三、控制性详细规划内容

控制性详细规划的主要任务是以城市总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求，强化城市规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制。控制性详细规划的目标是规划一个健康、安全、便捷、高效的城市环境，防止对土地的不适当开发，保证各种城市设施的正常设置。控制性详细规划的工作内容核心是在准确的土地使用空间组织的基础上，具体确定土地使用性质和使用强度两项控制，制定“定性、定量、定位、定界”的控制要求。其具体目标是：确定各用地的使用性质，控制不相容的土地使用，以促进城市土地的合理使用，防止、消除或减少各用地之间的相互影响和干扰，并确保公共服务设施及基础设施用地。在控制性详细规划中，对每块土地开发的关键技术、经济指标进行详细规定，一般包括用地界线、建筑性质、容积率、空地率、高度、出入口、管线接口、停车场等。控制性详细规划的具体内容如下。

（一）土地用途及其兼容范围的控制

在准确的土地使用空间组织的基础上，通过划分规划地区各类用地的地块界线，确定用地性质（用途）和适用范围，规定各类用地内允许、不允许、有条件允许的土地用途和适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。

（二）土地使用强度的控制

土地使用强度控制，主要是对开发容量的定量控制，即确定每块建设用地面积，可开发的建筑量和人口规模等。这是控制性详细规划编制工作的关键问题，它不仅与土地的投入产出和开发的收益率直接相关，而且与公众利益、环境效益息息相关。密度过大，绿地面积和户外公共活动空间太少，则环境质量差。反之，若建筑开发容量过低，土地的利用率低下，也不利于吸引投资。因而，必须对每块不同性质的建设用地进行科学、合理、具体的容量控制，慎重确定其建设用地使用强度。

土地使用强度的控制一般包括以下四方面内容。

1.小地块规模控制

小地块规模控制保证适当的开发规模和配套水平。

2.建筑控制

建筑控制是指容积率、建筑密度、建筑高度、后退红线等指标规定。其中，容积率反映土地开发强度，影响到房地产经营开发的效益；建筑密度着重于平面二维的环境要求，保证一定的旷地、绿地；建筑高度则着重第三维的环境要求，如采光、空气的流通、视线走廊的保护，机场净空区域、微波通道等；后退红线是指根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设，任何建筑物、构筑物不得越过道路红线。道路红线是指规划的城市道路路幅的边界线。

3.人口控制

对居住区的居住人口或住宅套数指标进行规定。

4.生态环境质量控制

主要包括对绿化与水面、环境等方面的控制。

（三）道路交通及其设施的控制

控制性详细规划对道路交通（包括轨道交通）及其设施进行控制，主要是在总体规划、分区规划确定的路网及对道路设施有要求的条件下，根据规划用地规模、使用性质及规划容量，确定道路交通及其设施的控制要求，明确各级道路（轨道）交通设施的数量、规模、用地位置或界线。

（四）工程管线及其设施的控制

控制性详细规划编制阶段的工程管线控制，主要是根据总体规划、分区规划所确定的工程管线规划及控制性详细规划所确定的规划容量，明确市政工程管线及其设施的控制要求，确定各种管线的走向及市政设施的数量、规模、用地位置或界线。

（五）城市特色与环境景观的控制

在此阶段的城市特色与环境景观控制主要是将总体规划、分区规划阶段的城市设计思想，包括对空间环境的构想等，转化为具体的街坊整体空间结构和环境控制要素。

（六）经济估算

控制性详细规划一般还要进行开发建设的经济估算，根据其结果检验或修改控制指标，使之合理可行。

另外，控制性详细规划与国家和地方的其他城市建设法规如消防、交通、卫生、环保、建筑保护、绿化、微波通道、机场净空等有关条例、规章一起，对城市开发实行多因素的综合控制。控制性详细规划在实施中所涉及的行政、经济、行政执法等问题，应在相应的法规中加以规定。