第四章 不动产权利登记
第一节 集体土地所有权登记
一、集体土地所有权的概念
劳动群众集体对属于其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分权利，是土地集体所有制在法律上的表现。集体土地所有权的主体只能是农民集体，依农民集体的所属不同，可以将集体土地所有权划分为三种。1．我国现行集体土地所有制基本保留了人民公社时期“三级所有，队为基础”制度模式，即集体土地的主体有三种表现形式：村农民集体、村内两个以上集体经济组织的农民集体（简称“村民小组”）和乡（镇）农民集体。
二、集体土地所有权客体的确定
依据《宪法》、《民法通则》、《物权法》及《土地管理法》的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等属于劳动群众集体所有。
三、土地所有权登记发集体证的意义
1、依法加快集体土地所有权登记发证工作，是强化耕地保护机制，调动亿万农民自觉保护耕地积极性的重要稳定的根本途径，是解决农村土地管理问题的有效措施，也是国土资源统一管理的要求举措。
2、依法加快集体土地所有权登记发证工作，是保护农民土地合法权益，维护农村社会稳定的根本途径。
3、依法加快集体土地所有权登记发证工作，是解决农村土地管理问题的有效措施。由于缺乏有效的管理手段，目前农村土地管理工作相对薄弱。
4、依法加快集体土地所有权登记发证工作，是国土资源统一管理的要求。用地纳入到统一的登记体系中，避免各类用地的权属纠纷，保证土地登记的统一性，将为全国城乡地政统一管理奠定坚实的基础。
5、依据农村集体土地所有证和农村集体土地使用证进行补偿；凡是依法进入市场流转的经营性集体建设用地使用权，必须经过确权登记，做到产权明晰、四至清楚、没有纠纷，没有经过确权登记的集体建设用地使用权一律禁止流转；农用地流转需与集体土地所有权确权登记工作做好衔接，确保承包地流转前后的集体所有性质不改变，土地用途不改变，农民土地承包权益不受损害；对新农村建设和农村建设用地整治涉及宅基地调整的，必须以确权登记发证为前提。
四、集体土地所有权首次登记
主要适用于尚未登记的集体土地所有权，权利人可以申请集体土地所有权首次登记`
1、申请主体
（1）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请；
（2）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；
（3）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。
2、申请材料
申请集体土地所有权首次登记，提交的材料包括：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）土地权属来源材料；(4)不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（5)法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
3、审查要点
不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
1申请集体土地所有权首次登记的土地权属来源材料是否齐全、规范；
2不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致；
3不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求；
4权属来源材料与申请登记的内容是否一致；
5公告是否无异议；
不动产登记机构在记载不动产登记簿后，向申请人核发不动产权属证书。
五、集体土地所有权变更登记
1、集体土地所有权变更情况
（1）集体土地所有权变更为国有土地所有权
(2)不同集体之间的土地所有权变更[1]
(3)已经登记的集体土地所有权，因下列情形发生变更的，当事人可以申请变更登记：①农民集体名称发生变化的；②土地坐落、界址、面积等状况发生变化的；③法律、行政法规规定的其他情形。
2申请主体
由相关集体经济组织、村民委员会或村民小组代为申请。
3申请材料
申请集体土地所有权变更登记，提交的材料包括：(1)不动产登记申请书；(2)申请人身份证明；(3)不动产权属证书；(4)集体土地所有权变更的材料；(5)法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
4审查要点
不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：(1)申请材料上的权利主体是否与不动产登记簿记载的农民集体一致；(2)集体土地所有权变更的材料是否齐全、有效；(3)申请变更事项与变更登记材料记载的变更事实是否一致；(4)土地面积、界址范围变更的，不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等是否齐全、规范，申请材料与不动产权籍调查成果是否一致；(5)申请登记事项是否与不动产登记簿的记载冲突；
六、集体土地所有权转移登记
已经登记的集体土地所有权，因下列情形导致权属发生转移的，当事人可以申请转移登记：1、农民集体之间互换土地的；2、土地调整的；3、法律、行政法规规定的其他情形。
1、申请主体
由转让方和受让方所在的集体经济组织、村民委员会或村民小组代为申请。
2、申请材料
申请集体土地所有权转移登记，提交的材料包括：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）不动产权属证书；（4）集体土地所有权转移的材料，除应提交本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料外，还应提交：（1）农民集体互换土地的，提交互换土地的协议；（2）集体土地调整的，提交土地调整文件；（3）依法需要批准的，提交有关批准文件；
3、审查要点
不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
1转让方是否与不动产登记簿记载的农民集体一致；受让方是否为农民集体；
2申请事项是否属于因农民集体互换、土地调整等原因导致权属转移；
3集体土地所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效；
4申请登记事项是否与不动产登记簿的记载冲突；
5有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；
6本规范第4章要求的其他审查事项。
不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产权属证书。
七、集体土地所有权注销登记
已经登记的集体土地所有权，有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：
1集体土地灭失的；2集体土地被依法征收的；3法律、行政法规规定的其他情形。
1、申请主体
相关集体经济组织、村民委员会或村民小组代为申请。
2、申请材料
申请集体土地所有权注销登记，提交的材料包括：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）不动产权属证书；（4）集体土地所有权消灭的材料，包括：
集体土地灭失的，提交证实土地灭失的材料；依法征收集体土地的，提交有批准权的人民政府征收决定书；（5）法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
3、审查要点
不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
(1)申请材料上的权利主体是否与不动产登记簿记载的农民集体相一致；
(2)集体土地所有权消灭的材料是否齐全、有效；
(3)土地灭失的，是否已按规定进行实地查看；
(4)申请登记事项是否与不动产登记簿的记载冲突；
(5)其他审查事项。
不存在不予登记情形的，将登记事项以及不动产权属证明或者不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。
