第二节不动产登记制度历史沿革

一、国外土地登记历史沿革

历史上许多国家对土地登记都有一个重视和实施的过程。古希腊、古罗马、古埃及等很早就有地籍管理和土地登记方面的记载。

（一）契约登记制度

契约登记制度由法国首创，故又称“法国土地登记制度”，英国、美国及我国的香港地区均采用这种土地登记制度。其主要特点为：1、采用意思主义立法。2、采取形式审查主义。3、登记无公信力。4、登记无强制作用。5、登记簿的编成采取人的编成主义。6、不颁发权利凭证。7、土地权利以动态登记为主。土地登记包括土地权利和土地权利变动事项的登记，仅对土地权利现在状态的登记为静态登记，对土地权利变动事项的登记为动态登记，后者为登记的主要状态。

（二）权利登记制度

权利登记制度发源于德国，故又称“德国主义登记制度”。其主要特点为：1、采用形式主义立法。2、采取实质审查主义。3、登记有公信力。4、强制性登记。一切土地权利的发生和变更均必须登记。5、登记簿的编成采取物的编成主义。6、不颁发权利凭证。7、土地权利人以静态登记为主。

（三）托伦斯登记制度

托伦斯登记制度为澳大利亚人托伦斯所创，目前东南亚许多国家引入这一登记制度。其主要特点为：

1、初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态。2、登记有公信力。土地权利一经登记，便有不可推翻的效力。3、土地登记机关负有赔偿责任。4、采取实质审查主义。5、颁发权利凭证。6、登记簿上的编成采取人的编成主义。7、地籍图可辅助说明登记簿的内容。8、土地上如设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记。9、土地经登记后，如有处分或设定负担，以及其他各种法律行为，须依照法定的契约方式，订立契约。

二、我国不动产登记制度历史沿革

（一）新中国成立前不动产登记制度综述

（二）新中国不动产登记工作终止与重新启动

1、 1982年5月；2、 1986年6月25；3、 1989年11月18日；4、1998年《土地管理法实施条例》明确规定国家依法实行土地登记发证制度；5、2002年12月18日《土地登记代理人制度》；6、2007年11月28日《物权法》

（三）不动产统一登记制度建设与目前工作进展

1、2014年5月，国土部地籍司加挂成立不动产登记局;2、2015年：健全配套制度，平稳有序实施；3、2016年：全面形成制度体系，正常有效运行。4、2017年：实现信息共享，依法公开查询；5、2018年前：不动产登记信息管理基础平台