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为了实现园区的功能定位，并且为园区内的企业营造一个良好的盈利环境，在确定物流园区的占地面积时，要考虑诸多因素：

物流园区在确定用地规模时，应该以客观分析物流现状和未来发展趋势为依据，同城市和区域经济发展相适应。利用社会各行业的科学统计数据，对物流现状和未来发展进行定量、定性分析和预测，按服务空间范围的大小，综合考虑影响物流企业布局的各种因素，确定最佳规模。

(2)辐射范围内物流市场需求

物流园区辐射范围内的物流市场需求是决定物流园区能否赢利的关键因素，同时市场需求的大小也决定了物流园区的规模。应该通过对物流市场需求的预测分析，来确定相应类别的功能设施及规模，物流园区物流供给能力要与物流市场需求相适应。

物流园区规模的确定要坚持对内部的功能区进行合理的系统优化布局，在物流流程合理的前提下结构紧凑，尽量减少对土地的占用。

物流园区作为中心城市或区域的基础设施，占地面积较大，物流企业分布比较集中，一旦建成，难以变动。因此，在确定物流园区的规模时，应该有适度的超前性。但是，适度超前并不等于用地浪费，物流园区的适度超前，主要是为了引导物流节点的合理布局并提供其发展的用地保障，从而杜绝任何盲目的、与实际脱节的超前带来的浪费，同时也杜绝过于保守所造成的用地不足，以防止无法实现预期资源整合现象的出现。

2.物流园区规模确定程序

物流园区规模的确定不仅要考虑多方面的因素，而且应该遵循一定的科学程序，定性定量相结合，经过不断的信息反馈与修正，科学地确定物流园区的规模。一般来说，物流园区规模的确定要经过以下几个步骤(见图11.1)：

(1)区域经济分析与物流发展趋势预测

在广泛搜集区域内物流相关行业的资料的基础上，结合社会经济发展总体规划(城市、商业、流通等)，分析现阶段物流各相关行业的经济特点，预测各物流功能要素未来的发展状况，从不同角度把握物流的发展趋势和分布特点。

(2)功能设计和战略定位

在第一步分析的基础上，结合具体园区进驻企业及服务对象对物流服务的客观需求，设计物流园区的功能，划分物流园区内部不同功能分区；根据功能设计的内容和要求，研究物流园区发展战略定位、园区业务经营定位，从而明确园区经营模式、平台建设。

通过对未来发展中不同特性物流量的分解，结合相关区域交通、基础设施规划，根据有关国家和行业标准采用定量方法，按照功能设计要求，初步计算各主要功能区的使用面积和建筑面积。

在初步计算结果的基础上，合理设计物流园区运转的工艺流程；根据流程设计的结果，合理布局各功能区域的基本位置、建筑工程及作业空间布置。

根据方案设计结果的反馈信息重新修正规模初算结果，进行方案设计的完善，对各功能区域空间布局结构进行最后调整，并将各功能区的建筑面积转化为占地面积，从而确定物流园区的总规模。

3.物流园区占地规模确定方法

若物流园区每年的作业天数以365天计，则物流园区的建设总规模为：

上式中，S为物流园区总面积(10⁴m²)；T为预测规划目标年份全社会物流总量(10⁴t)；α为规划目标年份第三方物流市场占全社会物流市场的比例；α为规₁₂划目标年份第三方物流通过物流园区发生的作业量占全社会第三方物流作业量的比例；β为单位生产能力用地参数(m²/t)。

(1)T——规划目标年份全社会物流量的取值

目前，全社会物流量在我国还没有被列入统计范围，缺乏统计数据，也无法从其他统计资料当中提取；并且在物流各项作业中，最为重要的环节之一就是运输，据统计，运输的成本占整个物流成本的1/3～2/3，不论是生产企业的物流，还是流通企业的销售物流，都必须依靠运输来实现时间和空间的价值转移。运输是物流活动过程中的核心环节，所以，公式中将以目前业界最常用的指标——全社会货运量来表征规划目标年份全社会物流量。

全社会货运量的预测方法可在采用定量的方法(如一元线性回归、多元线性回归、弹性系数法)进行预测的基础上，借助专家的知识和经验进行定性的权衡，使近期、远期预测结果合理统一。

