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沈某经过多年的打拼，攒了一些钱，打算在城里买一套属于自己的房子。2017年4月，经过中介介绍，沈某觉得姜某的房子比较符合自己的需求，并且价格也不是很高。于是，沈某与姜某签订了房屋买卖合同，约定沈某一次性付清所有房款后，姜某交付房屋，并要配合房屋过户。沈某按约定支付全部房款，但在姜某交付房屋之日，谢某突然出现，称姜某欠自己钱，已经把房屋抵押给了自己，现在他不同意姜某将房屋卖给沈某。沈某认为，他与姜某买卖房屋的事与谢某无关。请问，姜某已经抵押的房屋可以卖给沈某吗？

本案中，只有在谢某同意的情况下，姜某才能将房屋转让给沈某。我国《城市房地产抵押管理办法》第三十七条的规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。也就是说，只有在抵押权人同意的情况下，抵押房屋才可以转让。且转让的价款应提前偿还所担保的债务。这样规定是为了能够更好地保护抵押权人的合法权益不受侵害。在本案中，姜某必须经过谢某的同意，才能将房屋转让给沈某。并且，如果谢某同意了，姜某应当将房屋转让价款向谢某提前清偿所担保的债权。因此，已被抵押的房屋也可以被转让，但前提是要经过抵押权人的同意。

《城市房地产抵押管理办法》

第三十七条第二款、第三款经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。

抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

韩某由于做生意资金周转不开，向朋友张某借了40万元，并将自己的一套三居室的商品房抵押给了张某。后来，经过张某同意，韩某将房屋租给了上班族田某租住。2017年3月，由于韩某投资不当，导致资金链完全断裂。张某向法院申请对韩某的三居室进行拍卖，经过竞价拍卖，外地商人李某以52万元的价格购得该房屋。承租人田某得知此事后，向韩某表示自己愿意出同样的价钱购买该房屋。韩某对此不知所措。请问，承租人田某可以优先购买吗？

我国《城市房地产抵押管理办法》第四十二条规定，抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。所谓承租人的优先购买权，是指作为承租人的公民或法人，在出租人出卖租赁房屋的情形下，承租人有权在同等条件下优先于第三人行使购买的权利。也就是说，承租人有获得事先通知和在同等条件下优先于第三人行使购买的权利。具体到本案中，承租人田某确实享有优先购买该房屋的权利，但是由于在本案中不知情的外地商人李某已经通过参加法院拍卖合法购得了此房产，取得了房屋的所有权。因此，田某无法行使优先购买权，只能去追究出租人韩某未尽到通知义务的责任。

即使是被抵押的房屋，承租人同样享有优先购买的权利，出租人同样有通知承租人的义务。

《城市房地产抵押管理办法》

第四十二条抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。

岳某是个体工商户，自己经营着一家熟食店，由于食品味道正宗，受到很多顾客的喜爱，因此，岳某打算建立一家分店。由于资金不足，岳某向朋友宋某借了30万元，并将父亲留给他的位于郊区的四间平房抵押给了宋某。但当岳某与宋某办理抵押登记手续时，岳某的姐姐突然出现，并声称岳某用作抵押的房屋并不归岳某个人所有，那是他们父亲去世后留下的遗产，现在还没有分割完，权属关系还未确定，岳某不能将该房屋抵押。请问，该房屋可以进行抵押吗？

权属有争议的房屋不能作为抵押物。如果允许将存在权属争议的房屋作为抵押物，那么抵押权人的利益无法得到保障，因为抵押权人的利益很可能会随着权属关系的确定而受到严重的损害。我国《城市房地产抵押管理办法》第八条明确规定了哪些房地产不得设立抵押，其中就包括存在权属争议的房地产。法律之所以这样规定，就是为了保护抵押权人的抵押权能够顺利实现。具体到本案中，根据法律的规定，岳某向宋某抵押的房地产不符合抵押的规定。在抵押发生之前，岳某的房屋是存在权属争议的，无法确定房屋真正的所有权人，不符合我国法律规定设立抵押的条件。

在设立抵押担保时，一定要确定抵押物是否符合法律的规定。一旦抵押物出现问题，建议抵押权人尽快要求抵押人另行提供担保，剩余款项待确定能够合法担保后再支付。

《城市房地产抵押管理办法》

第八条下列房地产不得设定抵押：

（一）权属有争议的房地产；

（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；

（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

（六）依法不得抵押的其他房地产。

徐某开的公司最近需要进一批货物，但是资金不足，所以他向当地某家银行申请了100万元的抵押贷款，约定每年还款20万元，还款期限为五年，抵押物是徐某的一套房屋。由于徐某购入的这批货物品质非常好，深受顾客喜爱，徐某净赚了150万元。考虑到将来的发展以及利息问题，徐某想提前偿还银行的100万元贷款本金，从而免去利息。于是，徐某向银行咨询提前还款事宜，结果被告知贷款未满一年的不能办理还款手续。徐某对此很是迷惑。请问，贷款未满一年就不可以提前还款吗？

我国《贷款通则》第三十二条规定，借款人应当按照借款合同规定按时足额归还贷款本息，借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商。也就是说，借款人与银行依法签订了抵押贷款合同后，合同自成立时即已生效，双方应按约定履行。如果借款人想提前归还贷款，应当与银行协商。其实这样规定是为了保护贷款人的利益不受侵害，如果借贷人不按照合同约定随意还款，很有可能会影响到贷款方资金流转问题，因此法律明确规定如果借款人想提前还款，要事先与贷款人协商。具体到本案中，徐某贷款未满一年提前还款，银行将会损失贷款合同约定的利息，属于履行合同义务不符合约定的情形。根据法律规定，徐某若提前还款，要事先与银行协商。