余　　论

关于清代社会经济最为发达地区苏州的田产交易，前人多所着墨，成果也有不少，但关于清代当地的房产交易，却殊少涉足。笔者幸运，得睹天壤间留存下来的较为集中的一批相关文书，雪泥鸿爪，珠玑可珍，为我们研究清代苏州地区乃至江南地区的房产交易提供了可能。

现今已知清代苏州卖房文书，居然有买卖双方事先拟定的议单，使我们可以肯定地得出结论，清代苏州的房产交易，至迟康熙十年即已出现一次性书立各种文契的现象，而不是如今人所推测的要到乾隆中期或道光年间。卖主急于获得全部房价，一次性地收取了包括正契银和历次推收杜绝银、添加银等全部房价，一应文书形式上看似订立于房产交易后价银的不断添找过程中，实则具立于议定卖房条款的同时，或具立于双方约定的房产交割转移的具体时间。出现这种变化，并不是新的经济现象的产物，而实际只是民间为了符合当地的房产买卖俗例或乡例而已。这些现象，从未见前人提及，在已经公布的清代上海等地系列房产文书中也未见到，值得我们在利用和释读时予以重视。

康熙、雍正、乾隆年间的卖房文契的书立，既有一次性预先书立的，又有依具体发生年月迭次书立的。一次性预先书立文书的特殊做法至迟自康熙初年出现后，直到乾隆年间一直存在着，但民间长期沿用的分次书立文书的俗例也仍普遍地存在，一次性书立房产转移文书的做法并未获得支配地位，即使一次性书立了议单，也仍然要按民间俗例，具立各种形式的文书。

既有研究大多未曾联系清律的制度规定，没有结合官方措置和地方文献记载，仅就文契本身探讨问题，因而得出的结论不免偏颇或牵强附会，缺乏足够说服力。大量文书内容表明，苏州地区的房产交易，遵行清律要求，至迟进入乾隆年间，即已开始以“总书一契”的形式具立相关文书，总书一契到乾隆后期已逐渐占据主导形式。考察各地的房产交易，文契书立形式的这种变化，不仅发生在苏州地区，而且存在在常州、南京、杭州等周邻地区，在江南应该带有普遍性。上海地区现在公布的房产卖契，未见总书一契字样的文契，而仍然以卖、加、绝、叹契为多，只能说明进入近代以后，上海在房产交易的文契具立方面并未出现任何新的变化，而且恰恰相反，很可能说明上海地区的乡俗习惯特别顽强地存在，民间多采用典卖而非绝卖的形式。论者所谓上海“1903年（光绪二十九年）则出现了房地产买卖的格式文本”^[83]等变化，其实在苏州等地早就已经存在，至迟光绪初年昆山县和太湖厅等地即有官颁房地产卖契。^[84]两县厅如此，其他州县当也如此。论者所谓有着“卖加杜绝拔根叹田的字眼”的文契便是“一件非常独特的卖加杜绝拔根叹田文契”的说法，置于整个江南衡量，不免显得视平常为新奇，盖因在苏州地区，此类《久远绝卖并三贴绝拔根杜绝总文契》、《永远绝卖拔根割藤杜绝加绝贴绝总文契》至迟自嘉庆初年开始即已大量出现，“绝价连推收杜绝找叹装摺一应乡例在内”类文书至迟同治年间已经出现，论者所谓“非常独特”的那件文契实际并无任何独特之处。

房产交易，无论是一次性事先书立各种文契，还是按实际交易时间分立各种文契，甚至像杭州地区书立了总书一契为绝的文书后仍然具立贴绝、截贴契等加找文契，说明其时各地民间仍在普遍地按照“一卖三添”即正契价以外立推收、杜绝、加叹文契的俗例或乡例书立文契，房价的构成仍然包括了正契银和推收、杜绝、加叹等找加银。从文书书立过程和其表现形式以及民间的找价实际来看，找价现象虽然进入乾隆时期逐渐趋于弱化，但直到清末仍然一直程度不同地存在，上海有些地区甚至仍然严重地存在，恐怕不能说江南（包括上海地区）加叹名存实亡的过程自道光元年就已开始了。今人揭示的同治、光绪时期上海“松江的土地买卖一直延续着买卖双方同时一次完成交易过程的交易形式”的情形，实际只是自乾隆后期以来江南房地产交易一次性完成交易过程在松江的延续和反映。

