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城市用地是城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称。是用于城市建设和满足城市机能运作所需要的土地。如城市的工厂、住宅、公园等城市设施的建设活动，都是由土地来承载，而且各类功能用途的土地经过规划配置，使之具有城市整体而有机的运营功能。

通常所说的城市用地，既是指已经建设利用的土地，也包括已经列入城市规划区域范围内尚待开发建设的土地。除此之外，广义的城市用地，还可以包括按照城市规划法所确定的城市规划区内的非建设用地，如农田、林地、山地、水面等所占的土地。为了适应城市功能多样化的要求，城市用地还可以施加高度的人工化处理，也可以保持某种自然的状态。

（二）城市用地适用性评定

1.用地评定的要求

城市用地的自然环境条件适用性评定，是按照城市规划与城市建设的需要，对土地的自然环境进行土地使用的功能和工程的适宜程度，以及城市建设的经济性与可行性的评估。其作用是为城市用地选择和用地布局提供科学依据。

按照我国建设部颁布的《城市规划编制办法实施细则》第七条关于总体规划成果内容的规定，对于新建城市和城市新开发地区应绘制城市用地工程地质评价图。主要对潜在的地质灾害、地震、水患、地下矿藏等，作出城市土地质量的综合评价，以确定用地适宜性区划，即划分出适宜修建、不适宜修建和采取工程措施方能修建地区的范围，提出土地的工程控制要求。由于城市建设必然要落实到土地上，因此对于工程地质的条件具有更为直接的影响而突现其重要性。

但是影响城市土地使用的工程地质条件，作为直接因素，在同时也可能会不同程度地受到其他相关自然因素的间接影响，这是因为前者与后者有着互动或互制的关联性。因此对于城市用地自然环境条件，需作为一个整体加以考察与评价。

进行城市用地质量的综合评定，须注意以下几点。

（1）用地评定是城市规划的一项基础工作。在扩建或新建城市中，对拟建地区用地的适用性进行分析和评定，以此作为制定城市规划方案的必要依据，尤其在环境条件较为复杂和供作新城址选择的地区更需要这方面的资料。

用地评定工作主要是为城市总体规划服务的。但在进行局部地区的详细规划时，有时也须对环境条件作更为具体的分析和评定，以适应规划与工程设计的需要，所以用地评定的内容与深度要根据不同规划阶段的需要相应地拟定。

（2）要注意用地所在区域的环境背景的可能影响。城市用地无论是工程地质、水文地质以及气候等条件，往往都受到区域状态的牵制，如地震、洪水灾害、地下水的补给、滑坡与泥石流等方面的区域关联性。

（3）用地评定要因地制宜，按照用地的自然特征，抓住主导环境条件对之分析与评价。并对与之相关的其他自然环境因素相互作用，可能产生次生的、后发的、联动的影响作出评估。

（4）用地评定，不应只是各个环境要素单独作用的总和，而是要从环境的整体意义上考察它们相互的作用及其后果，综合地鉴定其利弊。同时也要尽可能预计到城市建设的人为影响给自然环境条件带来的变化，对用地质量造成新的影响，并作为评价环境质量的一个因素先期加以考虑。

2.用地评定的分类

按照建设部颁布的《城市规划编制办法实施细则》规定，须对城市用地作出适宜性区划，一般将其分为三类。

一类用地：是指用地的工程地质等自然条件比较优越，能适应各项城市设施的建设需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建设的用地。

二类用地：是指需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地。它对城市设施或工程项目的分布有一定的限制。

三类用地：是指不适于修建的用地。现代工程技术几无绝对难以修建的用地，所谓不适于修建的用地是指用地条件极差，必须付以特殊工程技术措施后才能用作建设的用地，这取决于科学技术和经济的发展水平。

用地类别的划分是需要按各个地区的具体条件相对来拟定的，如甲城市的一类用地在乙城市可能只是二类用地。同时，类别的多少也要视环境条件的复杂程度和规划的要求来确定，如有的分为四类，有的只需两类即可。所以用地分类具有地方性和实用性，不同地区不能作质量类比。

用地评定的内容方法与深度将随着城市规划与工程建设学科的发展，会不断地充实和深化。它将不仅表现在影响工程经济方面，而且对诸如地域生态、自然景观等环境条件的评价，也将逐渐地产生影响。

用地评定的成果包括图纸和文字说明，它是城市规划文件之一。用地评定图可以按用地的具体情况分别标出各项分析与评定的内容，如地下水深线、洪水淹没线、地形坡度、地基承载力等。经过综合评价加以分类，并划定不同类别用地的范围。图纸的比例与规划图纸的比例相一致，以便于对照。

（三）城市用地选择的原则

城市用地选择就是合理选择城市用地的具体位置和用地的范围。对新建城市就是选定城址，而对老城市来说则是确定城市用地的发展方向。城市用地选择的基本要求如下。

1.选择有利的自然条件

有利的自然条件，一般是指地势较平坦，地基承载力良好，不受洪水威胁，不需花费很多的工程建设投资，并能保护城市生产与生活的安全等。城市建设的自然条件因素复杂，常常是各种条件相互矛盾和相互制约。如：地形平坦的地段往往易被洪水淹没且地基较差，而地形起伏较大的丘陵，地基承载力却较好。因此要全面分析比较，并应估算工程措施的费用，这样才能得出合理的选择。现代技术条件下，一些不利的自然条件，可以通过一定的工程改造措施加以利用，但是这些改造都必须考虑经济上的合理性与工程上的可行性，要从现实的经济水平和技术能力出发，按近期和远期的规模要求来合理地选择用地。

