自明代后期起，江南民间的房地产买卖，其产权转移从活卖到绝卖、从绝卖到完成产权的真正转移，往往需要经过多次找贴的过程，历时数年、十数年乃至数十年的较长过程，而相应地需要书立一系列卖契、找契、推收契、杜绝契和加找契等文书。然而学界注意到，在清代江南，有些房地产交易分立的各种文书，却很可能是一次性书立于同一时间或稍后的短时期内。杨国桢早在上世纪80年代后期，便引用日本国会图书馆所藏江苏文书，指出：乾隆二十八年（1763）十二月，吴县二十六都二图翁巷席又梁等绝卖房屋、园地于金姓，同日便“循乡例”，并立“绝卖”、“推收杜绝”和“找根加叹三契”，推定苏州地区最早一次性订立绝卖和找根加叹文契的事例是乾隆二十八年。^[1]稍后，冯绍霆介绍了上海市档案馆保存的相关文书，指出：“道光元年张史氏卖房地契所载明的，所有卖、加、绝、叹、装修各契都至少在同一月内完成，此为上海市档案馆保存的有关材料中，最早的一宗至少在同一月内完成的房地产交易。”^[2]李华和冯绍霆后来还依据文书具立的年月指出：“张史氏的卖、加、绝、叹、装修五契，全部订立于道光元年十二月。这足以说明，至迟在19世纪20年代初，上海地区加叹名存实亡的过程就开始了。而到了上海开埠后，特别是到了光绪年间，这种现象变得越来越普遍。”^[3]邢丙彦于数年前也指出：据时人记载，光绪年间“在松江一带，一次绝卖的地产，同时要预备四份契约，即‘活卖契’、‘加找契’、‘加绝契’以及‘叹气契’或‘情借据’，将地价总额分摊于四份地契上，并填上不同的日期”。不管是填上相同的日期，还是填上不同的日期，实质就是买卖双方同时一次完成土地买卖的交易过程。可见，晚清同光年间，松江土地买卖的交易形式普遍发生了变化。^[4]邢丙彦与李华、冯绍霆一样，依据上海地区的土地实际交易，认为松江地区土地买卖的交易形式在晚清同光年间普遍发生了变化，并长期存在着买卖双方同时一次完成交易过程的形式。杜恂诚探讨上海房地产交易中的找贴现象，注意到同时书立各种文契的情形，指出：“1898年（光绪二十四年）4月的一宗房产交易，虽然仍按卖、加、绝、叹分别立契，却是在同一月内完成的。四份文契上均未填写具体日期，由此有可能这四份文契是同时签立的。之所以没有合并成一份文契，可能是考虑到以往习俗的缘故。”^[5]认为光绪二十四年的一宗房产交易，各种文契有可能是同时签立的。近年，曹树基引用黄宗智关于地土典卖的“前商业逻辑”和“小农经济的市场逻辑”概念，以浙江松阳县石仓村为例，指出：“从我们经手的6 000余件契约文书中可见，直到乾隆年间，如果说还存在以‘加找’——土地出售后的追加价格——为特征的前商业逻辑的话，乾隆以后，‘加找’演变成一种契约格式。土地交易双方在谈定交易价格后，将价格分为‘卖价’与‘找价’两部分，分别订立两份契约，标以不同的‘卖价’与‘找价’，签字、画押、过户。卖契与找契的时间或相差十几二十天，或相差数日，甚至有同日的。也就是说，在浙江南部山区，至乾隆及以后，前商业逻辑已经部分地转化为市场逻辑。”^[6]江南以外，在浙江南部山区，乾隆年间也开始出现一次性书立土地交易文书的现象。

上述诸位学者的看法，均具有敏锐的学术眼光，只是他们得出的房地产交易文契是一次性书立的结论，均是从房地产文书的内容、年月的不具体等逻辑形式而推理得出的，而并不敢肯定这些房地产交易的文书就一定是同一时间内书立的。上述学者除了杨国桢，均未利用苏州的房产交易文书，也未兼顾其他地区，因此所作推论均局限在某个地区。笔者有幸，寓目了现今收藏在日本相关机构的较多的清代苏州地区的房产交易文书，今专文探讨，试图厘清当地房产交易文书的书立形式及其过程，兼与他地比较，借以探讨清代江南房产交易文契书立的变化及其民间找贴实际情形。