文书不会说话，有的研究者仅从一地的文书着眼，解读时又赋予文书本身以外的内容，所得结论不免草率或偏颇。从苏州乃至江南的房地产交易的实际来看，从苏州地区房产交易文书的具立过程和形式来看，房产转移过程中的加找现象，自明后期兴盛后，直到清后期，一直在以“契约”的形式存在，根本看不出所谓“乾隆以后，‘加找’演变成一种契约格式”的情形，也根本得不出“乾隆及以后，前商业逻辑已经部分地转化为市场逻辑”的结论。

（原载《历史研究》2014年第3期，复印报刊资料《经济史》2014年第5期转载）

【注释】

[1]杨国桢：《明清土地契约文书研究》，人民出版社，1988年，第243页。翁巷在洞庭东山，乾隆二十八年时隶属太湖厅，因原属吴县，故习惯上也可视为隶属吴县。

[2]冯绍霆：《清代上海房地产卖加绝叹契介绍》，《近代史资料》第85号，中国社会科学出版社，1994年，第224、231—232页。

[3]李华、冯绍霆：《试论清代上海地区房地产交易中的加叹》，《近代中国》第8辑，立信会计出版社，1998年，第121—122页。

[4]邢丙彦：《晚清同光年间松江西部的土地买卖交易形式变化——上海市档案馆藏近代松江土地买卖契约文书研究之一》，中国社会科学院近代史研究所政治史研究室、苏州大学社会学院编《晚清国家与社会》，社会科学文献出版社，2007年，第600—614页。

[5]杜恂诚：《从找贴风俗的改变看近代上海房地产交易效率的提高》，《上海经济研究》2006年第11期，第135页。

[6]曹树基没有指明“乾隆年间”具体为哪一年，其《“残缺产权”之转让：石仓“退契”研究（1728—1949）》一文（《历史研究》2010年第3期）所引石仓一组契约，不仅包括卖田契，而且包括找田契，该事例是乾隆三十九十二月二十日和乾隆四十年正月二十三日，大概即指乾隆四十年前后。

[7]《张屏侯新侯立卖契》，康熙十年五月，日本京都大学法学部（以下简称“京大法学部”）藏，2566-02号。

[8]《张屏侯新侯立添绝卖契》，康熙十年五月，京大法学部藏，2549-03号。

[9]《张屏侯新侯立添绝卖契》，康熙十年五月，京大法学部藏，2549-02号。

[10]《张屏侯新侯立添绝文契》，康熙十年五月，京大法学部藏，2549-04号。

[11]《张屏侯新侯立议单》，康熙十年五月，京大法学部藏，2568-02号。此类“议单”，又称作“草议”“、合同议单”“、合同草议”，对其内容和性质，容另行撰文讨论，于此不赘。

[12]嘉定县颁嘉字二百六十二号《纳户执照》和《换契票》，康熙十年十月初五日，京大法学部藏，2567-01号。

[13]《席世留等立合同议单》，雍正九年六月，京大法学部藏，2575-00号。

[14]《席廷美立约票》（2件），雍正九年十一月，京大法学部藏，2577-01、02号。

[15]《席世留立推收文契》，雍正九年十二月，京大法学部藏，2574-00号。

[16]《席世留立杜绝文契》，雍正九年十二月，京大法学部藏，2578-01号。

[17]《席世留立收票》（2件），雍正九年十二月，京大法学部藏，2576-01、02号。以上相关文书均未叙明事主的地贯，从买卖双方和允议、中人的姓名判定，属于吴县洞庭东山翁巷地方。