2.尽量不占农田

城市周围的农田，大多经营多年。特别是高产菜地不是短时间能形成的。保护农田，少占良田是我国的基本国策，因此在城市用地选择时应该尽量利用劣地、荒地、坡地，在可能情况下，应结合工程建设造地。

3.保护古迹与矿藏

城市用地选择应避开有价值的历史文物古迹和已探明有开采价值的矿藏分布地区。这就需要取得文物考古部门和地质勘探部门的协助，掌握确实可靠的科学资料，在不十分清楚的情况下，应持慎重态度。

4.满足主要建设项目的要求

城市建设的项目和内容，有主次之分。对城市发展关系重大的主要建设项目，应优先满足其建设的要求，因为只能这样才能抓住城市用地选择的主要矛盾，为城市建设发展创造较好的条件。

5.要为城市合理布局创造良好条件

城市布局的合理与否与用地选择关系甚大。在用地选择时，要结合城市规划的初步设想，反复分析比较。优越的自然条件是城市合理布局的良好条件。反之，则会给城市的长期发展造成不良后果。

（四）城市用地构成与用地分类

1.城市用地构成

就我国城市目前的状况而言，城市用地组成有两个层面的划分：第一是行政管辖区划层面的，也称市域或城市地区；第二是规划建设层面的，规划中称城市规划建设区。城市行政管辖范围内的城市用地受行政规划的影响。中小城市用地构成一般包括市区和郊区两部分，而大城市的用地构成就比较复杂了，一般有中心市区、近郊区、远郊区（市辖县）、远郊新城或卫星城等几部分组成。

从城市建设角度来看，城市用地是指建成区范围内的用地。建成区是城市建设在地域上的客观反映，是城市行政管辖范围内实际建设发展起来的非农业生产建设地段，它包括市区集中连片的部分以及分散在郊区，与城市有着密切联系的城市建设用地（例如机场、铁路编组站、通讯电台、污水处理厂等）。建成区可以是一片或是几片完整的地域，具有集中性，部分也存在分散的可能。建成区标志着该城市某一发展阶段建设用地的规模和分布特征，反映了城市布局的基本形态。建成区内部，根据不同功能用地的分布情况，又可进一步划分为工业区、居住区、商业区、仓库区、港口站场等功能区，实际承担城市功能，共同组成城市整体（见图4-1）。

2.城市用地分类

城市用地的用途分类，是城市规划中用地布局的统一表述，它有着严格的内涵界定。按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ13790），城市用地划分为大中小三级，共10大类、46中类和73个小类（表4-1），并在大类字母代码下，加注阿拉伯数字代码，以表明其中类、小类的具体类别。如R₁表示一类居住用地，R₁₁表示一类居住用地中的住宅用地。城市用地分类代号用于城市规划的图纸和文件。

（五）规划建设用地标准

城市人均用地指标是指城市建设用地总面积与城市人口之比值，单位为平方米/人，这是衡量城市用地合理性、经济性的一个重要指标。由于影响城市用地规模

的因素较多，城市用地指标就有一定的幅度范围。例如，大城市人口集中，用地一般比较紧张，建筑层数和建筑密度比较高，用地指标就较低；而小城市，特别是边远地区小城市，建筑层数低，建筑密度较低，用地较为宽绰。矿业城市和交通枢纽城市受矿区与交通枢纽的要求，用地指标相应大一些；风景旅游城市主要根据风景区情况的不同而各不相同。城市性质不同，人口规模不同，用地规模及各项用地的比例也存在较大的差异。

为了有效地调控城市规划编制中的用地指标，《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ13790）将城市规划人均建设用地指标分为四级（见表4-2）。Ⅰ级为60.1—75.0平方米/人，Ⅱ级为75.1—90.0平方米/人，Ⅲ级为特区城市，可按Ⅳ级确定，当用地偏紧时可在Ⅲ级内考虑；建议新建城市人均用地指标在Ⅱ级内考虑，当用地偏紧时可在Ⅰ级内考虑；对边远地区和少数民族地区地多人少的城市，可根据实际情况在低于150平方米/人的指标内确定；对其余所有的现有城市，应在现行人均建设用地水平基础上同时符合表4-2中的指标级和允许调整幅度的双因子的限制要求进行调整。

为保证城市土地的合理利用，同时又能保证基本生产、生活要求，在上述标准中添加了对人均单项建设指标的控制（见表4-3）。

注：①规划人均建设用地指标为第1级、有条件建造部分中高层住宅的大中城市，其居住用地指标降低到不少于16.0平方米/人。②大城市宜采用下限，设有大中型工业项目的中小工矿城市，其工业用地指标可提高到不大于30.0平方米/人。③规划人均建设用地指标为第1级的城市，道路广场用地指标可降低到不小于5.0平方米/人。

各城市的各项用地构成往往因所在的地区不同和所具备的条件不同而有所差异。但就一个城市而言，它是一个有机整体，这个有机整体要求能在生产与生活各个方面协调发展，那么它们在建设用地上必然存在着一定的内在联系。由此，上述标准也规定了在编制和修订总体规划时，居住、工业、道路广场和绿地四大类用地必须符合相应的规划建设用地标准（见表4-4）。

注：①大城市中此比例宜采用规定的下限；设有大中型工业项目的中小工矿城市，工业用地比例可大于25%，但不宜超过30%。②规划人均建设用地指标为第Ⅲ级的小城市，此项比例宜取下限。③风景旅游城市及绿化条件好的城市，绿地比例可大于15%。

最后，通过编制城市总体规划用地汇总表和城市建设用地平衡表，分析城市各项用地的数量关系，以此说明城市现状与规划方案中各项用地的内在联系，为合理分配城市用地提供必要的依据。格式分别见表4-5和表4-6。