第三章  不动产权籍调查

          第一节 不动产权籍调查概述

一、不动产权籍调查的有关概念

1、不动产权籍：记载不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级和价格等的表卡簿册证、图件和数据的总称。

2、不动产权籍调查：指依照不动产权利人的申请和由政府统一组织，通过权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、面积、用途、等级和价格等基本情况，形成数据、图件、表册等调查资料，为不动产登记、核发证书等提供依据的一项技术性工作。

不动产权籍调查是不动产登记的前提和基础，权籍调查成果资料经不动产登记后，具有法律效力。是“登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台四统一”的内在要求，是条例实施，薄册证统一和信息平台建设的重要支撑。是保证已完成不动产登记职责和机构整合地区顺利开展不动产登记工作，实现日常不动产权籍调查有序运行的必要前提。

二、不动产权籍调查的基本原则

（一）统一基础，做好调查工作的有效衔接

1、坚持地籍调查作为不动产权籍调查的基础。

以地籍调查为基础，以宗地为依托，稳妥有序地组织开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量工作，避免因调查基础不一而可能导致的权力交叉、重叠、信息不对称等问题，依法保护权利人的合法权益。

2、坚持已有地籍调查成果作为调查衔接的主要依据。

以现有地籍调查成果为依据，充分利用房屋、林木等各类不动产调查、登记、审批、交易等资料，开展不动产权籍调查。

（二）多规程并行，保持调查工作的连续稳定

1、继续沿用现行的不动产权籍调查标准。

为保证不动产权籍调查工作的连续运行和平稳过渡，过渡期间继续执行现行的《地籍调查规程》、《房产测量规范》、《农村土地承包经营权调查规程》、《海籍调查规范》等标准规范。

2、协调一致、避免现行调查标准间的差异。

现行不动产权籍调查标准在数据基础、精度要求等方面的要求存在差异，对于不一致的，原则上以《不动产权籍调查技术方案》（以下简称《技术方案》）的要求为准。

（三）规范调查，坚持调查工作的便民利民

1、实施各项不动产权籍调查的一体化。

一个不动产单元的权籍调查事项应尽可能由一家调查机构主导完成，避免多家调查机构多次调查同一不动产单元。

2、合理确定不动产权籍调查内容。

不动产权籍调查应以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象，遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则，根据申请调查或登记的不动产权利类型，合理确定不动产权籍调查的内容。

（四）严格要求，规范调查结果

1、规范提交不动产权籍调查成果。以不动产单元为单位，按照《技术方案》要求的不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权籍图等成果样式提交纸质成果和相应的电子数据

2、确保不动产单元代码的唯一与完整。《不动产登记暂行条例》明确规定不动产单元应具有唯一代码。

3、认真审核确认不动产权籍调查成果。不动产权籍调查成果一经登记，具备法律效力。

4、建立不动产权籍调查数据库和管理系统。

应以现有的地籍数据库为基础，建立不动产权籍调查数据库和管理系统，实现对不动产权籍调查成果的图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理与应用。

（五）强化组织管理，保障调查工作的顺利实施

1、加强组织领导，协同做好工作。

2、明确机构和人员。不动产权籍调查工作由现有土地、房屋等各类不动产权籍调查机构承担。

三、不动产权籍调查内容

以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。

四、不动产单元设定与代码编制

（一）不动产单元的概念：

是被权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。

不动产单元=土地单元+定着物单元

【1个】+【1个、或2个、或3个、……】

房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

1、土地单元：宗地；独立宗地：国有土地使用权宗地、集体土地所有权宗地、集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地、其他使用权宗地。共有宗、共用宗、争议宗地等

2、定着物单元：在使用权宗地内，划分设定定着物单元。

①定着物为房屋等建筑物、构筑物的：a）同一权利人拥有的独幢房屋宜划分为一个定着物单元。b）具有多个权利人的一幢房屋，应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。c）同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。d）同一权利人（如：行政机关、企事业单位等）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。

②定着物为森林、林木的：a）权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元。b）属于同一权利人多片森林、林木可共同组成一个定着物单元。

③定着物为其他类型的：a）每个定着物可各自单独划分一个定着物单元。b）属于同一权利人全部同类定着物（如：水塔、烟囱等）可组成一个定着物单元。

④宅基地上房屋单元的设定

至今为止，有关宅基地上房屋单元的设定方法，并不十分明确，按照《房产测绘技术规程》（湖北省）对房屋单元做了如下规定：

（1）房屋基本单元。是指有固定界限、可以独立使用并有明确、唯一编号（栋号、户室号等）的房屋或者特定空间。

（2）集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元。在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元。

