第一节 不动产登记的概念、特点和作用

一、不动产登记的相关概念

1、不动产：不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

不动产是财产划分的一种形态。因不动产对人们生活影响重大，且具有耐久性、稀缺性、不可隐匿性和不可移动性等特点，故许多国家法律对其均有特殊规定。

2、房屋:土地（海域）上的建筑物、构筑物，包括独立成栋、有固定界限的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。

3、定着物:固定于土地（海域）并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。

不动产包括土地、房屋、林木、矿藏、海域等多种类型，但处于基础性地位的是土地。土地是其他各类不动产的载体。从实践层面看，以土地为基础和核心的统一，是自罗马法以来一切建立不动产登记制度的市场经济国家和地区的共同做法

4、海域：指的是中华人民共和国内水、领海的水面、水体、海床和底土。海域中的内水，是指中华人民共和国领海基线向陆地一侧至海岸线的海域。

5、宗地：土地权属界线封闭的地块或者空间。（丘、图斑、承包地块）

6、宗海：指被权属界址线所封闭的同类型用海单元。

7、不动产单元：不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。（1）没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。（2）有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物以及森林、林木。（3）定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。（4）有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、油库、隧道、桥。（5）梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

8、不动产登记：不动产登记是指国家相关部门，依法依规将不动产物权的设立、变更、转让和消灭记载于不动产登记簿公示的行为。我国《物权法》自2007年10月1日起开始实施，其中很重要的一点就是明确规定国家实行不动产统一登记制度；国务院2014年颁布，2015年实施的《中华人民共和国不动产登记暂行条例》决定国家实行不动产统一登记，建立不动产统一登记制度

二、不动产登记的特点

1.强制性，当事人的土地权利必须依法登记，未登记的不动产权利不受法律保护并可视情节对当事人进行处罚。

2.公信性，不动产登记是人民政府的行政行为，是人民政府依法制定程序对不动产权属、面积、用途等进行审查、批准，并注册登记、颁发不动产权证书的法律程序，从而保证了不动产登记的真实可靠。

3.完整性、连续性，不动产登记须统一进行，不能分割。登记事项变更，应及时办理变更登记手续，保持资料的连续性。

4．唯一性，对同一块土地上的登记结果应当是唯一的，不能同时存有两个或两个以上的登记结果。

三、不动产登记的基本原则

1、依申请登记原则

不动产登记应当依照当事人的申请进行，一般都应当由土地权利人或土地权利变动当事人首先向不动产登记机关提出申请，由于不动产登记是国家实行的一项法律措施，其结果具有决定物权变动是否生效的法律依据，因此，申请应采取书面方式，口头表示无效。不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：（1）不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的；（2）不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。

2、一体登记原则

房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地、海域范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。

房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权、海域使用权应当一并登记。

3、连续登记原则

未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：

（1）预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的；(2)在建建筑物抵押权登记的；(3)预查封登记的；(4)法律、行政法规规定的其他情形。

4、属地登记原则

(1)不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的不动产登记机构分别办理。

不动产单元跨行政区域且无法分别办理的，由所跨行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由先受理登记申请的不动产登记机构向共同的上一级人民政府不动产登记主管部门提出指定办理申请。

不动产登记机构经协商确定或者依指定办理跨行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、总面积、跨区域面积、用途、权利类型等登记结果书面告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构；

(2)国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地的登记，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。

(3)国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。

(4)中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。

5、依法登记的原则

不动产登记必须依法进行，这里的“法”是指广义上的“法”的概念，泛指我国现行的法律、法规和政策，如《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《土地登记规则》等。土地登记依法的原则，有三方面的含义：一是土地登记义务人必须依法向土地登记机关申请，提交有关的证明文件资料，并按照土地登记机关的要求到现场指界等；二是土地登记机关必须依法对土地登记义务人的申请进行审查、确权和在土地登记簿上进行登记；三是土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能随意夸大或缩小土地登记的效力。

6、审查的原则

不动产登记机关对不动产登记申请和地籍调查的结果必须进行审查。审查的内容主要包括两个方面：一是形式审查，审查土地登记申请所提交的各种证明、文件资料是否为土地登记所必须具备的要件；二是实质审查，审查所申请的土地权利或权利变动事项是否符合国家有关法律和政策。经过审查，有的还需要通过公示，凡符合土地登记要求的，应予以登记。否则，不予登记。

四、我国不动产登记的作用

我国的不动产登记在国民经济和社会发展中发挥了重要作用。

（一）维护了土地的社会主义公有制。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。通过不动产登记，明确了国家土地所有权和集体土地所有权，为切实维护土地的社会主义公有制提供了重要的法律依据和保障。

(二)维护了土地权利人的合法权益。登记的本质目的就是确定不动产的权利归属，并在登记簿上进行记载公示，从而达到保护不动产物权的目的。以前由不同的部门管理和登记，导致不同不动产之间的权属界线不清、权利归属不明，引发众多矛盾和纠纷。另外由于各部门的登记方法、技术规程等不一致，很容易导致重登、漏登现象发生，造成了大量登记错误。统一登记后，可以减少甚至杜绝类似问题发生，更好地理清当事人之间的不动产权利界限、减少权属纠纷、提高登记的准确性和权威性，更好地维护当事人的不动产物权。理清了土地所有权和土地使用权的产权关系，界定了国家、集体和个人在土地上的权益范围，保护了土地权利人的合法权益。

（三）保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。原来由于房地分别登记，导致房屋和土地分离的现象十分严重。不仅权利人办理登记不方便，而且交易相对人查询登记资料不容易，了解交易标的权利状况很困难。在房地产抵押时，要分别到住建部门和国土资源管理部门办理房屋抵押登记和土地抵押登记。实践中利用房屋和土地分别抵押骗取银行贷款的案例时有发生。统一登记之后，建立不动产登记信息依法公开查询系统，将有效保障不动产交易安全，维护不动产市场的正常交易秩序。

（四）提高政府治理效率和水平。多个部门都在办理不动产登记，各个部门都配备一套专门的人员、机构、场所以及设施设备等等，国家不仅为此多支付很多人力物力成本，而且各部门之间的职能交叉容易导致部门间的争权夺利或者扯皮推诿，降低行政办事效率，甚至严重影响政府的形象。国家实行统一登记，将房屋、林地、草原、土地以及海域登记的职责整合由一个部门承担，可以减少部门职责交叉和分散，从而大大减少政府行政成本，提高办事效率，提高政府的公信力

（五）方便企业、方便群众，减轻当事人的负担。分散登记时，在农村，当事人要分别到4个不同的部门办理4个不同的证件：住房要到建设部门办理房屋所有权证，宅基地要到国土部门办理集体土地使用证，承包的土地要到农业部门办理耕地承包证，栽种的树木要到林业部门办理集体林权证。城市居民和企业则最少要办两个证：要到住建部门办理房屋所有权证，到国土资源管理部门办理国有土地使用证。各种证书满天飞，不仅增加了人民群众办证的不便，而且增加了其时间和资金成本。统一登记之后，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，可以大大减轻当事人负担。不动产登记是土地管理主要的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的一个重要的信息源，是国家收取土地租、税、费的依据。