第六节    地役权登记

一、地役权的概念及类型

地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。用益物权的一种。指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。

以地役权的内容为标准的分类

1．通行地役权。即以在他人土地上通行以便到达自己土地为目的的地役权。

2．有关水的地役权。具体包括：

（1）取水或汲水地役权，即为了需役地的便利在供役地上取水或汲水的权利；

（2）导水地役权，即利用管道或沟渠经过供役地把水导入需役地的权利；

（3）排水地役权，即把生活或生产过程中产生的废水排入供役地或经过供役地排向他处的权利。

3．眺望地役权。即为了确保在自己的土地或建筑物中能够眺望风景，约定供役地的物权人不得建造或种植超过一定高度的建筑物或竹木的权利。

4．采光地役权。即为了改善自己的土地或建筑物的采光效果，约定供役地的物权人在一定的区域不得建造建筑物或种植竹木，或者建筑物、竹木不得超出一定高度的权利。

5、支撑地役权即利用他人已经建成的墙壁搭建房屋或其他地上定着物的权利，设立此种地役权往往为了节省建筑成本或为了扩大房屋的使用面积。

6、放牧地役权。即按照约定在供役地上放牧牛、马、驴等牲畜的地役权。

7、建造附属设施或安设临时附着物的地役权。需役地的物权人为了更好地利用自己的土地或建筑物，可以与供役地的物权人协商，支付一定的对价，取得一项在供役地上建造建筑物之附属设施或安设临时附着物的役权。

8、排污地役权。在生产过程中需要排放污染物的企业，尽管其营业可能已经获得环保部门的行政许可，但此种排污行为客观上会给相邻不动产的利用造成损害或不便，企业可以与相邻不动产物权人订立契约，支付对价，获得一项排污地役权。

二、首次登记

按照约定设定地役权利用他人不动产，有下列情形之一的，当事人可以申请地役权首次登记。地役权设立后，办理首次登记前发生变更、转移的，当事人应当就已经变更或转移的地役权，申请首次登记。

1、因用水、排水、通行利用他人不动产的；

2、因铺设电线、电缆、水管、输油管线、暖气和燃气管线等利用他人不动产的；

3、因架设铁塔、基站、广告牌等利用他人不动产的；

4、因采光、通风、保持视野等限制他人不动产利用的；

5、其他为提高自己不动产效益，按照约定利用他人不动产的情形。

1、申请主体

地役权首次登记应当由地役权合同中载明的需役地权利人和供役地权利人共同申请。

2、申请材料

申请地役权首次登记，提交的材料包括：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明；(3)需役地和供役地的不动产权属证书；(4)地役权合同；当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）供役地和需役地的位置；（三）利用目的和方法；（四）利用期限；（五）费用及其支付方式；（六）解决争议的方法。(6)地役权设立后，办理首次登记前发生变更、转移的，还应提交相关材料；(7)法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

3、审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

1、供役地、需役地是否已经登记；

2、不动产登记申请书、不动产权属证书、地役权合同等材料记载的主体是否一致；

3、是否为利用他人不动产而设定地役权；

4、当事人约定的利用方法是否属于其他物权的内容；

5、地役权内容是否违反法律、行政法规的强制性规定；

6、供役地被抵押的，是否已经抵押权人书面同意；

7、本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本不予登记情形的，记载不动产登记簿后向权利人核发不动产登记证明。地役权首次登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地不动产登记簿。

 三、变更登记

已经登记的地役权，因下列变更情形之一的，当事人应当申请变更登记：

1、需役地或者供役地权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的；

2、共有性质变更的；

3、需役地或者供役地自然状况发生变化；

4、地役权内容变更的；

5、法律、行政法规规定的其他情形。

1、申请主体

地役权变更登记的申请主体应当为需役地权利人和供役地权利人。因共有人的姓名、名称发生变化的，可以由姓名、名称发生变化的权利人申请；因不动产自然状况变化申请变更登记的，可以由共有人一人或多人申请。

2、申请材料

申请地役权变更登记，提交的材料包括：

（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）不动产登记证明；

(4)地役权变更的材料，包括：

权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交能够证实其身份变更的材料；需役地或者供役地的面积发生变化的，提交有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件以及变更后的权籍调查表、宗地图和宗地界址坐标等不动产权籍调查成果；共有性质变更的，提交共有性质变更协议；地役权内容发生变化的，提交地役权内容变更的协议。

(5)法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

3、审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

（1）申请变更登记的地役权是否已经登记；（2）地役权的变更材料是否齐全、有效；（3）申请变更事项与变更登记文件记载的变更事实是否一致；（4）本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿。地役权变更登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地的不动产登记簿。

四、转移登记

已经登记的地役权不得单独转让、抵押。因土地承包经营权、建设用地使用权等转让发生转移的，当事人应当一并申请地役权转移登记。申请需役地转移登记，需役地权利人拒绝一并申请地役权转移登记的，还应当提供相关的书面材料。

1、申请主体

地役权转移登记应当由双方共同申请。

2、申请材料

地役权转移登记与不动产转移登记合并办理，提交的材料包括：

（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）不动产登记证明；（4）地役权转移合同；（5）法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

3、审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

（1）申请转移登记的地役权是否已经登记；（2）地役权转移的登记原因文件是否齐全、有效；（3）地役权是否为单独转让；（4）按本规范第4章的要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产登记证明。单独申请地役权转移登记的，不予办理。地役权转移登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地不动产登记簿。

五、注销登记

已经登记的地役权，有下列情形之一的，当事人可以申请地役权注销登记：

1、地役权期限届满的；

2、供役地、需役地归于同一人的；

3、供役地或者需役地灭失的；

4、人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致地役权消灭的；

5、依法解除地役权合同的；

6、其他导致地役权消灭的事由。

1、申请主体

当事人依法解除地役权合同的，应当由供役地、需役地双方共同申请，其他情形可由当事人单方申请。

2、申请材料

申请地役权注销登记，提交的材料包括：

（1）不动产登记申请书；(2)申请人身份证明；(3)不动产登记证明；

(4)地役权消灭的材料，包括：地役权期限届满的，提交地役权期限届满的材料；供役地、需役地归于同一人的，提交供役地、需役地归于同一人的材料；供役地或者需役地灭失的，提交供役地或者需役地灭失的材料；人民法院、仲裁委员会效法律文书等导致地役权消灭的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料；依法解除地役权合同的，提交当事人解除地役权合同的协议。

(5)法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

3、审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

1、注销的地役权是否已经登记；

2、地役权消灭的材料是否齐全、有效；

3、供役地或者需役地灭失的，是否已按规定进行实地查看；

4、本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在不予登记情形的，将登记事项以及不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。地役权注销登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地不动产登记簿。