（3）非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元。

幢。亦称为“栋”，指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

（二）不动产单元的划分

1、地籍区和地籍子区划分

a）在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区。

b）在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。

c）地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。

海籍调查可不划分地籍区和地籍子区。

2、宗地（宗海）划分

（1）宗地划分，在地籍子区内，按照以下情形划分宗地：

a）依据宗地的权属来源，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地。在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地和其他使用权宗地等。

b）两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以划清的，应设为共有宗。

c）两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗。

d)土地权属未确定或有争议的地块可设为一宗地。

（2）宗海（含无居民海岛）划分，在县级行政辖区内，按下列情形划分宗海和无居民海岛使用权范围：

依据宗海的权属来源，划分海域使用权宗海。

依据无居民海岛的权属来源，划分无居民海岛使用权范围。

３、定着物单元的划分

在使用权宗地（宗海）内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。

（１）定着物为房屋等建筑物、构筑物的，按以下情形划分定着物单元：

a）同一权利人拥有的独幢房屋宜划分为一个定着物单元。

b）具有多个权利人的一幢房屋，应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。

c）同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。

d）同一权利人（如：行政机关、企事业单位等）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。

（２）定着物为森林、林木的，按以下情形划分定着物单元：

a）权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元。

属于同一权利人多片森林、林木可共同组成一个定着物单元。

（３）定着物为其他类型的，按以下情形划分定着物单元：

每个定着物可各自单独划分一个定着物单元；属于同一权利人全部同类定着物（如：水塔、烟囱等）可组成一个定着物单元。

（４）不动产单元设定

a）集体土地所有权宗地应设定不动产单元。

b）无定着物的使用权宗地（宗海）应设为一个不动产单元。

c）有定着物的使用权宗地（宗海），宗地（宗海）内的每个定着物单元与该宗地（宗海）应设为不一个动产单元。

（三）不动产单元编码

按照每个不动产单元应具有唯一代码的基本要求，依据GB/T7027规定的信息分类原则和方法，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成，分述如下：

a）宗地（宗海）代码为五层19位层次码，采用TD/T1001规定的编码规则，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地（宗海）特征码、宗地（宗海）顺序号，其中宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号组成宗地（宗海）号。

b）定着物代码为二层9位层次码，按层次分别表示定着物特征码、定着物单元编号。

c）不动产单元代码结构如下图所示

a）第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用GB/T2260规定的行政区划代码。b）第二层次为地籍区，代码为3位，码值为000~999；其中，海籍调查时，地籍区可用“000”表示。c）第三层次为地籍子区，代码为3位，码值为000~999；其中，海籍调查时，地籍子区可用“000”表示。d）第四层次为宗地（宗海）特征码，代码为2位。其中：

1）第1位用G、J、Z表示。“G”表示国家土地（海域）所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地（海域）所有权未确定或有争议。

2）第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示。“A”表示集体土地所有权宗地，“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“S”表示建设用地使用权宗地（地上），“X”表示建设用地使用权宗地（地下），“C”表示宅基地使用权宗地，“D”表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”表示土地承包经营权宗地（林地），“F”表示土地承包经营权宗地（草地），“H”表示海域使用权宗海，“G”表示使用权无居民海岛，“W”表示使用权未确定或有争议的土地（海域），“Y”表示其它使用权土地（海域），用于宗地（宗海）特征扩展。

e）第五层次为宗地（宗海）顺序号，代码为5位，码值为00001~99999，在相应的宗地（宗海）特征码后顺序编号。f）第六层次为定着物特征码，代码为1位，用F、L、Q、W表示。“F”表示房屋等建筑物、构筑物，“L”表示森林或林木，“Q”表示其他类型的定着物，“W”表示无定着物。g）第七层次为定着物单元编号，代码为8位。

1）定着物为房屋的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一编号。前4位表示房屋的幢号，房屋幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码值为0001～9999；后4位表示房屋的户号，房屋户号在每幢房屋内统一编号，码值为0001～9999。

2）定着物为森林、林木的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一的编号，码值为00000001~99999999。

3）其他的定着物，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一的编号，码值为00000001~99999999。

4）使用权宗地（宗海）内无定着物的，定着物单元编号用“00000000”表示。

（四）不动产单元编码案例

1．住宅小区（例一）：某县第7地籍区第8地籍子区，宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区，内有多幢住宅楼，其中一幢楼在第8地籍子区内的编号为340；在宗地内的顺序号为25。现对该幢楼中的第12户进行编码。以地籍子区为单元编制不动产单元代码方法如下：

宗地代码：340123007008GB00009；定着物代码：F03400012；

不动产单元代码：340123007008GB00009F03400012．

2．住宅小区（例二）：某县第7地籍区第8地籍子区，宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区，内有多幢住宅楼，其中一幢楼在第8地籍子区内的编号为340；在宗地内的顺序号为25。现对该幢楼中的第12户进行编码。以宗地为单元编制不动产单元代码方法如下：

宗地代码：340123007008GB00009；定着物代码：F00250012

不动产单元代码：340123007008GB00009F00250012．