第三节　建设用地使用权

一、建设用地使用权的概念

建设用地使用权指以开发利用、生产经营、社会公益事业为目的，依法对国家所有或者集体所有的土地享有占有、使用和收益的用益物权。建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

二、建设用地使用权的法律特征

1.建设用地使用权的客体是国家或者集体所有的土地。

2.建设用地使用权的目的是在土地上建造并拥有建筑物、构筑物。例如，建造房屋、桥梁、隧道、堤坝等。

3.建设用地使用权的内容是对于国家所有或者集体所有的土地享有占有、使用和收益。

三、建设用地使用权的取得

设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（1）当事人的名称和住所；（2）土地界址、面积等；（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（4）土地用途；（5）使用期限；（6）出让金等费用及其支付方式；（7）解决争议的方法。

设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

四、建设用地使用权的流转

建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

五、建设用地使用权的消灭

建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

建设用地使用权的消灭具有不动产物权消灭的一般原因，也存在特有的消灭原因：

1.存续期限届满。建设用地使用权是一种有期物权，期限届满权利消灭；如果期限届满前，权利人不申请续期，则建设用地使用权消灭。

2.建设用地使用权的抛弃。建设用地使用权人有权抛弃土地使用权，但法律另有规定的除外。如果土地使用权人负有地租支付义务，在依法付清地租之前不得抛弃建设用地使用权。

3.建设用地使用权的收回。建设用地使用权一般不得提前收回，例外情况下可以依法收回。《土地管理法》第58条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（1）为地方公共利益需要使用土地的；（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3）土地有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨土地的；（5）公路、铁路、机场、矿场经核准报废的。”《土地管理法》第37条、第65条规定，有下列情形之一的，农村集体组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：（1）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（2）不按照批准用途使用土地的；（3）因撤销、迁移等原因停止使用土地的；（4）连续2年未使用的。《城市房地产管理法》第15条、第25条规定，因土地使用人未按照合同约定支付土地使用权出让金导致土地管理部门解除合同的，或者以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如果无正当理由满2年未开发，土地管理部门可以收回土地使用权。