一、控制性详细规划基本概念与作用

（一）基本概念

控制性详细规划是指以城市总体规划或分区规划为依据。确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。它对城区的开发与再开发活动实施引导。防止单个开发建设活动对城市整体产生不良影响。它以土地使用控制为重点。其特点是规划设计考虑规划管理要求、规划设计与房地产开发衔接，将规划控制的条件用简练、明确的方式表达出来，从而有利于规划管理实现规范化、法制化。

控制性详细规划是衔接总体规划、分区规划的宏观要求与指导修建性详细规划编制的承上启下的编制层次，它既是编制修建性详细规划的主要指导性文件，为其提供规划设计准则，又是城市规划管理、土地开发的重要技术依据。

（二）控制性详细规划的作用

1.承上启下的作用

在整个城市规划过程中，控制性详细规划占据了极其特殊的地位。在它之上有城市总体规划（包括分区规划），在它之下有修建性详细规划。城市总体规划是一定时期内城市发展的整体战略框架，由于它面向未来，跨越时空，面临的不可预测因素很多，因此，城市总体规划必须具有很大程度上的原则性与灵活性，是一种粗线条的框架规划，需要有下一层次的规划将其深化，才能真正发挥作用。修建性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间立体组织。需要上一层次的规划对用地性质和开发强度进行控制，对开发模式和城市景观进行引导。因此，控制性详细规划是两者之间有效的过渡与衔接。起到深化前者和控制后者的作用，确保规划体系的完善和连续。

2.规划管理的依据和城市开发的引导

为加强城市规划管理，一方面是健全城市规划管理法制化制度，提高规划管理人员专业素养和职业道德；另一方面即提供事先确定的、公开的、科学的城市规划作为管理的依据和建设的指导。控制性详细规划采用规划管理语言表述规划的原则和目标，成为规划管理的科学依据和城市建设的有效指导。同时，控制性详细规划自身的法律效力及其相应的规划法规，也使规划管理的权威性得到了充分保证。它提供的依据和指导将保证规划公平地长期实行，使不同的机构、组织和个人能够获得理想和协调的整体框架，从而有利于社会整体的持续发展。

3.城市政策的载体

控制性详细规划的编制和实施过程中都包含诸如城市产业结构、城市用地结构、城市人口空间分布、城市环境保护，鼓励开发建设等各方面广泛的城市政策的内容。例如，适当放宽规划地区土地使用强度控制，可以更多地吸引开发者的投资意向，从而带动地区发展。而对开发建设项目的多种选择，则可以实现城市产业结构的合理调整。

作为城市政策的载体，控制性详细规划通过传达城市政策方面的信息，在引导城市社会、经济、环境协调发展方面具有综合能力。市场运作过程中各类经济组织和个人可以通过规划所提供的政策以及社会经过充分协调的关于城市未来发展的政策和相关信息来消除这些组织在决策时所面对的未来不确定性，从而促进资源的有效配置和合理利用。