四、控制指标的规定性和灵活性

控制性详细规划的控制性要求必须具有多样性，这主要是由于城市功能的多样、土地级差的不同和城市设计要求的不同而决定的。由此控制性指标分规定性指标、引导性指标与说明性指标三类，使指标执行的严格程度分开档次，以增加规划的弹性，并使设计和管理人员有一定的自由度。

（一）规定性指标

该类指标是对建筑、用地、环境的最基本的控制，一般来讲，是不允许更改的指标（包括指标本身及其量化值），如用地性质、容积率、建筑密度、居住人数、绿地率等。

（二）引导性指标

引导性指标是可选择使用及可发挥的指标，可根据规划用地的要求及其周围环境的具体条件灵活选用，又能在符合基本控制要求的前提下因地制宜进行发挥。主要用于城市特色与环境景观方面的控制，如：最大或最小建筑尺度、建筑色彩、建筑形式等。城市特色与环境景观研究属城市设计的范畴，在控制性详细规划编制阶段，必须从城市全局或地区整体出发，对各区段的外观、形体、色调、尺度、艺术风格等方面进行分析研究并提出引导性、意向性的控制方案，以指导修建性详细规划的编制，并为以后规划师、建筑师的工作留有发挥的余地。

（三）说明性指标

此类指标对表达规划控制意图是不可少的，如地块面积、拆迁比等。

在特定条件下，引导性指标可上升为规定性指标。例如具有历史文化保护价值的风貌街区，对其道路格局、原有风貌建筑体量、高度与色调等的控制；对重点文物周围环境的控制；对表现城市特色、具有观赏价值的建筑及其视线通廊的保护控制等有关城市设计的控制内容等，可由引导性转化为规定性。

为了推进规划的实施，保障公众的利益，对主要控制指标的应用，在满足特定条件的前提下，可有一定的调整幅度。这方面管理中可借鉴国外区划的有关规定。如美国的区划条例对高层地段内保留广场实行容积率奖励办法，使公共活动场地增加，并丰富街道空间。对房地产开发者的损失，即用地的减少和视觉地位的下降，采取相应补偿措施，在原有基础上允许增加容积率或高度。无疑，这不但鼓励了开发商的积极性，对城市的整体利益和城市公共服务设施、市政公用设施的不断完善也有利。但必须注意的是，容积率上升，环境质量下降，城市整体面貌失控，经济、社会、环境等三方面效益也就难以达到综合平衡。