第三节    不动产登记审核

权属审核是不动产登记机关对申请人提交的证明文件资料和地籍调查结果进行审核，再由县级以上人民政府根据土地登记机关的审核意见，决定对申请登记的土地权利和权利变动事项，是否准予登记的过程。不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合

一、地籍调查与权属审核衔接

(一)接收不动产登记申请资料和不动产权籍调查资料

土地登记人员接收地籍调查人员移交的土地登记申请资料和地籍调查成果资料。在资料移交中双方应检核资料与移交单所载资料是否相符，有无缺失，并填写《土地登记资料移交单》的有关内容。

(二)记录土地登记申请和地籍调查内容

土地登记人员将土地登记申请和地籍调查的有关内容记录到《土地登记审批表》的相应栏目，以备审核时使用。

二、权属审核的依据与应达标准

权属审核的依据有两个方面：法律依据和书证依据。法律依据是指国家现行的有关土地的法律、政策及行政法规。书证依据指土地登记申请人的身份证明、申请登记宗地的权属来源证明、申请登记宗地的地上物产权证明、地籍调查成果和土地定级估价成果等。权属审核必须依据书证及我国现行的法律、法规和政策进行。

权属审核应达到的标准总的来说有三条：权属合法、界址清楚和面积准确。权属合法主要体现在以下几方面：土地权属来源清楚；土地的权属性质准确；土地的使用合理；界址清楚是指土地权属范围(宗地)的界址点、界址线、界标的设立准确、合理，指界人认界手续完备，实地与图、表描述一致。界址边长实丈数据与图上量算结果在允许误差之内。宗地面积准确的前提是界址清楚，测量方法规范，其具体要求是：图上量算面积与实地测量面积一致；土地总面积与各地类面积之和一致；共有宗地各分摊面积之和与共有使用面积一致；批准面积与实际使用的面积一致。

三、权属审核的主要内容

权属审核主要从以下几个方面进行：对土地登记申请人的审核、对宗地自然状况的审核、对宗地权属状况的审核。

（一）对不动产权利申请人的审核

不同类型的土地登记，其申请人不同，但一般说来，不管哪一种类型的土地登记，其申请人都没有超出自然人、法人和其他组织这三种类型之外。申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；

此外，土地登记人员还对法定代表人身份证明、法定代表人的个人身份证或户籍证明进行审查；土地登记申请人不管是自然人还是法人或其它组织，凡是委托他人申请的，土地登记人员审查其《土地登记委托书》，以及代理人的个人身份证或者户籍证明。代理人为法定代理人的，土地登记人员审查其村委会或居委会开具的监护人证明。

（二）对宗地自然状况的审核

不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；

对宗地自然状况的审核就是对宗地范围、面积、用途、等级和价格进行审核。审核要件为地籍调查成果和土地定级估价成果。宗地范围反映在宗地界址点和界址线上，宗地的面积也是通过界址点、界址线计算出来的，宗地范围涉及到土地权利人的切身利益。

（三）对不动产权属状况的审核

权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；对土地权属状况的审核主要是审核土地权属来源、土地权属性质和土地使用期限。

土地权属来源审核的要件是土地权属来源证明。由于历史原因，我国土地权属来源证明分为两类：直接的土地权属来源文件和土地权属参考文件。直接的土地权属来源文件，是指政府部门批准使用土地的文件。；地上物买卖、交换、继承等证件；行政领导对用地的指示；集体土地交换协议等。审核土地权属来源证明时，要先将土地权属来源文件进行分类，然后进行文件认定。

土地权属性质的审核主要是对土地权利的必要性、可行性、范围、内容、义务和限制进行审核。

土地使用期限审核是指土地权利人以出让或转让方式取得的国有土地使用权的，其使用期限应符合国家规定的国有土地使用权期限。集体土地使用权期限应与农地使用合同和国家有关政策相符。

法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。

四、权属审核的方法和结果

权属审核通过初审、复核和公告几个阶段，不动产登记主管部门初审意见由取得《土地登记上岗资格证》的土地登记人员签署，其他人员无效。经对土地登记材料进行全面审查，认为符合规定要求的，初审人员提出同意办理土地登记的建议，签字盖章后，提交审核人员审核。土地登记审核人员由取得《土地登记上岗资格证》的土地行政主管部门负责人担任，重点对初审过程和初审结果进行核查。认为初审过程符合要求、初审结果正确的，审核人员在土地行政主管部门审核意见栏签署同意报请批准土地登记或准予土地登记的意见，签名并加盖公章后，报人民政府批准后生效或直接生效。是否报人民政府批准，视具体的土地登记类型而定。

