第二节  不动产登记受理

受理是指不动产登记机构依法查验申请主体、申请材料，询问登记事项、录入相关信息、出具受理结果等工作的过程。

一、查验登记范围

不动产登记机构应查验申请登记的不动产是否属于本不动产登记机构的管辖范围；不动产权利是否属于《条例》《实施细则》规定的不动产权利；申请登记的类型是否属于《条例》《实施细则》规定的登记类型。

二、查验申请主体

不动产登记机构应当查验申请事项应当由双方共同申请还是可以单方申请，应当由全体共有人申请还是可以由部分共有人申请。

1、查验身份证明

申请人与其提交的身份证明指向的主体是否一致：

2、查验申请材料形式

不动产登记机构应当查验申请人的身份证明材料规格，（1）自然人处分不动产，委托代理人代为申请登记，其授权委托书未经公证的，不动产登记机构工作人员应当按下列要求进行见证：（2）授权委托书的内容是否明确，本登记事项是否在其委托范围内；（3）要求核验当事人双方的身份证明；（4）由委托人在授权委托书上签字；（5）不动产登记机构工作人员在授权委托书上签字见证。（6）具备技术条件的不动产登记机构应当留存见证过程的照片。

三、查验书面申请材料

1、查验申请材料是否齐全

不动产登记机构应当查验当事人提交的申请材料是否齐全，相互之间是否一致；不齐全或不一致的，应当要求申请人进一步提交材料。

2、查验申请材料是否符合法定形式

不动产登记机构应当查验申请人的其他申请材料是否由有权部门出具，是否在规定的有效期限内，签字和盖章是否符合规定。不动产登记机构应当查验不动产权证书或者不动产登记证明是否真实、有效。对提交伪造、变造、无效的不动产权证书或不动产登记证明的，不动产登记机构应当依法予以收缴。属于伪造、变造的，不动产登记机构还应及时通知公安部门。

3、申请材料确认

申请人应当采取下列方式对不动产登记申请书、询问记录及有关申请材料进行确认：（1）自然人签名或摁留指纹。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人由监护人签名或摁留指纹；没有听写能力的，摁留指纹确认。（2）法人或者其他组织加盖法人或者其他组织的印章。

四、询问

1、询问内容

不动产登记机构工作人员应根据不同的申请登记事项询问申请人以下内容，并制作询问记录，以进一步了解有关情况：（1）申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示；（2）申请登记的不动产是否存在共有人；（3）存在异议登记的，申请人是否知悉存在异议登记的情况；

（4）不动产登记机构需要了解的其他与登记有关的内容。

2、询问记录

询问记录应当由询问人、被询问人签名确认。

（1）因处分不动产申请登记且存在异议登记的，受让方应当签署已知悉存在异议登记并自行承担风险的书面承诺；

（2）不动产登记机构应当核对询问记录与申请人提交的申请登记材料、申请登记事项之间是否一致。

五、受理结果

1、受理条件

经查验或询问，符合下列条件的，不动产登记机构应当予以受理：（1）申请登记事项在本不动产登记机构的登记职责范围内；（2）申请材料形式符合要求；（3）申请人与依法应当提交的申请材料记载的主体一致；（4）申请登记的不动产权利与登记原因文件记载的不动产权利一致；（5）申请内容与询问记录不冲突；（6）法律、行政法规等规定的其他条件。不动产登记机构对不符合受理条件的，应当当场书面告知不予受理的理由，并将申请材料退回申请人。

2、受理凭证

不动产登记机构予以受理的，应当即时制作受理凭证，并交予申请人作为领取不动产权证书或不动产登记证明的凭据。受理凭证上记载的日期为登记申请受理日。

不符合受理条件的，不动产登记机构应当当场向申请人出具不予受理告知书。告知书一式二份，一份交申请人，一份由不动产登记机构留存。

申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，不动产登记机构应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。告知书一式二份，经申请人签字确认后一份交当事人，一份由不动产登记机构留存。

六、申请权利登记驳回与撤回

申请权利登记的驳回是登记机构主体的行为，一是，对驳回登记的理由应当准确无误，如提交的相关材料存在问题或者申请登记的不动产不在本登记区等。二是，登记机构对驳回登记应当以书面形式通知当事人，并说明理由与继续办理的申请登记作法与期限。登记机构没有给当事人说明驳回原因，或者登记机构对于有问题的登记申请，既没有驳回也没有在规定的时间办理登记给当事人造成的损失，登记机构应承担责任。关于登记申请的撤回，《条例》规定不动产登记机关将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。一般情况下登记机构接到当事人提出撤回登记申请后，只要在登记机构尚未登簿前，一般应准予办理。