后向抵押权人核发不动产登记证明。
已经登记的抵押权，因下列情形发生变更的，当事人可以申请抵押权变更登记：
1、权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的；
2、担保范围发生变化的；
3、抵押权顺位发生变更的；
4、被担保的主债权种类或者数额发生变化的；
5、债务履行期限发生变化的；
6、最高债权额发生变化的；
7、最高额抵押权债权确定的期间发生变化的；
8、法律、行政法规规定的其他情形。
1、申请主体
申请抵押权变更登记，应当由抵押人和抵押权人共同申请。因抵押人或抵押权人姓名、名称发生变化的，可由发生变化的当事人单方申请；不动产坐落、名称发生变化的，可由抵押人单方申请。
2、申请材料
申请抵押权变更登记，提交的材料包括：
（1）不动产登记申请书；(2)申请人身份证明；(3)不动产权证书和不动产登记证明；
(4)抵押权变更的材料，包括：抵押权人或者抵押人姓名、名称变更的，提交能够证实其身份变更的材料；担保范围、抵押权顺位、被担保债权种类或者数额、债务履行期限、最高债权额、债权确定期间等发生变更的，提交抵押人与抵押权人约定相关变更内容的协议；
(5)因抵押权顺位、被担保债权数额、最高债权额、担保范围、债务履行期限发生变更等，对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件和身份证明文件；
(6)法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
3、审查要点
不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
（1）申请变更登记的抵押权是否已经登记；（2）抵押权变更的材料是否齐全、有效；
（3）申请变更的事项与变更登记文件记载的变更事实是否一致；（4）抵押权变更影响其他抵押权人利益的，是否已经其他抵押权人书面同意；（5）本规范第4章要求的其他审查事项。
不存不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿。
因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以申请抵押权转移登记。
最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不得办理最高额抵押权转移登记。债权人转让部分债权，当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当分别申请下列登记：
1、当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的，应当申请最高额抵押权转移登记和最高额抵押权变更登记；
2、当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的，应当一并申请一般抵押权转移登记和最高额抵押权变更登记；
3、当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的，应当一并申请最高额抵押权确定登记和一般抵押权转移登记。
1、申请主体
抵押权转移登记应当由不动产登记簿记载的抵押权人和债权受让人共同申请。
2、申请材料
申请抵押权转移登记，提交的材料包括：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）不动产权证书和不动产登记证明；（4）抵押权转移的材料，包括：申请一般抵押权转移登记的，还应当提交被担保主债权的转让协议；申请最高额抵押权转移登记的，还应当提交部分债权转移的材料、当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的材料；债权人已经通知债务人的材料。
（5）法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
3、审查要点
不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：（1）申请转移登记的抵押权是否已经登记；（2）申请转移登记的材料是否齐全、有效；（3）申请转移的抵押权与抵押权转移登记申请材料的记载是否一致；（4）本规范第4章要求的其他审查事项。
不存在不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产登记证明。
已经登记的抵押权，发生下列情形之一的，当事人可以申请抵押权注销登记：
1、主债权消灭的；2、抵押权已经实现的；3、抵押权人放弃抵押权的；
4、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的；
5、法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。
1、申请主体
不动产登记簿记载的抵押权人与抵押人可以共同申请抵押权的注销登记。
债权消灭或抵押权人放弃抵押权的，抵押权人可以单方申请抵押权的注销登记。
人民法院、仲裁委员会生效法律文书确认抵押权消灭的，抵押人等当事人可以单方申请抵押权的注销登记。
2、申请材料
申请抵押权注销登记，提交的材料包括：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）抵押权消灭的材料；（4）抵押权人与抵押人共同申请注销登记的，提交不动产权证书和不动产登记证明；抵押权人单方申请注销登记的，提交不动产登记证明；抵押人等当事人单方申请注销登记的，提交证实抵押权已消灭的人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书；（5）法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
3、审查要点
不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：（1）申请注销的抵押权是否已经登记；（2）申请抵押权注销登记的材料是否齐全、有效；（3）申请注销的抵押权与抵押权注销登记申请材料的记载是否一致；（4）本规范第4章要求的其他审查事项。
不存在不予登记情形的，将登记事项以及不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。
[1]《中华人民共和国担保法》第三十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十七条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条
[2]《中华人民共和国担保法》第三十五条
[3]《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条、第五十条，国发[2001]15号《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》
