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现代城市商业区是各种商业活动集中的地方，以商品零售为主体以及与它相配套的餐饮、住宿、文化及娱乐服务。也可有金融、贸易及管理行业。商业区内一般有大量的商业和服务业用房，如购物中心、专卖店、银行、保险公司、证券交易所、商业办公楼、宾馆、酒楼、剧院、歌舞厅、娱乐总会等。

商业区的分布与规模取决于居民购物与城市经济活动的需求，人口众多、居住密集的城市，商业区的规模较大。根据商业区服务的人口规模和影响范围，大、中城市可有市级与区级商业，小城市通常只有市级商业区，在居住区及街坊布置商业网点，其规模不够形成商业区。

商业区一般分布在城市中心和分区中心的地段，靠近城市干道的地方。须有良好的交通连接，使居民可以方便地到达。商业建筑分布形式有两种：一种是沿街发展；另一种是占用整个街坊开发。现代城市商业区的规划设计，多采用两种形式的组合，成街成坊地发展。西方国家的城市一般都有较发达的商业区，例如美国城市的闹市区（Downtown）。商业区是城市居民和外来人口经济活动、文化娱乐活动及社会生活最频繁集中的地方，也是最能反映城市活力、城市文化、城市建筑风貌和城市特色的地方。

（二）中央商务区

中央商务区（CBD，Central Business District）在概念上与商业区有所区别，中央商务区是指城市中商务活动集中的地区。一般只是在工业与商业经济基础强大，商务和金融活动量大，并在国际商贸和金融流通中有重要地位的大城市才有以金融、贸易及管理为主的中央商务区。中央商务区是城市经济、金融、商业、文化和娱乐活动的集中地，众多的建筑办公大楼、宾馆、酒楼、文化及娱乐场所都集中于此。它为城市提供了大量就业岗位和就业场所。

中央商务区一般位于城市在历史上成形的城市中心地段，并经过商业贸易与经济高度发展阶段才能够形成。例如上海，自鸦片战争后辟为港口商埠，经过一百年的发展，到20世纪40年代，黄浦江西侧外滩地区才形成上海市的中央商务区。1949年以后，由于上海市对国外商贸、金融功能的衰退，中央商务功能也随之消亡。1988年国务院决定开放、开发浦东新区，并在陆家嘴发展金融中心及浦西黄浦区再开发，是振兴上海市经济和重建上海中央商务区的重要决策与措施。

自20世纪80年代以来，伴随着全球经济一体化和信息化的进程，国际经济中心城市的作用日益重要，中央商务区的内涵发生了深刻变化，纽约、东京、伦敦、香港等城市的商务办公职能已经发展成为洲际区域性乃至全球性经济发展的管理与控制枢纽，并相互构成网络，商务设施职能不断升级，商务区不断扩大，形成了国际性城市商务中心。另一方面，各区域大中城市的商务办公职能日趋扩大，在原有城市中心的基础上不断发展，不同程度地形成了地区性的城市商务中心。

2.中央商务区的规划设计控制

（1）控制内容，具体包括以下五个方面。

①性质——用地范围内许可建设的空间类型，如商业、办公、商住公寓等。

②容量——用地范围内可开发建设的最高建筑容量。当建筑综合体、街区或者地区包含不同类型的功能空间时，应分类给出相应的容量控制指标。

②建设边界——用地内建筑物允许达到的高度、红线等边界极限，对于高层和裙房可确定不同的边界条件。边界条件的控制目的在于防止项目建设对周围环境造成不利影响。

④环境质量——要求用地内绿化、公共空间须达到最低指标。也可对建筑物外部色彩、饰面、形体以及公共活动场地提出引导性建设要求。

⑤交通、公用设施。要求土地开发满足规划统一建设公用设施的条件，如出入口位置、配建汽车车位数量、预留与相邻用地的公共交通通道、因公用管线穿越用地所需的建筑地下（或地上）避让等。

