第四节  不动产注册登记发证

一、注册登记的概念

注册登记是指不动产登记机关对批准登记的土地所有权、房屋所有权和土地使用权或他项权利进行登卡、装簿、造册的工作程序。它既是一种行政行为，又是一种十分严肃的法律行为。

二、不动产登记簿证类型

为加快建立和实施不动产统一登记制度，落实国务院关于统一登记簿册的要求，根据《不动产登记暂行条例》的有关规定，国土资源部制定了不动产登记簿证样式（试行），从2015年3月1日起正式启用试行。不动产登记簿证样式包括《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》，具体样式、内容及使用填写说明见附件。 

1、不动产登记簿：不动产登记簿全面记载了不动产的权利主体、客体以及与其相关的权利限制或负担，其每一项内容具有法律效力。如不动产权利人的不动产财产所属、变更、分配，以及不动产发生变动等都以登记簿记载的事项为准。不动产登记簿记载着本宗地的历史变化，还承载了还原历史真面目的功能。登记簿的存放、保管、查阅不同于不动产登记过程中，形成的一般文件档案，登记簿上设定具体指标不能随意变动，一般由法律统一规定。

不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。主要内容包括（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。

《不动产登记簿》由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。采用纸质介质的地区，应按照统一登记的模式，采用活页等方便增页和编订的方式制作登记簿。 记载于不动产登记簿的时点应当按下列方式确定：使用电子登记簿的，以登簿人员将登记事项在不动产登记簿上记载完成之时为准；使用纸质登记簿的，应当以登簿人员将登记事项在不动产登记簿上记载完毕并签名（章）之时为准；不动产登记簿已建册的，登簿完成后应当归册。

2、不动产权证书和证明：按照《细则》规定的不动产登记程序，登记机构完成登记后，依法向申请人核发相应的权属证书或证明。不动产权证书是不动产权利人依法拥有不动产权利的法律凭证，权证由权利人自己保存。权证的内容应根据不动产登记簿填写。记载不一致的除有证据证明不动产登记簿有错误外，以不动产登记簿为准。权证损毁或灭失登记机构依据登记簿补发新证。

不动产登记机构应当根据不动产登记簿，如实、准确填写并核发《不动产权证书》或者《不动产登记证明》，不动产权证书有单一版和集成版两个版本。单一版证书记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利。集成版证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。目前主要采用单一版证书。证书的式样规定实行分“一证一权”单一版和“一证多权”集成版)。单一版主要用于城市，集成版主要用于农村，两种版本“内容一致、版式可选、一证多用”，具体填发使用哪个版本可由当事人选择。《不动产登记证明》用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。查封登记不颁发证书或证明。

（1）集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权等不动产权利登记，核发不动产权证书；

（2）抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，核发不动产登记证明。已经发放的不动产权证书或者不动产登记证明记载事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证实不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

（3）属以下情形的，登记事项只记载于不动产登记簿，不核发不动产权证书或者不动产登记证明：建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等及其占用范围内的建设用地使用权；查封登记、预查封登记。

（4）共有的不动产，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权证书。共有不动产权证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。发放不动产权证书或不动产登记证明时，不动产登记机构应当核对申请人（代理人）的身份证明，收回受理凭证。发放不动产权证书或不动产登记证明后，不动产登记机构应当按规范将登记资料归档。

（5）不动产权证书和不动产登记证明的换发、补发、注销

不动产权证书和不动产登记证明换发、补发、注销的，原证号废止。换发、补发的新不动产权证书或不动产登记证明应当更换号码，并在不动产权证书或者不动产登记证明上注明“换发”“补发”字样。

不动产权证书或者不动产登记证明破损、污损、填制错误的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当收回并注销原不动产权证书或者不动产登记证明，并将有关事项记载于不动产登记簿后，向申请人换发新的不动产权证书或者不动产登记证明，并注明“换发”字样。

不动产权证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明，15个工作日后，打印一份遗失、灭失声明页面存档，并将有关事项记载于不动产登记簿，向申请人补发新的不动产权证书或者不动产登记证明，并注明“补发”字样。

不动产被查封、抵押或存在异议登记、预告登记的，不影响不动产权证书和不动产登记证明的换发或补发。不动产权证书和不动产登记证明应当按照不动产登记簿缮写，在加盖不动产登记机构不动产登记专用章后生效。

三、不动产登记簿证的管理和监管

1、纸质介质的《不动产登记簿》和《不动产权证书》、《不动产登记证明》应当加盖不动产登记机构的“不动产登记专用章”。不动产登记机构为县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。不动产登记机构应当按规定尽快刻制并启用“不动产登记专用章”。印章为圆形，印章大小按照国家有关印章管理的规定确定。

2、不动产登记机构启用新的不动产登记簿证后，才能停止使用原有的各类不动产登记簿、权属证书和登记证明样式。新的不动产登记簿证启用后，以前已经依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿、林权登记表册、草原登记表册、海域使用权登记表册、土地承包经营权登记簿等簿册继续有效；已经依法发放的《集体土地所有证》、《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《房屋所有权证》、《房地产权证》、《土地承包经营权证》、《水域滩涂养殖证》、《草原使用证》、《林权证》、《海域使用权证书》、《无居民海岛使用证》，以及《土地他项权利证明书》、《房屋他项权证》、《房屋预告登记证明》等证书、证明继续有效。不动产登记机构应当按照“不变不换”的原则，权利不变动，簿证不更换，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记簿证。各地不得强制要求当事人更换不动产权属证书和登记证明，不得增加企业和群众负担。

3、不动产权证书和登记证明的印制，《不动产权证书》和《不动产登记证明》由国土资源部统一监制。证书和证明的样式以及印制标准由国土资源部统一规定，各省（区、市）国土资源主管部门（不动产登记主管部门）负责本辖区《不动产权证书》和《不动产登记证明》印制、发行的组织工作。应当按照有关规定，采取招标等方式，确定承印证书和证明的印刷企业。确定后的印刷企业须报部备案。不擅自将证书和证明的印刷业务委托给其他企业。

4、不动产登记簿证的监管，国土资源部全面加强对全国不动产登记簿证使用管理情况的监督指导。建立全国《不动产权证书》和《不动产登记证明》印制使用情况的汇总统计分析和公示制度。

四、不动产登记簿的存放与查阅

登记簿不同于一般档案资料的存放。除了安全保险外还要方便使用。保管人应有高级别的技术人员，既熟悉登记业务又要有一定责任心。采用产权登记模式的德国等实行登记官制度的国家，一般有资深登记官负责。登记簿的查阅必须按照严格程序进行，一是防止查询人损毁和有意识更改，二是保证不动产登记的公信力，