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赵某来甲市打拼已经好几年了，一直希望有个自己的小窝。2017年2月，赵某通过房屋中介找到了钱某，钱某因为着急用钱，打算出售自己的一套房屋。两个人经过多次协商，决定以每平方米6000元的价格进行交易，并约定了一个时间，签订了房屋买卖合同。赵某按约定把全部的购房款给了钱某，而钱某也按约定把房屋的钥匙交给了张某，但是双方并未办理房屋过户登记手续。请问，赵某是否因签订合同而取得了房屋的所有权？

本案中，赵某并不能因签订购房合同而取得房屋的所有权。房屋属于不动产，不能通过交付的形式完成所有权的转移，也更不会因为房屋买卖合同的签订而发生房屋所有权的变更。我国《物权法》第九条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。同时，该法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，不会因为未进行不动产的物权登记而失去效力。也就是说，房屋买卖的合同自合同成立时生效，不会因为未进行房屋物权登记而失去效力。但是房屋的所有权并不会因为房屋买卖合同的成立而自动变更，未进行登记，买方是不能取得房屋所有权的。具体到本案中，根据法律的规定，赵某不能因为合同的签订而自动取得房屋的所有权，只有依法办理房屋过户登记手续后，才能真正取得房屋所有权。

也就是说，在房屋买卖中，并非买方交了钱、卖方交了房，房屋的所有权就转移给买方，如果没有进行登记，即便双方钱房两清，但房屋在法律上还是属于卖方所有。

《中华人民共和国物权法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

协商确定的认购内容未写入合同，买房者能否要求开发商履行相应的义务？

小孙打算购买一套带阁楼的房子。某天，小孙看到一家售楼处贴出“买顶楼赠送小阁楼”的信息，他认为这非常符合他的要求。于是，小孙与开发商签订认购书，其中约定开发商送小孙40平方米属于公共区域的天台阁楼。后来，双方又签订了房屋买卖合同，但合同中并未约定赠送阁楼。小孙拿到房后发现开发商并未赠送阁楼，于是要求开发商按照认购书的约定赠送，但被拒绝了。请问，小孙可以要求开发商赠送阁楼吗？

我国《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”同时，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，且对合同的订立及房价的确定有重大影响的，应视为要约，若一方违反，应承担违约责任。本案中，由于天台阁楼属于整栋楼的全体业主共有，开发商称将其赠送给某个业主，构成了对其他业主对天台使用权的侵害，其赠送行为是无效的。因此，小孙不能要求开发商履行约定赠送阁楼，但是可要求开发商承担违约责任，给予一定的经济补偿。

购房者在与开发商签订合同时，一定要注意合同中的相关内容，切不可只进行口头约定；同时要注意商品房宣传广告和宣传资料的内容是否符合法律规定，避免遭受损害。

《中华人民共和国物权法》

第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《商品房销售管理办法》

第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

2017年5月，李某在甲开发商处购买了一套商品房，当时甲开发商向其出示了预售许可证，李某便立即与其签订了购房合同，后李某按约定付了首付，甲开发商交付了房屋。但当李某去银行办理房贷时，银行人员却告诉他无法办理，理由是甲开发商并未取得预售许可证。李某以甲开发商恶意欺诈为由要求其按约定承担双倍赔偿。请问，李某可以要求双倍赔偿吗？

我国《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以直接约定违约金的数额，也可以约定违约金的计算方法，但实际支付要根据具体情况而定。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时故意提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。即当事人之间可以约定违约金，但违约金不能超过已付房款的一倍。因为赔偿金是对违约方的惩罚性赔偿，不在于弥补另一方的实际损失。此外，由于房产本身价格很高，适用双倍赔偿会导致惩罚明显过于严重。在本案中，李某可以要求甲开发商返还房款及利息、赔偿损失，并可以请求甲开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

《中华人民共和国合同法》

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……

租期届满，承租人继续租住而出租人又未反对的，原租赁合同是否继续有效？

周某是一名大四学生，准备考研。为了不受打扰专心学习，周某在学校的家属院里租了吴某一室一厅的房子。合同约定，租期一年。但2016年1月租期到期后，由于周某出师不利，未能考上研究生，打算“二战”，于是就继续租住在吴某的房子里，而吴某对此也没有提出任何异议。2017年3月，吴某突然以租期届满为由要求周某立即搬走，而周某认为租赁合同仍然有效，自己可以继续居住。请问，双方以前签订的租赁合同还有效吗？

本案中，周某与吴某以前签订的租赁合同仍然有效。我国《合同法》第二百三十二条及第二百三十六条规定，租赁期间届满，如果承租人继续使用租赁物，而出租人也没有提出异议，那么原租赁合同继续有效，只不过租赁期限改为不定期。如果合同变为不定期，那么双方均可以随时提出解除合同。但是若出租人要解除合同的，需要在合理期限之前通知承租人。也就是说，租期届满，承租人继续租住，而出租人对此也没有提出异议的，原租赁合同继续有效，且租期变为不定期。如果出租人想要解除合同，需要在合理期限内通知承租人，以便给承租人一段缓冲的时间来寻找下一个租住的地方。在本案中，周某与吴某的租赁合同期限虽然届满，但由于双方在合同中未约定租期届满后是否续租，且吴某对周某继续租住也未提出异议，所以根据法律规定，双方之间的合同仍然有效。若吴某想解除合同，需要在合理期限之前通知周某，不能让其立即搬走。

《中华人民共和国合同法》

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。出租房屋出现问题的，修缮费用应当由谁承担？

2016年10月，郑某与王某签订了一份为期两年的房屋租赁合同。合同中约定，郑某租住王某位于某小区的一套顶层房屋，一次性交付一年的租金，第二年按月支付租金。2017年1月，该地区下了一场大雪，由于楼顶无人打扫，雪水顺着阳台进入屋内，造成一面墙出现了很大的裂缝。郑某要求王某对房屋出现的问题进行修缮，但王某以房屋现在是郑某居住为由拒绝维修。无奈，郑某只能自己出钱将房屋进行了维修。请问，修缮房屋的费用应当由谁承担？

在本案中，修缮房屋的费用应该由出租人王某承担。我国《合同法》第二百二十条及第二百二十一条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人可以要求出租人在合理期限内维修。因出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，但维修费用应该由出租人承担。若因维修租赁物而影响承租人的使用，应当相应减少租金或延长租期。由此可知，出租人对于出租的房屋具有修缮的义务，如果出租人未履行该义务，承租人可以自己维修，但费用仍由出租人承担。当然，租赁合同中明确规定免除出租人维修义务的除外。法律这样明确规定出租人的修缮义务，在一定程度上可以保护承租人的权益。在本案中，郑某与王某签订了合法的合同，合同中未写明关于谁来修缮租赁物的问题，依据法律规定，未作约定的，出租人应当承担修缮的义务。但王某却拒绝修缮，无奈之下，郑某自己进行了修缮。因此，王某应当承担修缮的费用支出，而非郑某。

若没有明确约定，出租人不履行修缮义务，租客可以要求其履行修缮义务，也可以自行修缮，但费用由出租人承担。

《中华人民共和国合同法》

第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。