第二节  宅基地使用权及房屋所有权登记

一、宅基地使用权的概念及特征

宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。

宅基地使用权具有如下特征：

(1)宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。城镇居民不得购置宅基地，除非其依法将户口迁入该集体经济组织。

(2)宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅。个人住宅包括住房以及与村民居住生活有关的附属设施，如厨房、院墙等。

(3)宅基地使用权实行严格的“一户一之宅”制。根据土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，但如果涉及占用农用地的，应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

(4)福利性：宅基地的初始取得是无偿的

二、宅基地使用权的取得

农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地：（一）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；（二）外来人口落户本村，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；（三）因发生或者防御自然灾害，实施村庄和集镇规划以及进行（乡）镇村公共实施和公益事业，需要拆迁的；农村居民申请宅基地，有下列情形之一的不予批准：（一）年龄未满十八周岁的；（二）原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；（三）出卖或出租住房的；农村宅地基审批程序：

三、宅基地使用权及房屋所有权首次登记

依法取得宅基地使用权，可以单独申请宅基地使用权登记。依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记。

1、申请主体

申请宅基地使用权登记的主体为用地批准文件记载的宅基地使用权人。申请宅基地使用权及房屋所有权登记的主体为用地批准文件记载的宅基地使用权人。

2、申请材料

申请宅基地使用权首次登记，提交的材料包括：

（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明；(3)有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；(4)不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；(5)房屋符合规划或建设的相关材料；(5)法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

3、审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

申请宅基地使用权首次登记的：

（1）是否有合法权属来源材料；（2）不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致；（3）不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求；（4）是否已在不动产登记机构门户网站以及宅基地所在地进行公告；

申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的：

(1)宅基地使用权是否已登记。已登记的，审核不动产登记簿记载的权利主体与房屋符合规划或者建设的相关材料等记载的权利主体是否一致；未登记的，房屋符合规划或者建设的相关材料等记载的主体是否与土地权属来源材料记载的主体一致；

(2)房屋等建筑物、构筑物是否符合规划或建设的相关要求；

(3)不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求；

(4)是否已按规定进行实地查看；

(5)是否已按规定进行公告；

记载不动产登记簿后向权利人核发不动产权属证书。

四、宅基地使用权及房屋所有权变更登记

已经登记的宅基地使用权及房屋所有权，有下列情形之一的，当事人可以申请变更登记：（1）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的；（2）不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的；（3）法律、行政法规规定的其他情形。

1、申请主体

宅基地使用权及房屋所有权变更登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。

2、申请材料

申请宅基地使用权及房屋所有权变更登记，提交的材料包括：

(1)不动产登记申请书；(2)申请人身份证明；(3)不动产权属证书；(4)宅基地使用权及房屋所有权变更的材料，包括：权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交能够证实其身份变更的材料；宅基地或房屋面积、界址范围变更的，提交有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件以及变更后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

3、审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：（1）宅基地使用权及房屋所有权的变更材料是否齐全；（2）申请变更事项与变更登记文件记载的变更事实是否一致；（3）申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；

五、宅基地使用权及房屋所有权转移登记

已经登记的宅基地使用权及房屋所有权，有下列情形之一的，当事人可以申请转移登记：（1）依法继承；（2）分家析产；（3）集体经济组织内部互换房屋；（4）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的；（5）法律、行政法规规定的其他情形。

1、申请主体

宅基地使用权及房屋所有权转移登记应当由双方共同申请。因继承房屋以及人民法院、仲裁委员会生效法律文书等取得宅基地使用权及房屋所有权的，可由权利人单方申请。

2、申请材料

申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记，提交的材料包括：（1）不动产登记申请书；

（2）申请人身份证明；（3）不动产权属证书；（4）宅基地使用权及房屋所有权转移的材料，包括：

A、依法继承的；①所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明；②被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等；③所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等；④放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明；⑤继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供；⑥被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料；⑦被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议；⑧被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。

B、分家析产的协议或者材料；

C、集体经济组织内部互换房屋的，提交互换协议书。同时，还应提交互换双方为本集体经济组织成员的材料；

D、因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致权属发生转移的，提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书；

E、法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

3、审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：（1）受让方为本集体经济组织的成员且符合宅基地申请条件，但因继承房屋以及人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的除外；（2）宅基地使用权及房屋所有权转移材料是否齐全、有效；

(3)申请转移的宅基地使用权及房屋所有权与登记原因文件记载是否一致；(4)有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；(5)申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；(6)其他审查事项。

六、宅基地使用权及房屋所有权注销登记

已经登记的宅基地使用权及房屋所有权，有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：（1）不动产灭失的；（2）权利人放弃宅基地使用权及房屋所有权的；（3）依法没收、征收、收回宅基地使用权及房屋所有权的；（4）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致宅基地使用权及房屋所有权消灭的；（5）法律、行政法规规定的其他情形。

1、申请主体

宅基地使用权及房屋所有权注销登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。

2、申请材料

申请宅基地使用权及房屋所有权注销登记，提交的材料包括：（1）不动产登记申请书；

（2）申请人身份证明；（3）不动产权属证书；（4）宅基地使用权及房屋所有权消灭的材料，包括：A、宅基地、房屋灭失的，提交其灭失的材料；B、权利人放弃宅基地使用权及房屋所有权的，提交权利人放弃权利的书面文件。被放弃的宅基地、房屋设有地役权的，需提交地役权人同意注销的书面材料；C、依法没收、征收、收回宅基地使用权或者房屋所有权的，提交人民政府做出的生效决定书；D、因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致权利消灭的，提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书。E、法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

3、审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：（1）宅基地使用权及房屋所有权的注销材料是否齐全、有效；（2）宅基地、房屋灭失的，是否已按规定进行实地查看；(3)放弃的宅基地使用权及房屋所有权是否设有地役权；设有地役权的，应经地役权人同意；(4)其他审查事项。

将登记事项以及不动产权属证明或者不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。