[18]乾隆合同议单1件，日本东京大学东洋文化研究所（以下简称“东大东洋文化所”）今堀诚二文库藏。

[19]金汉侯所立各种文书，见《中国土地等文契其他文件》，日本国会图书馆藏。

[20]《席景秦立卖房文契》，康熙五十七年五月，京大法学部藏，2565-10号。

[21]席又梁立各种文书，见《中国土地等文契其他文件》，日本国会图书馆藏。

[22]杨国桢先生在《明清土地契约文书研究》（第243页）中即认为这批文书书立于同一日。

[23]席石氏所立各种文书，见《中国土地等文契其他文件》，日本国会图书馆藏。

[24]姚定公所立各种文书，见《中国土地等文契其他文件》，日本国会图书馆藏。三例原文书未注明事主地贯，由文书内容和涉事人名，可以判定属吴县（或太湖厅）席巷。

[25]《陈求章同弟立卖契》（红契），康熙十年五月，京大法学部藏，2566-01号。

[26]嘉字二百五十九号《纳户执照》和《换契票》，康熙十年十月初五日，京大法学部藏，2567-02号。

[27]《陈求章同弟立添绝契》，康熙年（原件无具体年月——引者注），京大法学部藏，2549-01号。

[28]《陈求章同弟立添绝契》，康熙十六年六月，京大法学部藏，2549-06号。

[29]《翁子敦立绝卖房屋文契》，康熙十七年正月，京大法学部藏，2565-01号

[30]《翁子敦立推收文契》，康熙十七年六月，京大法学部藏，2570-01号。

[31]《翁子敦立杜绝文契》，康熙十七年八月，京大法学部藏，2565-02号。

[32]《翁子敦立加叹文契》，康熙十七年十一月，京大法学部藏，2569-01号。

[33]《翁心远立绝卖房屋文书》，康熙二十年三月，京大法学部藏，2565-03号。

[34]《翁心远立推收文契》，康熙二十年六月，京大法学部藏，2570-02号。

[35]《翁心远立杜绝文契》，康熙二十年八月，京大法学部藏，2570-04号。

[36]《翁心远立加叹文契》，康熙二十年十二月，京大法学部藏，2569-02号。

[37]冯绍霆：《清代上海房地产卖加绝叹契介绍》，《近代史资料》第85号，第224页。

[38]《立门房叹气据张泉耿》，乾隆四十五年九月，《清代上海房地契档案补编》（上），《档案与史学》2003年第5期，第21页。

[39]杨大璋纂：《望仙桥乡志续稿》风土志第五《风俗》，《上海乡镇旧志丛书》第2册，上海社会科学院出版社，2004年，第24—25页。

[40]如《立门房叹气据张泉耿》直接称为“叹气据”；又江苏布政司邓出示严禁事中指出，民间买卖房产“，既绝之后，又添出宅、叹气等项名目，一再加找，缠扰不休”（《江苏省例·四编》，光绪十六年江苏书局刊本）。

[41]范濂：《云间据目抄》卷《2纪风俗》，第2页，《笔记小说大观》第13册，江苏广陵古籍刻印社，1983年。

[42]李陈玉：《退思堂集》卷《7谳语》，第92页，崇祯刊本。

[43]《席钦明立卖房屋园地文契》，康熙五十年正月，京大法学部藏，2565-06号。

[44]《席钦明立推收杜绝文契》，康熙五十年二月，京大法学部藏，2570-03号。

[45]《席钦明立加叹文契》，康熙五十年三月，京大法学部藏，2569-03号。

[46]《席钦明立笔据》，康熙五十四年二月，京大法学部藏，2565-07号。

[47]《席钦明立绝卖房屋文契》，康熙五十五年十一月，京大法学部藏，2565-08号。

[48]《席钦明立推收文契》，康熙五十五年十二月，京大法学部藏，2570-04号。

[49]《席钦明立杜绝文契》，康熙五十六年二月，京大法学部藏，2565-09号。

[50]《席钦明立加叹文契》，康熙五十六年四月，京大法学部藏，2569-04号。

[51]《席钦明立加绝文契》，康熙五十七年六月，京大法学部藏，2571-02号。

[52]《席钦明立格外加绝房屋文契》，康熙六十一年十一月，京大法学部藏，2571-01号。

[53]《席正初立笔据》，雍正七年九月，京大法学部藏，2587-00号。

[54]《席钦明立绝卖房屋文契》，康熙五十五年十一月，收入《中国土地等文契其他文件》，日本国会图书馆藏。

[55]杨国桢《明清土地契约文书研究》（第241页）论“：雍正八年定例以后，民间虽‘遵例一契为绝’，但绝价之内实际包括所有乡例断杜之价。”据此论述，尤陈俊在其《明清中国房地买卖俗例中的习惯权利——以“叹契”为中心的考察》（《法学家》2012年第4期，第24页）一文中称，杨国桢所说的在契约形式上有所简化，则是指雍正八年例文颁布后，“在江苏民间的田地买卖中，尽管旧有的加叹习惯仍然继续存在，但出现了遵例总书一契为绝的新变化，……这种遵例总书一契为绝的新变化，此后还呈现加快的趋势。到了清末，甚至还有将卖、加、绝、叹四契合并在一张契纸写就者。光绪三十二年（1907年）的一件卖田契约可作例证。在这件原为印刷品的契约文书中，卖田者奚桂发在用来写明文契类型的空格外明确填上卖加杜绝拔根叹田的字眼，从而形成了一件非常独特的卖加杜绝拔根叹田文契。”实际是，总书一契即指将卖、加、绝、叹四契合而为一书立，不存在前后的所谓变化。

