五、容积率

容积率指标是城市规划从微观上影响地价最重要的因素，容积率的大小决定了土地建设开发强度的高低；但容积率的提高是有制约的，一定条件下，容积率的提高反而会降低土地收益率。

（一）容积率的定义与特性

容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率。它是城市用地地块上允许修建的总建筑面积（F）与地块面积（A）之比值。以公式表示如下

在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高，土地利用率也愈高；反之亦然。因此，容积率是评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标，其特征如下。

1.容积率表达的是“净”土地上允许建设的总容量

净土地是指为建筑物所使用的场地，其面积不包括城市公用的道路、公共绿地、大型市政及公用设施用地、历史保护地等。

2.容积率与建筑密度、层数的关系

在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；同理，在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比。容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）具有以下关系

R＝k×C×H

式中——k为修正系数。

当容积率作为控制土地利用的指标机制来运转时，就存在楼层与空地的替换关系，即高楼用地少。

在我国的规划实践中，对容积率最大值的控制指标一般都按低层、多层、中高层、高层区别对待，随着层数的增加，容积率亦相应提高。

3.容积率与地价的关系

在土地出让市场，开发地块的容积率与地价有密切关系，是城市政府和开发商共同关心的重要指标。容积率与地价和楼面地价的关系见下式

式中——P_l为单位土地面积地价（元/平方米）；Pf为楼面地价（元/平方米），是单位建筑面积地价。

当P_l一定时，容积率R愈大，则楼面地价P_f愈小，对开发者有利；当楼面地价P_f一定时，R愈大，则P_l愈高，对土地出让者有利。所以，就经济效益来说，两者都希望提高容积率。但是容积率过高，将形成过度开发，使城市环境与整体效益的持续发展能力下降，从长远上看得不偿失。

此外，不同规模城市中的地块，楼面地价不一样，容积率对地价的作用程度也不一样。一般来说，城市规模越大，容积率对地价的作用程度也就越大，反之则越小；对单中心城市，从中心到外围，容积率对地价的作用程度逐渐减弱。

4.容积率是有一定弹性的“相对指标”

在完全竞争的房地产市场，容积率影响土地价格、工业及商业生产成本、房屋建设成本和政府收入。从表5-2可知，对于各项指标，政府、规划师、开发者侧重点各不相同，而又相互关联，这就使得R的确定有一定弹性，规划师要仔细把握，既要考虑社会与环境效益，也要满足开发商合理的经济利益。

表5-2　土地出让者、城市规划师、开发者对容积率的倾向

（二）低容积率开发策略

容积率不是控制房地产开发收益的唯一指标，房地产开发利润更不能只由容积率规定来实现。有些有远见的房地产开发公司以较小容积率、较低建筑密度、优美的环境，如花园式高级住宅小区、具有现代化的物业管理设施与措施、一流的室内外装修、适合部分居民意愿的房屋结构等吸引居民，尽管楼面单价比较高，仍会吸引那些购买力强、希望高环境质量的购买者。此时，开发公司的利润就有可能大大提高，即“绿化就是提高房地产价格”。

（三）合理容积率的确定

在控制性详细规划中，合理容积率的确定除了考虑总体规划的要求，即对城市发展的不同阶段从宏观、中观上加以考虑外，还要考虑以下因素。

1.地块的使用性质

各类用地有不同的功能要求，如商业、旅店、办公楼等的容积率一般应高于住宅、学校、医院、剧院等。

2.地块的区位

土地区位效益（级差地租）理论在很大程度上支配着城市各项用地的空间安排及土地利用效率与开发强度，例如，中央商务区（CBD）的容积率比远离CBD的地区要高得多。

3.地块的基础设施条件

一般来说，较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑。

4.地块的空间环境条件

即与相邻四周在空间环境上的制约关系，以及城市设计的要求，如建筑物高度、间距、形体、绿化、通道等。

5.地块的土地出让价格条件

即政府希望的价格，一般情况下，容积率与出让价格成正比，关键在于获得使社会、经济、生态环境协调持续发展的最佳容积率。