第三节　物权的公示

一、物权公示

物权公示指通过一定的方式将物权的存在状态与变动意思表现于外部，使他人可以从外部察知。由于物权的对世效力，物权具有排他性，只有通过公示的方式，才能既保护物权人的利益，又能够保护物的善意占有人或受让人的利益，从而维护交易安全与市场秩序。

物权公示的基本方法有两种，一般以交付为动产权利归属与权利变动的公示方法；以登记为不动产和车辆、船舶、航空器等重要动产的权利归属与权利变动公示方法。

二、交付

交付是动产权利变动的一般公示方法，法律另有规定的除外。动产物权的设立和转让，自交付时发生效力；但法律规定船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

1.交付的概念

交付指将标的物或者所有权的凭证的占有移转给受让人的法律事实。

交付必须基于当事人的合意，属于自愿行为，非法的占有移转不构成交付。交付意味着标的物已经确定或者特定化，当事人应当依据合同约定的时间、地点、条件移转标的物的占有，才能构成有效的交付。

2.交付的种类

交付的种类包括现实交付与观念交付。

（1）现实交付。现实交付指动产物权的让与人将其对于动产的直接管领力现实地移转于受领人。现实交付的具体方式依据一般的交易习惯而确定，除了买卖双方的直接交付这种典方形式之外，还有一些其他的方式。例如，自行车买卖中的交钥匙方式的交付、货物运输中的货交承运人等中介人实现交付、通过店员等辅助人实现交付。

（2）观念交付。观念交付指为了实现交易的便捷，以动产占有在观念上的移转，以代替现实的交付，并发生交付的法律效果。具体包括：

其一，简易交付。动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。例如，甲将动产转让给乙，乙已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，甲乙双方动产物权变动的合意成立时，即视为实现交付。

其二，指示交付。动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。例如，甲将一批存放于乙处的机器转让给丙，甲与丙约定由甲通知乙，由丙从乙处取回机器。

其三，占有改定。动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。例如，甲将钢琴卖给乙，乙支付了价款，但是，甲乙双方约定甲借用钢琴使用一个月。此时，所有权已经移转给乙，但是实际占有人仍然是甲，甲因借用而为他主占有，乙取得间接占有。

其四，拟制交付。指出让人将标的物的权利凭证（如仓单、提单等）交给受让人，以代替标的物的现实交付。此时，标的物的实际占有人为承运人、保管人，受让人取得物的间接占有。

三、登记

此处的登记专指物权法上的登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。车辆、船舶、航空器等重要的动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。以依法可以转让的股票及商标专用权、专利权、著作权中的财产权出质的，需要向相关管理部门办理出质登记。

1.登记的概念

物权法上的登记是国家登记机关对于民事主体之间设定、变更或消灭不动产物权或者特殊的动产物权的事实进行记载，并赋予法律效力的行为。

物权法上的登记虽然涉及行政主体的行为，但是，物权登记的直接目的在于确认民事权利，国家行政机关的权威性只是提供物权公示公信力的手段。⁽¹⁾物权法上的登记具有设权性，登记往往成为物权变动的成立要件、生效要件或者对抗要件，具有设权性质。物权法上的登记具有公开性，登记簿提供公开的物权信息，社会公众可以依法查询，以明确物权归属，确保交易安全。物权法上的登记具有形式性，登记机关的审查限于形式审查，其范围限于当事人的申请范围，审查的内容限于申请材料。

2.登记的效力类型

关于登记的法律效果，主要有三种立法例。

（1）登记对抗主义。登记作为公示不动产状态的方法，不动产物权的变动，依据当事人间的合意即产生法律效力；但是，非经登记不得对抗第三人。法国采用此主义。我国物权法规定，对于船舶、飞机、航空器等特殊动产的物权变动也采取登记对抗主义。

（2）登记要件主义。登记作为不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意之外，还需要进行登记，非经登记不发生物权变动效力。德国采此主义。我国《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

（3）地券交付主义。在初次登记时，登记机关依据一定的程序确认不动产权利，制作地券。权利人让与不动产时，将让与契约与地券一起交给登记机关，登记机关审查后，在原地券上记载权利变动并交付受让人或者于受让人交付新的地券。英美国家采用此主义。

3.登记机关

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。

当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

登记机构应当履行下列职责：（1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（2）就有关登记事项询问申请人；（3）如实、及时登记有关事项；（4）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

登记机构不得有下列行为：（1）要求对不动产进行评估；（2）以年检等名义进行重复登记；（3）超出登记职责范围的其他行为。

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

4.登记的种类

（1）初始登记。指不动产的所有人对于不动产进行的第一次登记。

（2）他项权利登记。指他物权的登记。例如，土地使用权、地役权、抵押权以及租赁权的登记。

（3）变更登记。指对于不动产物权主体或者物权内容发生变化所进行的登记。

（4）涂销登记。因为物权灭失所进行的登记。

（5）更正登记。利害关系人有证据证明不动产登记簿记载事项确有错误的，可以直接向登记机关申请更正登记。

（6）异议登记。不动产登记记载的权利人不同意更正登记的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记属于一种临时性保护措施，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损失的，权利人可以要求申请人赔偿损失。

（7）预告登记。又称假登记。指为保障将来取得不动产物权，对于不动产买卖合同进行登记。例如，房屋预售合同的登记可以使债权合同获得类似物权的对抗第三人的效力。我国《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

5.我国物权登记的法律效果

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。