11.6.2　适合我国物流园区的开发建设模式

我国物流园区开发建设模式的确定，一定要符合我国现阶段的实际情况。首先，要切合我国企业改革的发展方向。我国一直以来的企业遵循“大而全，小而全”的经营模式，所以，虽然我国物流业起步较晚，但是原有的物流仓储、运输等存量资源较多，利用率不高，且大部分属于国有资产。物流园区的建设要尽量以原有的基础设施为基础，重点推进已经形成物流规模和物流企业聚集地区的物流园区建设，盘活已有存量，合理发展增量。其次，政府虽然在物流园区的建设中发挥着重要作用，但是我们应该看到，我国经济发展水平不如德国、日本等一些发达国家，因此，在进行物流园区的开发建设时，政府可以多从政策支持方面着手，争取吸引外资以及民营资本的进入，采用多渠道投资和融资的手段进行物流园区的开发建设。再次，我国现有物流管理人才较为缺乏，在物流园区的管理过程中，应注意吸引发达国家物流专业运营商的加盟。最后，我国目前以政府为主体来进行招商引资的效果并不太好，因此，应该多注重采用商业模式来进行招商引资，即委托运营商来运作，通过优秀专业的管理团队来负责园区的招商引资、运作管理。

所以，在物流园区的开发建设中，应该将所有权和经营权分离，即以“物流园区管委会+园区专业运营商”的模式进行园区的开发建设。成立物流园区的管委会，由政府授权给物流园区管委会，由管委会组织国内外公开招标，引进物流园区专业运营商，或整合园区内企业资源联合成立物流园区运营公司。

政府通过给予园区开发者适宜的优惠政策，吸引投资者来进行园区基础设施如道路、仓库等物流基础设施及装备的建设和投资。

园区管委会是政府派出机构，职责是代表政府统一负责物流园区的规划、建设以及园区运营商引进等工作。

专业运营商或运营公司按照政府制定的规划具体组织实施，采取政府宏观管理和市场运作相结合的方式独立对园区进行开发建设，其职责是：利用政府给予的优惠政策进行物流园区的招商引资；按照国际通行办法建设、管理、运营物流园区；整合现有物流资源，提升园区内物流的组织化程度。

物流园区基础设施建设基本完成后，可将园区专业运营商与物流园区管委会合并，履行开发建设与管理协调双重职能，代为履行政府管理职能(见图11.2)。

在实际运用中，“物流园区管委会+园区专业运营商”的这种模式具体可分为以下4种：

(1)经济开发区模式

自改革开放以来，在新技术革命浪潮的推动下，国家陆续创建了经济特区、经济技术开发区、高新技术开发区、边境经济合作区、保税区等不同类型和不同层次的开发区，它们广泛分布于沿海和内陆的中心城市，在现代化建设中发挥着重要的作用，逐渐成为当地的经济增长点。物流园区与工业园区、高新技术开发区类似，也具有“园区化”特点，包括产业一致性、物质空间相对独立性和形态完整性等，因此可以考虑将开发区模式应用于物流园区。

图11.2　物流园区运作模式示意图

经济开发区模式就是将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区、经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设，是在特定的开发规划、政策下和设立专门的开发部门的组织下进行的经济开发项目。

由于物流园区具有物流组织管理功能和经济发展功能的双重特性，所以建立在经济开发区模式上的物流园区建设项目，实际上就是在新的经济发展背景下的全新的经济开发区项目，而且以现代物流的发展特点、趋势和在经济发展中的地位和作用，物流园区无疑是构筑高效率和转变经济增长方式与增长质量的新的经济发展体系的重要组成部分。

同时，在近几年经济类开发区盲目开发和开发效率下降的背景下，物流园区的经济开发区模式也要求开发者按照现代物流在中心城市、经济区域的发展规律和经济发展要求，在充分总结既有开发区项目建设和发展经验的基础上，通过更新观念和创新运作方式、管理制度，达到为中心城市寻求新的经济增长点和带动区域经济发展的目的，实现物流、经济双重发展的目标。

(2)主体企业引导模式

物流园区是物流企业和工业、商业企业比较集中的区域，物流园区通过发挥自己的物流组织和管理功能，在规模化物流运作资源和技术条件支撑下，可以达到为工业、商业以及园区内物流企业提高物流效率，降低物流成本的目的。

主体企业引导模式主要是从利用市场进行物流资源和产业资源合理有效配置的角度，通过利用在物流产业经营和企业供应链管理中具有优势的企业，由其率先在园区内开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现在园区范围内的物流产业的聚集和依托物流环境引进或吸引工业、商业企业在园区所在区域进行发展，达到物流园区开发和建设的目的。

企业是将来物流园区管理运营的主体，主体企业引导的物流园区开发模式以市场需求为立意点，采用了自下而上的“拉动”方式。从市场配置资源的优势分析，由于企业本身具有丰富的物流经营管理经验和较高的专业技术水平，所以不会造成整个园区功能上的单一与重合、同时又在这个单一功能上过分竞争的局面，整个前期规划、开发建设过程，营运过程具有企业的有效性优势。作为单独的一个企业，能够在整体规划、功能定位与最后实现等诸多方面具有一个企业团体无法具备的洞察力与实际效率，降低物流园区因功能定位不合理和需求不足等因素所造成的投资风险。

(3)工业地产商模式

物流园区开发的工业地产商模式，是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予园区开发者适宜的工业项目开发的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等综合性配套政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。

正如在第三章中介绍的，在美国、德国、日本这些经济发达国家的物流园区建设中，很多都是由政府做前期的规划和相关配套基础设施的建设，并提供相关的优惠政策，委托一个或多个专业实力较强的物流企业来进行园区后续的经营和管理。虽然这个企业不一定是工业地产商，但是我们可以将这种模式看作是工业地产商模式的一种变形。

物流园区的开发建设就是为了建立一个良好的物流运作和管理的环境，从而提高工业、商业以及物流经营企业的物流效率，降低它们的物流成本，具有很明显的公益性质。城市或区域政府的收益来自物流园区发展对于城市或者区域整体经济规模的扩大和整体功能的提升。所以，在这种物流园区开发建设模式中，政府才会给予工业地产商以各项优惠政策甚至是资金方面的支持。

所以，这种模式要求政府正确认识物流业对于国民经济的贡献，并且，要给予物流园区的管理企业以较强的宏观支持，在提供土地和资金方面优惠政策的同时，以高效的工作效率以及良好的经济管理与运行制度体系作为保障；对于工业地产商，要求其具有良好的投融资能力和专业素质，并且能保证按照政府对物流园区的规划进行开发建设。

(4)综合运作模式

顾名思义，综合运作模式是对上述3种模式进行综合运用。

由于物流园区一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，所以既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也要求在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区的经营运作能力的保证。单纯采用一种开发模式，往往很难达到使园区建设顺利推进的目的，必须对经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式进行综合运用，即上述的综合运作模式。

由于各种开发模式均有相应的开发制度和机制，综合运作模式虽然是经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式的综合运用，但绝不等于这3种模式的简单相加，而是应该在考虑3种模式特点的基础上，确定一个主导模式，对园区的一些其他项目量体裁衣，有选择地采用其他模式，以保证园区建设的顺利进行。