房地产市场是元凶

纽约市立大学勃鲁克学院（Baruch College）房地产副教授姚睿认为，此次金融危机主要是由房地产泡沫引起。2000年，互联网泡沫破灭。2001年，美国又遭受恐怖分子袭击。为了防止美国经济衰退，联邦准备理事会连续降息，最后把利息降到1%。

格林斯潘的根据是，国际上的存款太多，正在寻求出路。例如，中东石油国家握有大量的美元，中国对美国贸易存在大量顺差，赚了不少美元。“这些国家有钱没地方花，只好来美国购买美国国债和公司贷款，如房利美和房地美发行的房屋贷款抵押债券。”当时，利率低，每月给付低，因此许多美国人贷款买房子。

这位房地产专家称，过去，商业银行都是先有储蓄，然后贷款，贷款额记录在账上。等到借款人把贷款还完，这个账户才销掉。但是，现在银行贷款与过去商业银行贷款不同。银行把贷款打包，转卖给房利美、房地美和投资银行，后者再将这些贷款卖给世界各地的投资者。

过去，如果借款人失业，他们可以和银行商量如何还贷。银行一般会对贷款进行调整，如把20年的贷款延长到30年，使得借款人每月少付一点。银行希望借款人保留房屋，因为如果将房屋收回，银行要负责拍卖，期间草地也无人打理，无家可归者可能进入。现在，银行根本不管，因为贷款已经出售，欠的不是银行的钱。他说，一旦借款人不还钱，债权人也不知道。因为每个投资者购买的只是房屋贷款的一小部分，债权人也不知道谁的借款。“大家互相找不到”。

为了将这些房屋贷款销售给众多投资者，投资银行创造许多金融衍生产品。其中应用最广的是房屋抵押债券（Collateralized Debt Obligation，简称CDO）。例如，银行对收到的1000份房屋贷款进行重新设计，分出不同的利率等级。风险越低，利率越低。反之，风险高，利率也高。

他说，先拿钱的利率低。“最后一个拿钱的风险最大因此利率最高”。过去，人们认为先拿钱的没有风险，现在看来也有风险。他说，这样设计的目的是为了多赚钱。有人从中获利甚丰，有人也因此亏损很多。