第二节 不动产登记资料查询和利用
不动产登记根本作用和意义在于公示，即将不动产权利状况和不动产权利变动状况向社会公众显示，不动产登记是不动产权利变动的法定公示方式。登记资料只有实行可公开查询，才能切实做到让社会了解土地权利的状况，才能真正把土地登记的公示作用落到实处。
登记资料可公开查询，实现了土地登记信息的社会化服务，土地市场中的各主体可以通过查询土地登记资料、了解土地的权利状况，从而可以有效地降低交易风险，尽可能地避免土地市场欺诈，达到交易安全。土地属不动产，具有位置、固定、不可移动的特点，土地的交易实质是一种权利的交易，而土地权利是看不见、摸不着的，只有实行土地登记的可公开查询，才能使市场主体方便地了解到真实的土地权利状况。土地登记公开查询是保障土地权利人的合法权益，促进土地市场健康发展的需要。
一、登记资料公开查询的范围
1、登记结果的查询范围
不动产登记资料包括权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表、地籍图等原始凭证和土地登记卡、宗地图等土地登记结果。其中，土地登记结果是记载土地权利现状的，由于土地权利是对世权，土地利用具有很强的社会性，一般说来，土地登记结果不仅关系到土地权利人自身的利益，而且还关系到有关土地权利变动当事人乃至整个社会的利益，因此，土地权利人、土地权利变动当事人乃至社会公众都有权利知晓该土地权利状况，故土地登记结果在一般情况下可由任意单位和个人查询，换言之，土地登记结果的查询范围不受限制。
2、原始凭证的查询范围
原始凭证是记录土地权利历史状况或记录土地登记过程等的一些文件资料。如土地使用权转让合同等权属来源文件或土地登记申请书、土地登记审批表等土地登记过程性文件，其中的一些信息，如合同金额、审批记录等都已超出了一般应该让公众知晓的土地权利状况的范围，可能涉及土地权利人、当事人等的一些个人隐私和商业秘密；因此对原始凭证的查询应当受到一定的限制。具体来说，原始凭证可以按照以下规定的范围查询：
1、土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料；
2、土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料；
3、国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。[1]
3、特殊登记资料查询的限制
这里所说的特殊登记资料是指涉及国家安全、军事设施等保密单位的土地登记资料及有关法律、法规规定保密的土地登记资料。这类土地登记资料由于保密要求，不得公开，或一旦公开，将威胁到国家的安全，或造成其他严重后果，所以这类土地登记资料的查询要受到严格的限制，不在公开查询的范围内。如涉及军事用地的登记资料，一般不得查询。
下列情形可以依法查询不动产登记资料：
(1)权利人可以查询、复制其全部的不动产登记资料；
(2)因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况；
(3)人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料；
(4)法律、行政法规规定的其他情形。
查询不动产登记资料的单位和个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记信息。
1、申请
申请人申请查询不动产登记资料，应当填写不动产登记机构制定的不动产登记资料查询申请书，并应当到不动产登记机构现场提出申请。查询不动产登记资料提交的材料包括：
（1）查询申请书；
（2）申请人身份证明材料。委托查询的，应当提交授权委托书和代理人的身份证明材料，境外委托人的授权委托书还需经公证或者认证；
（3）利害关系人查询的，提交存在利害关系的材料；
（4）人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料和工作人员的工作证和执行公务的证明文件；
（5）法律、行政法规规定的其他材料。
不动产登记簿上记载的权利人通过设置在具体办理不动产登记的不动产登记机构的终端自动系统查询登记结果的，可以不提交上述材料。
符合下列条件的，不动产登记机构应当予以查询或复制不动产登记资料：
（1）查询主体到不动产登记机构来查询的；
（2）查询的不动产属于本不动产登记机构的管辖范围；
（3）查询申请材料齐全，且符合形式要求；
（4）查询主体及其内容符合本规范第20.1条的规定；
（5）查询目的明确且不违反法律、行政法规规定；
（6）法律、行政法规规定的其他条件。
符合查询条件的，不动产登记机构应当当场向申请人提供查询结果。因情况特殊，不能当场提供的，应当在5个工作日内向申请人提供查询结果。
查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当审查申请人的查询目的是否明确，审查是否符合规定的查询条件。经审查符合查询条件的，按下列程序办理：
1申请人签字确认申请材料，并承诺查询结果的使用目的和使用范围；
2向申请人出具查询结果，并在查询结果或者登记资料复印材料上加盖登记资料查询专用章。
登记资料的查询有多种，如传统的手工查询方式，先进的计算机查询方式和手工查询、计算机查询并行的方式等。但无论是哪一种查询方式，土地登记的查询人都可以阅读或自行抄录所查到的土地登记信息，同时也可以委托土地登记机关摘录或复制有关的土地登记资料，土地登记机关就提供这种服务。如果土地登记查询人要求土地登记机关对其所提供的查询结果、鉴证盖章，以确保所查询结果的准确性和权威性，土地登记机关应当加盖印鉴鉴证。
1、对土地登记查询机关和查询工作人员的要求
实施土地登记公开查询制度，将土地登记结果向社会公众公开，土地登记人员的土地登记置于社会的监督之下，这无论对土地行政主管部门的土地登记工作，还是对土地登记人员的业务素质、工作作风都提出了更高的要求。
（1）保持土地登记资料的全面性、现势性和准确性。土地登记资料的全面性、现势性和准确性是土地登记公开查询的生命力所在。由于历史的原因，我国目前的土地登记还没有全覆盖，有些宗地还不能纳入查询范围，造成了这些土地使用者不能申请查询；同时，由于早期的不规范登记，影响了土地登记资料的准确性和权威性；有的土地使用状况已经发生了变化，但变更登记跟不上，使得土地登记资料失去了现势性。所有这些问题都要求土地行政主管部门进一步增强责任感和紧迫感，严格依法行政，加快工作进度，通过扎实开展工作，切实提高土地登记结果的全面性、现势性和准确性，为向社会提供优质的土地登记查询服务奠定基础。
（2）建立健全土地登记查询的各项规章制度。
（3）查询机关摘录或者复制的土地登记结果，查询人请求出具查询结果证明的，查询机关经审核后可以出具查询结果证明。查询结果证明应当加盖查询机关印章，并注明日期。查询结果证明复制无效。
（4）对无土地登记结果的，应查询人请求，查询机关可以出具无土地登记记录的书面证明。
（5）查询机关的工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
（6）对于查询人违反要求的，土地登记机关工作人员有权予以制止和纠正；查询人拒不改正的，土地登记机关可以拒绝提供查询和鉴证。
2、对于查询人员的要求
在实际工作中，土地登记公开查询的良好秩序，需要社会各界共同来维护。
（1）土地登记查询申请人查询土地登记资料应当在土地登记机关或其委托部门指定的场所进行。
（2）查询人应保持土地登记资料的完好，不得在登记资料上圈点、划线、注记、涂改或拆页等。
（3）查询人查询内容涉及国家秘密的土地登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。
（4）查询人非法使用查询结果，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（5）未经土地登记机关批准，任何单位和个人都不得将土地登记资料携带出指定的场所。
不动产登记资料查询结果证明
编号：
：
____________年________月_______日，你（单位）提出不动产登记资料查询申请，受理编号为。
经查询，结果如下：。
登记机构：（印章）
年月日
领取人：
领取日期：
[1]参见中华人民共和国国土资源部令第14号《土地登记资料公开查询办法》第三条（2003年3月1日起施行）
