一、建设项目选址规划管理

（一）建设项目选址规划管理的概念及其意义

建设项目选址规划管理，顾名思义，它是城市规划行政主管部门根据城市规划及其有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择，保证各项建设按照城市规划安排，并核发建设项目选址意见书的行政管理工作。它的意义主要是以下两类。

1.它是城市规划实施的首要环节

建设用地布局是城市规划实施的关键。城市各项建设的选址、定点要符合城市规划，不得妨碍城市的发展、危害城市的安全、污染和破坏城市的环境、影响城市各项功能的协调。合理地选择建设项目的建设地址是城市规划实施管理的重要内容。建设项目使用土地的情况比较复杂：第一种是建设单位使用自有的土地，但建设不涉及土地使用规划性质的改变；第二种是建设单位使用自有土地，且建设涉及土地使用规划性质的改变；第三种是建设单位除自有土地外，尚需扩大使用土地（含拆迁其他单位和居民房屋）；第四种是建设项目完全按需要安排用地。

从实施城市规划的要求看，在规划管理工作中，首先对上述四种用地情况按照批准的城市规划进行确认或选择，然后才能办理有关规划审批手续。随着城市国有土地使用制度的改革，除了传统的征用、划拨、调换和临时使用土地情况外，近几年，又增加了城市国有土地有偿使用的情况（即土地批租），在用地审批手续上也不尽一致。这就要求建设项目规划选址管理要采取不同的管理形式和程序，并与土地管理部门相协调。但是，第一步的规划管理工作，也是对出让地块是否符合城市规划进行确认，并提出规划设计要求函复土地管理部门。像这种答复土地管理部门的书面意见，实际上也是建设项目选址规划管理的另一种形式。可见，不管土地使用情况或管理形式如何，城市规划实施管理的首要环节，是对建设项目选址的确认或选择。

2.它是建设项目是否可行的必要条件

建设项目规划选址是在该项目可行性研究阶段进行的，规划选址的可行性是该项目是否可行的重要依据之一。建设项目规划选址有两种基本情况：一是该项目尚无确定的选址意向，二是建设项目已有比较明确的建设地点。不论哪一种情况，都需要城市规划行政主管部门根据批准的城市规划进行选择或予以确认（可行或不可行）。对于情况复杂、规模较大的大中型项目，还必须委托有相应资格的城市规划设计单位进行选址方案的比选、论证，供城市规划行政主管部门抉择。计划部门审批建设项目可行性报告，必须以规划部门核发的建设项目选址意见书为依据。对于建设项目选址不符合城市规划的，计划部门不得审批该项目的可行性研究报告。对于其中有选址意向的，应该建议其另行选址并提出规划选址建议，以促进建设项目的落实，将规划管理与计划管理有机地结合起来。

（二）建设项目规划选址的依据

建设项目规划选址是一项综合分析、反复论证的工作，主要依据如下。

1.经批准的建设工程项目建议书

在进行选址前应全面深入掌握建设项目的基本情况，包括建设项目的名称、性质、用地及建设规模，对市政基础设施如供水、供电等需求量，运输方式和运输量，环境污染情况如废水、废气、废渣的排放量和排放方式等。

2.建设项目与城市规划布局的协调

建设项目规划选址要保证建设用地符合城市规划要求，建设用地的安排必须按照批准的城市规划进行。建设项目的性质大多数是比较单一的，但城市建设中出现了土地混合利用的趋势，建设用地选址管理应考虑土地利用的综合性和兼容性，并解决好用地间的相互矛盾。

3.相关专业规划要求

建设项目应与城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划衔接和协调，每个建设项目都有一定的交通运输要求、能源供应要求、市政公用设施配套要求等。建设项目选址时必须充分考虑能否满足这些条件，如目前不具备条件，规划时能否配套等等。

4.公共服务设施配套要求

一般建设项目，特别是大中型建设项目都有一定的生活设施配套要求，也存在诸如征用农村土地、安置拆迁等问题。不论是依托旧城区生活设施还是新建服务设施，必须考虑周到，保证有利生产、方便生活。

5.环境及景观要求

建设项目的选址不能对城市环境造成污染，要与环境保护规划相协调。同时建设项目的选址安排也不能破坏风景区规划，不能与文物古迹、传统街区相矛盾，破坏其周围环境风貌。

6.综合管理要求

根据建设项目的性质、规模和选址，对涉及环境保护、卫生防疫、消防、交通、绿化、河港、铁路、航空、气象、防汛、军事、国家安全、文物保护、建筑保护、农田水利等方面的管理要求进行综合协调，作为建设用地选址的依据。

（三）审核建设项目选址意见书的程序

1.以行政划拨或征用土地方式取得土地使用权的建设项目

（1）选择建设用地。建设项目没有选址意向时，应帮助选择合适的用地；有选址意向或原址上改变土地利用性质时，应根据城市规划及相关要求确认是否同意。

（2）核定设计范围并提出土地利用规划要求，一般同时提出建设工程规划设计要求。

（3）核发建设项目选址意见书。

以上程序同时适用于单项建设工程或成片开发的建设工程。核定土地利用要求，一般应根据批准的控制性详细规划或修建性详细规划。有些小城市如无法定的控制性详细规划或修建性详细规划，单项建设工程可根据总体规划核定。但成片开发的建设工程则必须要求编制控制性详细规划或修建性详细规划，并按法定程序经批准后方可作为核定土地利用规划的依据。

2.以国有土地使用权有偿出让方式取得土地利用权的建设项目

（1）确认国有土地出让地块的规划是否经过审批同意。

（2）核定土地利用规划要求和规划设计要求。

（3）函复土地管理部门，有的城市应函复城市土地使用制度改革领导机构。

上述两种程序的区别是：第一种程序是由建设单位向规划管理部门申请办理，第二种程序是由土地管理部门函请规划管理部门办理。

（四）申请建设项目选址意见书的操作要求

所谓操作要求是指建设单位在办理建设项目选址意见书时应明确的建设项目范围、办事程序、提交的资料等要求。

1.申请建设项目选址意见书的建设项目

下列建设项目应申请建设项目选址意见书。

（1）新建、迁建需要利用土地的建设项目。

（2）原址改建需要利用本单位以外土地的建设项目。

（3）需要改变本单位土地利用性质的建设项目。

2.申请建设项目选址意见书需提交的资料

申请建设项目选址意见书需要报送下列图纸、文件。

（1）填写“建设项目选址意见书申请表”。

（2）已批准的建设项目建议书或其他有关计划文件。

（3）迁建或有选址意向的建设项目应呈送由规划管理部门认可的测绘院绘制的迁建单位原址或选址地形图（1:500或1:1000），标明原址用地界限或选址意向；还没有选址意向的，待规划选址后补送地形图。

（4）原址改建需改变土地利用性质的建设项目，须呈送土地权属证件（复印件），联合建设的项目应呈送协议等文件。

（5）大型建设项目应呈送由相应资质规划设计单位做出的选址论证报告。

（6）有关建设项目情况的说明及其他有关图纸、文件。

规划管理部门受理申请后，应在法定工作日相应时间内（各城市规定不完全一样）审批完毕。经审核同意，发给建设项目选址意见书，并核定设计范围，提出计划设计要求。经审核不同意，以书面答复。

建设单位在取得建设项目选址意见书后一定时间内（各城市另行规定），建设项目可行性研究报告未获批准又未申请延期的，建设项目选址意见书即自行失效。

3.申请建设项目选址意见书工作程序（见图8-1）

图8-1　申请建设项目选址意见书工作程序