(1)书面材料审核

主要是进一步审核申请材料，必要时应当要求申请人进一步提交佐证材料或向有关部门核查有关情况。

a、申请人提交的人民法院、仲裁委员会的法律文书，具备条件的，不动产登记机构可以通过相关技术手段查验法律文书编号、人民法院以及仲裁委员会的名称等是否一致，查询结果需打印、签字及存档；不一致或无法核查的，可进一步向出具法律文书的人民法院或者仲裁委员会进行核实或要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。

b、对已实现信息共享的其他申请材料，不动产登记机构可根据共享信息对申请材料进行核验；尚未实现信息共享的，应当审核其内容和形式是否符合要求。必要时，可进一步向相关机关或机构进行核实，或要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。

c、法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。对已实现信息共享的，不动产登记机构应当通过相关方式对完税或者缴费凭证进行核验。必要时，可进一步向税务机关或者出具缴费凭证的相关机关进行核实，或者要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。

d、不动产登记机构应当查验不动产界址、空间界限、面积等不动产权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确。

e、不动产存在异议登记或者设有抵押权、地役权或被查封的，因权利人姓名或名称、身份证明类型及号码、不动产坐落发生变化而申请的变更登记，可以办理。因通过协议改变不动产的面积、用途、权利期限等内容申请变更登记，对抵押权人、地役权人产生不利影响的，应当出具抵押权人、地役权人同意变更的书面材料。不利影响的，应当出具抵押权人、地役权人同意变更的书面材料。

(2)查阅不动产登记簿

除尚未登记的不动产首次申请登记的，不动产登记机构应当通过查阅不动产登记簿的记载信息，审核申请登记事项与不动产登记簿记载的内容是否一致。

不动产登记簿采用电子介质的，查阅不动产登记簿时以已经形成的电子登记簿为依据。

(3)查阅登记原始资料

经查阅不动产登记簿，不动产登记机构认为仍然需要查阅原始资料确认申请登记事项的，应当查阅不动产登记原始资料，并决定是否予以继续办理。

（4）实地查看

a、适用情形和查看内容

属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；因不动产灭失申请的注销登记，查看不动产灭失等情况；不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

b、查看要求

实地查看应由不动产登记机构工作人员参加，查看人员应对查看对象拍照，填写实地查看记录。现场照片及查看记录应归档。

(5)调查

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

(6)登记公告

a、不动产首次登记公告

除涉及国家秘密外，政府组织的集体土地所有权登记，以及宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记;不动产登记机构应当在记载于不动产登记簿前进行公告。公告主要内容包括：申请人的姓名或者名称；不动产坐落、面积、用途、权利类型等；提出异议的期限、方式和受理机构；需要公告的其他事项。不动产首次登记公告由不动产登记机构在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告期满无异议的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。公告期间，当事人对公告有异议的，应当在提出异议的期限内以书面方式到不动产登记机构的办公场所提出异议，并提供相关材料，不动产登记机构应当按下列程序处理：（一）根据现有材料异议不成立的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。（二）异议人有明确的权利主张，提供了相应的证据材料，不动产登记机构应当不予登记，并告知当事人通过诉讼、仲裁等解决权属争议。

b、依职权登记公告

不动产登记机构依职权办理登记的，不动产登记机构应当在记载于不动产登记簿前在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告，公告期不少于15个工作日。公告期满无异议或者异议不成立的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。

（7）填写不动产登记申请审批表

审核后，审核人员应当做出予以登记或不予登记的明确意见。经审核，符合登记条件的，不动产登记机构应当予以登记。权属审核结束后，符合规定要求的，土地登记人员填写《不动产登记申请审批表》，不动产登记申请审批表的作用是申请人申请登记的内容的事项。也是登记机构接受申请登记的依据。这个文件主体有两个，即申请人和登记机构。经过审核无误的审批表是填写不动产登记簿的依据。