（2）具体控制要求，主要包括以下五个方面。

①用地划分。根据道路规划、城市设计、用地现状，把城市商务中心用地进一步划分地块，明确地块控制点的坐标与高程。

②地块的定性与定量指标。根据功能布局规划，确定地块的使用性质，可兼容的其他功能类型，依据形体设计，确定地块的空间容量、建筑高度、建筑密度、绿地率等。

③重要控制线。由景观要求、技术要求，确定各种控制线：红线控制建筑、道路的各自建造范围；蓝线控制临水处的建设界限；绿地控制人工环境与绿化的界限；其他控制线还包括地下设施、空中高压走廊等内容的控制边界。

④机动车出入门。机动车出入门的数量、位置由局部的交通流量设计确定，与之相联系的因素包括街区停车位的数量、周边道路的性质及服务要求。

⑤街区的空间限定。通过空间环境设计，对街区的外部空间、内部空间、引导空间以及与相邻街区的架空廊道、地下通道提出规划设计要求，对街区环境要素、建筑要素等提出城市设计指引，同时需研究建筑界面高度对街区空间效果的影响，提出街区空间要素设计指引。

（三）步行商业街

1.步行商业街的发展

第二次世界大战以后，在欧美的一些经济发达国家中，城市商业街和商业区的步行化有很大发展，不仅改建城市原有商业街，而且在城市外围新建了购物中心（Shopping Mall）。在布局形态上，从人车混行的传统商业大街发展到将汽车交通分开的步行商业街和林阴步行商业区。从单一的地面层购物商店发展到地上、地下空间综合开发的商业建筑群体，发展了步行天桥连通商业大楼和地下商业街系统，解决了宽阔商业大道上行人穿街和繁忙汽车交通互相干扰的矛盾。

步行商业街与城市在历史上自然发展的步行商业街有所不同。第二次世界大战以后发展的步行商业街增加了新要求和新内容，向多功能方向发展。步行商业街和步行商业区不仅要处理好商品购物的功能，而且还要考虑观光旅游、休闲和展示城市风貌等功能。步行商业街和步行商业区应具备购物方便、功能多样、环境宜人、新颖有魅力的特点。

欧洲最早开发步行商业街的城市是德国埃森（Essen）。1927年，当地政府就对繁华的林贝克大街采取了封闭汽车交通的措施，成为欧洲最早的一条步行商业街。第二次世界大战结束以后，埃森重建旧城时，恢复并扩大了步行商业街的范围，特别重视对有历史价值的建筑物的恢复和使用及步行街空间环境的创造。20世纪50—60年代在欧洲的其他一些国家，也设计和建设了一批有创造性和有特色的步行商业街区。例如荷兰鹿特丹中心区林邦（Lijnbann）步行街，英国考文垂（Coventry）旧城中心步行区等。美国在20世纪60年代到70年代，也在许多城市建造林阴步行商业街。

林阴步行商业街一般都在原有城市道路上改建，有三种类型：全步行林阴商业街、限制车行的步行林阴商业街和准步行林阴商业街。全步行林阴商业街是禁止汽车通行，对街道进行全面改造，去掉车行道，改为步行路面，增加绿化，布置环境设施，如座椅、休息廊、路灯、雕塑及水池，装修店面。限制车行的步行林阴商业街是改造原有街道横断面，减小车行道，扩大步行道，或车行道只允许公交车辆通行，在人行道上增加绿化和各种环境设施。准步行林阴商业街是限制汽车通行量和停车量，拓宽人行道，增加环境设施。

我国城市在20世纪80年代初开始设计和建设步行商业街。例如，合肥七桂堂步行商业街（见图6-10）、徐州彭城路步行商业街（1984年）、1999年建成的北京王府井及上海南京路步行商业街。

2.步行商业街实例

（1）荷兰鹿特丹中心区林邦步行街（图6-11）。该步行街由一条纵街与四条横街构成，街宽分别为18米和12米。沿街商店2—3层，在街道中部创造了良好的休息环境设施，包括小卖亭、树木、草坪与花卉、喷泉、雕塑和休息椅凳等，在舒适的环境中人们去购物，还可以进行社会交往、休息和观光等多种活动。

（2）英国考文垂中心步行区（见图6-12）。这是结合战争期间毁掉的房屋重建并开发的步行街，在步行街的周围设置了1700个汽车停车位，中心广场在步行商业区的一端。广场把商业区与文化中心联结起来。广场不仅环境优美，而且组织了二层平台的步行交通。