第二章  不动产登记的程序

不动产登记的过程是一项严格的法律行为，登记的程序必须依法依规，不得随意简化过颠倒。不同类型的不动产登记在登记的具体程序上虽然不尽相同，但总体上，不动产登记过程中每个环节既有不动产权利当事人，又有不动产登记机关工作人员，二者缺一不可，共同完成。《细则》第31条对不动产统一登记的程序规定了四个步骤即：申请、查验、登簿、发证。在实际操作中应对每个具体环节中的重点问题认真把握。

                           第一节  不动产登记申请

    一、不动产登记申请的概念

 不动产登记申请是不动产权利人或不动产权利变动当事人按照规定向不动产登记机关申请其不动产权利状况或权利变动事项，请求在不动产登记簿上予以注册登记的过程和行为。

二、不动产登记申请人及申请方式

登记申请人为是土地权利人或者土地权利变动的当事人，包括自然人、法人和其他组织三种类型。其中法人和其他组织均可直接申请，而自然人中，只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记，限制民事行为能力人和无行为能力人均不能直接申请，而必须由其法定代理人代理申请。

不动产登记申请一般分为以下几种类型：

（1）单独申请。单独申请，个人不动产权利人的户主或夫妻双方。户主因特殊情况可由其他家庭成员申请。法人单位由法人代表到登记机构办公现场申请登记。

（2）共同申请。不动产共有权登记由权利人几方共同申请。如果共有人有约定或推荐申请人，申请人应携带相关文字材料，按照申请登记的内容申请。共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额，应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的，还应当提交其他共有人同意的书面材料。

（3）代为申请。代为申请指无民事行为能力和限制行为能力的不动产登记，由监护人代为申请。监护人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、监护关系证明及监护人的身份证明，以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料。处分被监护人不动产申请登记的，还应当出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证。

（4）代理申请。代理申请是受当事人委托，有代理资格的人员以代理人名义，在代理权限内向登记机构申请。委托代理是基于被代理人的授权而发生的代理，委托代理土地登记申请，代理人和被代理人必须签定《土地登记委托书》(参考样例见表2-1)，如委托专业土地代理人或代理机构代理，则应签署《土地登记委托代理合同》。

（5）一并申请。符合以下情形之一的，申请人可以一并申请。申请人一并申请的，不动产登记机构应当一并受理，就不同的登记事项依次分别记载于不动产登记簿的相应簿页。预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记；预购商品房预告登记转房屋所有权登记与预购商品房抵押预告登记转抵押权登记；建筑物所有权首次登记与在建建筑物抵押权登记转建筑物抵押权登记；

三、申请登记的时间

一般情况下权力主体或客体发生变化后，申请登记的时间为15日，但也可以不受15日的限制，合同文书有约定的应按照约定办理。权利人不在约定的时间申请登记出现的问题，登记机构不承担任何责任。

四、不动产登记申请人应提交的文件资料

（1）申请资料类型：

申请人向土地登记机关申请土地登记，应当提交必要的文件资料：

①《不动产登记申请表》：不动产登记申请审批表的作用是申请人申请登记的内容的事项。也是登记机构接受申请登记的依据。这个文件主体有两个，即申请人和登记机构。经过审核无误的审批表是填写不动产登记簿的依据。

②申请人身份证明：申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同，申请人是法人的，提交单位法人证明，但有的法人如机关法人不需提交，此外还有《土地登记法定代表人身份证明书》(参考样例见表2-2)、法定代表人的个人身份证或户籍簿；申请人是自然人的，提交个人身份证或户籍证明，个体工商户也视为自然人对待；不具备法人条件的其他组织提交的身份证明文件参照法人。

③土地权属来源证明：申请人申请办理该不动产的登记事项时，应当提供能够证实其身份变更的材料。所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明；被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等；所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，④地上附着物权属证明。房屋所有权证，买卖合同、抵押合同、法律法规规定的完税或者减免税凭证；

（2）登记申请材料的一般要求

申请材料应当齐全，符合要求，申请人应当对申请材料的真实性负责，并做出书面承诺。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提交该材料的出具机构或职权继受机构确认与原件一致的复印件。不动产登记机构留存复印件的，应经不动产登记机构工作人员比对后，由不动产登记机构工作人员签字并加盖原件相符章。申请材料形式应当为纸质介质，申请书纸张和尺寸宜符合下列规定：采用韧性大、耐久性强、可长期保存的纸质介质；幅面尺寸为国际标准297mm×210mm（A4纸）。填写申请材料应使用黑色钢笔或签字笔，不得使用圆珠笔、铅笔。因申请人填写错误确需涂改的，需由申请人在涂改处签字（或盖章）确认。