第三节　建筑物区分所有权

一、建筑物区分所有权的概念

建筑物区分所有权指建筑物的业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

二、建筑物区分所有权的特征

1.建筑物区分所有权客体具有复合性

建筑物区分所有权的直接客体为住宅楼、写字楼等建筑物中专有的部分，间接客体为住宅楼、写字楼等建筑物的整体。

2.建筑物区分所有权的内容具有多样性

建筑物区分所有权的权能既包括对专有部分的占有、使用、收益、处分；包括作为共有人的权利与义务；还包括作为社区成员对于社区公共财产、公共设施以及整个社区事务的决策参与、管理参与与公共费用的承担等义务。

3.建筑物区分所有权本身具有统一性。建筑物区分所有权并非典型的所有权形式，其特别之处在于：建筑物区分所有权制度设计中，将社员权、共有权的内容统合于所有权的名义之下。

4.建筑物区分所有权内容中专有权处于主导地位。建筑物区分所有权中，专有权是基础，正是因为对于专有部分所有权的享有，确定了业主身份；为了使专有部分所有权的权能得到正常存在和行使，必须对于墙壁、楼道、外墙、屋顶、地基等部分享有共有权，即共有权的存在从属于并服务于专有权的需要；社员权的存在以在社区范围内部，业主或者专有房屋的合法使用者因为专有而获得社员身份为前提。所以，建筑物区分所有权内容中专有权处于主导地位。

三、建筑物区分所有权的要件

1.建筑物区分为两个以上能够独立支配的单位。

2.建筑物中包含共有部分。

3.能够在区分所有建筑物上成立独立的所有权。

四、建筑物区分所有权的内容

1.专有权

专有权指业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。专有权包含了所有权的全部权能。

专有权的范围应包括：在所有人内部仅包含壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所粉刷的部分。在对于第三人的外部关系中，专有部分包含壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

2.共有权

共有权指业主对建筑物共有部分和建筑区划内的公共设施所享有的权利。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

共有权的范围包括：其一，建筑物的基本构造部分。例如，墙壁、支柱、地板、天花板、地下室等部分。其二，建筑物共用部分以及附属物。例如，管道、线路、走廊、楼梯等。其三，建筑物所占有的地基使用权。其四，公共场所、公用设施。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

3.成员权

成员权指建筑物区分所有权人作为建筑物所在社区成员所享有的权利。包括表决权、选举权、监督权等。

业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。