(2)α₁——规划目标年份第三方物流市场占全社会物流市场的比例

对园区辐射半径内的大量、大型和典型工业企业和商业企业进行问卷或走访调查，取得规划目标年份内这些企业规划和计划使用第三方物流比例的数据，并参照国家第三方物流市场相关统计和预测以及国际市场上第三方物流使用的比例进行权衡比较，确定α₁即规划目标年份第三方物流市场占全社会物流市场的比例。

(3)α₂——规划目标年份第三方物流通过物流园区发生的作业量占全社会第三方物流作业量的比例

物流园区作为多种物流设施的集结地，具有优越的地理优势，并且随着物流观念的深入和市场竞争的发展，物流园区必然会吸引大量的第三方物流企业的入驻，因此可以认为，在规划目标年份内各类第三方物流企业的业务量大都在园区内完成。同时考虑到目前和今后较长一段时间内，还存在着一定数量的货运配载市场，交易中心将会承担部分第三方物流量；未进入园区的第三方物流企业也将分流一部分，因此不是所有的第三方物流量都会进入园区。所以α₂应取60%～80%，当地经济总量大，市场化程度高，物流市场需求就大，则α₂取值就大，如珠江三角洲；反之则取值小。

(4)β——单位生产能力用地参数

由于中国物流园区的建设还缺乏经验积累，因此单位生产能力用地参数的取值可以参照国外物流园区的建设经验。日本东京物流园区的单位生产能力用地参数取值约为40～60 m²/t。^[12]考虑到中国城市现今的经济发展水平及总量还及不上东京，但是按照中国经济发展的趋势来看，再过十几年有的城市可能会接近东京目前的实力，因此中国物流园区规划建设时β的取值应为40～60m²/t。

物流园区的建设也可参考公路货运枢纽站场的布局，在公路货运枢纽站场的规划中，β的取值为20～40m²/t，考虑到物流园区比货运枢纽站功能更为全面更为强大，因此物流园区β的取值应为20～40 m²/t。

综合上述两方面，物流园区规划中β的取值可以为30～50 m²/t，当地的经济总量大、辐射能力强，则β的取值大；反之则小。

4.我国物流园区占地规模概况

物流园区的功能和空间布局决定了物流园区的规模一般较大，否则就无法承载设施集中和服务企业集中的重荷。此外，由于物流园区的功能和服务对象、区域的物流服务需求存在较大差异，物流园区在规模上也相差较大。

目前，我国物流园区面积都比较大，一般物流园区少则几万m²，多则几十、几百万m²。从国内目前已建、在建和筹建的物流园区面积来看，面积都在100万m²以上，其中占地面积最大的深圳平湖物流园区就达到了1600万m²，最小也在10万m²以上，比如成都中汽西南汽配物流园区(占地195亩)，规模较大的有丹徒港口物流园区(占地28km²)、大连甘井子综合物流园区(19km²)和上海洋山深水港物流园区(13km²)等。

5.投资规模分析

物流园区作为大型物流节点，一般投资较大。我国物流园区的投资额一般都在亿元以上，有的园区甚至达到了几十亿元，但是物流园区的占地规模与投资规模并不成正比例关系。如前述的几个大型的港口物流园区，其公布的投资数量并不靠前，规划或实际的投资规模靠前的分别是武汉商贸物流基地(计划投资100亿元)、万州物流园区(计划投资25亿元)、深圳航空物流园区(投资规模为15亿元)和哈尔滨龙运物流园区(计划投资为15亿元)。这种非正比例投资规模的出现，主要原因在于，占地规模较大的往往出于远期考虑，占地并非完全是物流园区实际用地，或占地用途尚不明朗。而占地少投资大的物流园区，往往又包括了商贸、制造等项目的投资，或对物流园区的功能不很明确，过高估计了投资。

总的来看，部分物流园区在占地用途上的模糊性和投资规模的不明确，的确给人造成了盲目发展的印象，这也是未来物流园区规划和建设中需要注意和解决的问题。同时，也需要国家和地方政府在相关政策上予以明确。