第四节　宅基地使用权

一、宅基地使用权概念

宅基地使用权指农村村民依法对集体所有的土地享有占有和使用并利用该土地建造住宅及其附属设施的用益物权。

二、宅基地使用权的法律特征

1.宅基地使用权的主体为集体组织成员。因为宅基地使用权具有福利性质，非集体组织成员不享有宅基地使用权。

2.宅基地使用权的客体为宅基地。宅基地属于集体所有的土地，宅基地使用权是建立在集体所有的土地之上的一种用益物权。

3.宅基地使用权内容为建造居住的房屋。宅基地使用权人享有使用宅基地建造居住的房屋的权利。

三、宅基地使用权的变动

宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

1.宅基地使用权的取得

宅基地使用权通过审批方式取得，《土地管理法》第62条、第77条规定，农村村民住宅用地由乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。如果占用农用地，应当办理农用地转用途审批手续。农村村民出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

2.宅基地使用权的转让

宅基地使用权不能单独转让，宅基地使用权只能随住宅一起转让。宅基地使用权不得转让给集体组织成员以外的人。前述规定同样适用于宅基地使用权的出租、抵押。

3.宅基地使用权的消灭

宅基地使用权因以下原因而消灭：

（1）宅基地的调整。宅基地因乡村发展规划调整可能发生相对消灭，原有的宅基地使用权的消灭，新的宅基地使用权的产生。

（2）宅基地的征收。国家基于公共利益需要，可以征收宅基地；原宅基地使用权人有权获得相应的补偿，或者可以申请新的宅基地；原有的宅基地使用权的消灭。

（3）宅基地的灭失。宅基地使用权的客体是宅基地，如果宅基地灭失，则宅基地使用权消灭。

（4）宅基地的抛弃。宅基地使用权人有权依据自主意志抛弃宅基地，宅基地使用权因此消灭。

（5）宅基地的收回。宅基地长期闲置，土地所有权人可以收回宅基地，宅基地使用权消灭。

四、宅基地使用权人的权利义务

1.宅基地使用权人的权利

宅基地使用权人的权利包括：其一，保有、使用权。宅基地使用权人可以在宅基地上建造房屋。其二，转让、抵押、出租权。宅基地使用权人有权随房屋一起转让、抵押、出租宅基地使用权。其三，重建权。在房屋毁损、灭失时，宅基地使用权人有权在原有的宅基地上重建房屋。

2.宅基地使用权人的义务

宅基地使用权人的义务包括：其一，按照宅基地本来用途使用的义务。其二，服从规划的义务。宅基地使用权人应服从乡村发展规划，调整宅基地的使用状态。其三，不得非法转让宅基地。