[56]《金陵泾邑会馆录》，第10、11页，同治九年刻本。

[57]转引自［日］渡边幸三《南京不动产の卖契の研究》，《东方学报》第22册，第99页，1953年2月。

[58]《田智勇立杜绝卖店文契》，南京市档案馆藏。

[59]《金陵泾邑会馆录》，第13页。

[60]《史贤希立卖杜绝房屋文契》，同治八年九月，载张灿鋐主修、肇基纂修《毗陵张氏宗谱》卷首《宗祠联单契稿》，民国十八年垂裕堂木活字本。

[61]《浙省新建安徽会馆录》，第21、29、30、57页，光绪刻本。

[62]秦瑞寰：《禁止加贴产价》，陆寿名等编《治安文献》卷9，第62页，康熙三年序刊本。

[63]刘兆麒：《总制浙闽文檄》卷4《禁加贴产价》，《官箴书集成》第2册，黄山书社，1997年，第494—495页。

[64]刘兆麒：《总制浙闽文檄》卷《6申饬推收禁止加贴》，《官箴书集成》第2册，第582页。

[65]于成龙：《于清端政书》卷7《两江书·禁田房找价檄》，《景印文渊阁四库全书》第1318册，第764—765页。

[66]万维翰辑：《成规拾遗·田产分别找赎盗卖祭产坟地并借名刁告治罪》，第9—10页，乾隆三十八年序刊本。

[67]《大清律例》卷《9户律·田宅·典卖田宅》，法律出版社，1999年，第199—200页。

[68]薛允升：《读例存疑》卷10《户律·田宅·典卖田宅》，第29页，光绪三十一年刊本。

[69]万维翰辑：《成规拾遗·续定田产找赎坟地祭产不许盗卖各条并借名刁告治罪》，第20页。

[70]万维翰辑：《成规拾遗·续定田产找赎坟地祭产不许盗卖各条并借名刁告治罪》，第16页。

[71]《置产分写契据照匿税例惩办》，同治七年，《江苏省例·藩》四编，第45页，同治八年江苏书局刊本。

[72]陆三广呈《批底稿》，收于《案牍底稿》，抄本，南京图书馆藏。

[73]《严亮甫等立绝卖房屋文契》，见《中国土地等文契其他文件》，日本国会图书馆藏。

[74]《张文均呈控叶天如耸妾加找房价案》，《太湖厅档案》第19册，日本国会图书馆藏。

[75]嘉庆《松江府志》卷28《田赋志·杂税》，嘉庆二十二年刊本。

[76]民国《三林残志乡稿》卷2《芦课》，第115—116页，《上海乡镇旧志丛书》第14册。

[77]青浦县《为禁绝产加叹告示碑》，上海图书馆编《上海碑刻资料选辑》，上海人民出版社，1980年，第156页。所引碑文笔者重新标点。

[78]光绪十七年《示禁卖买田房遵例投税不准告找》，《江苏省例·藩》4编，第1页。

[79]民国《崇明县志》卷《4地理志·风俗》，1930年刊本。

[80]《浙省新建安徽会馆录》，第21、24、26、28页，光绪刻本。

[81]《浙省新建安徽会馆录》，第36、38页。

[82]《浙省新建安徽会馆录》，第49、51、52、53、54页。令人费解的是，《保产押字》书立于贴绝、截贴和亲供过割三契之前的光绪二年十一月，与杜绝卖契的时间相同，或许此例卖房，所有卖契均是书立于同一时间。

[83]杜恂诚：《从找贴风俗的改变看近代上海房地产交易效率的提高》，《上海经济研究》2006年第11期，第135页。

[84]《昆山县官颁卖契》2件，光绪三年十月、光绪五年十二月，《苏州文书》，东大东洋文化所藏；《太湖厅官颁卖契》，光绪十二年六月，京大法学部藏，2560-00号。