结　　语

“草议”这种房地产正式交易前和具立正契前订立的文契，迄今一直未曾引起研究者的注意，江南地区不少草议实物尚留人间，为我们探讨江南房地产交易，特别是文书具立的实态，提供了极为有用的一手资料，弥足珍贵，颇堪重视。这些草议，最早者至迟于康熙十年即已出现，其后自雍正至光绪年间一直存在，甚至沿用至民国时期，远早于之前有人提及的道光后期，说明江南房地产交易需要订立草议，是至迟自清初以来就普遍连续实行的一个长期过程，而非为某一时段的特例。

留存至今的文契，不独包括江南数个府域的草议，而且包括诸多与之相应的后续系列文契。草议可分条款式和契约式两种，明确交易双方各自的权利与义务，交代不动产转移的前提或原由，具体载明不动产转移的详细位置、数量、价银以及原产权属性，约定不动产转移的大致时间和方式，承诺产权并无纠葛且无门房上下人等阻扰，声明双方出自情愿议定买卖，不得反悔，如悔受罚等，内容周密，行文严谨，不留异议空间。对照草议及其相应的卖契、加契、推收、叹契、拔根契等后续文契，可以发现后续文契的内容，就是草议所议各款内容，草议具备所有不动产交易文契的基本内容，草议或议单议定的条件在房地产实际交易过程中均得到了切实执行。

考察草议和正契所载内容或相应条款，解读民国初年民事习惯调查和20世纪40年代日本满铁事务所所作调查，结合房地产交易实例，可以认定草议的基本属性和特征，或与正契的异同。这就是：草议不同于今人理解的未经官方盖印的“白契”那样的“草契”，而是买卖双方与中人亲友在房地产交易前事先订立的议单式文契，在正契订立前发生效力，于一应正式契约成立后失效；草议订立时买方会付以预约定金，卖方从买方收取定金，定金在买卖正式生效时扣算，或作为价银的一部分予以结算；草议订立于买主卖主两造同意所议条件之后，而作成于正式契约之前；草议需由买卖双方及中间人等签押，与正契一样具有相应的法律效力，但其效力较正契要弱；草议具有预约性效力，但不具有不动产的所有权，而正契具有永久性效力；一般情形下，草议可悔，可以修改，而正契不能改悔。草议或议单，是清初以来直到民国时期江南民间房地产正式交易前订立的一种较为普遍的文契。

（原载《历史研究》2015年第3期，复印报刊资料《明清史》2015年第9期转载）

【注释】

[1]杨国桢：《明清土地契约文书研究》，人民出版社，1988年，第237页。他介绍的三件草议，经核查原件，其中两件书立时间不是其所述的道光二十六年九月和道光二十七年七月，而是道光二十一年九月和道光二十六年七月。石田义光也在《东北大学图书馆藏清代の文书にっいて》（《宫城县大学图书馆协会会报》第31期，1968年）一文中介绍了道光二十六年七月那件草议。

[2]本文所用草议或议单类文书的搜集，得到日本京都大学文学部夫马进教授、人文科学研究所岩井茂树教授，东京大学东洋文化研究所大木康教授、文学部吉泽诚一郎教授和佐川英治教授，东北大学文学部大野晃嗣教授的大力帮助，于此深致谢意。

[3]日本东京大学东洋文化研究所（以下简称“东大东文所”）今堀文库藏。

[4]日本京都大学法学部（以下简称“京大法学部”）藏，2575-00号。

[5]以上数件草议或议单，均为东大东文所今堀文库所藏。

[6]东大东文所藏《苏州金氏文书》。

[7]东大东文所藏《嘉兴怀氏文书》。

[8]京大法学部藏，2568-02号。

[9]京大法学部藏，2568-01号。

[10]东大东文所今堀文库藏。

[11]均藏日本东北大学图书馆。

[12]上海市档案馆编：《清代上海房地契档案汇编》，上海古籍出版社，1999年，第262页。

[13]参见拙文《从分立各契到总书一契：清代苏州房产交易文契的书立》，《历史研究》2013年第3期，已收入本书。

[14]薛允升：《读例存疑》卷10《户律·田宅·典卖田宅》，第29页，光绪三十一年刊本；万维翰辑：《成规拾遗·续定田产找赎坟地祭产不许盗卖各条并借名刁告治罪》，第20页，乾隆三十八年序刊本。

[15]均见《中国土地等文契其他文件》第5册，日本国会图书馆藏。

[16]有学者认为，出具契书的卖方，与买方的地位是不对等的，并且买卖双方之间具有信用的落差，参见俞江《“契约”与“合同”之辨——以清代契约文书为出发点》，《中国社会科学》2003年第6期，第135页。

[17]陈赐之等：《立杜绝卖住房文契》，道光元年十二月，南京市房产档案馆编《南京房地产契证图文集》，南京出版社，2008年，第83页。

[18]南宋绍兴十五年（1145）八月七日知台州吴以言“：人户出典田宅，依条有正契，有合同契，钱、业主各执其一，照证收赎。近来多是私立草契，领钱交业，至限将满，典主方赍草契赴官请买正契，其合同契往往亦为典主所收。”《宋会要辑稿》食货61之64（中华书局，1957年影印本，第6册，第5905页）嘉定十三年（1220）臣僚言“：州县交易，印契所以省词讼，清税赋，而投报输直亦有助于财计。今但立草契，请印纸粘接其后，不经官投报者，不知其几也。”（马端临：《文献通考》卷19《征榷六》，浙江古籍出版社，2000年影印本，第187页）

[19]上海县官颁《绝卖草契》，民国三年9月，《清代上海房地契档案汇编》，上海古籍出版社，1999年，第301—302页；民国二年2月官颁江苏省《省房草契》、《田房草契》，南京市房产档案馆编《南京房地产契证图文集》，第156—157页。上海县官颁《绝卖草契》，民国十二年1月，［日］工藤敏次郎《上海に於ける土地永租权に就いて》所附第11号，大正十五年（1926）5月30日，上海，东大东文所藏。

[20]田涛在编辑《田藏契约文书粹编》时撰写前言称“：第一类是订立民间的草契，然后附贴经县一级颁发的‘官契’，一共二联，我们将此定名为‘连二契’。第二类是在民间草契、县级颁发‘官契’之后，再粘贴上一份由省级即布政使司颁发的‘契尾’，一共三联，我们将此定名为‘连三契’。”（中华书局，2001年，第3页）宋美云更直接称：“白契与红契相对，指民间自行缔结，没有经过官方认可的草契。税契代表官方的认可，它是区分红契与白契的标准。在田房契约的粘连结构中，红契就等于官契，白契就是单独的一张草契，没有官方印记。”进入民国后“，官契与草契有合而为一的趋势。清代以前，草契是由立契人自备纸张书写的，民国时出现了官方印制好的草契，如外形为张榜露布式，梯形区内印有‘天津特别市买典草契纸’，草契中还出现‘章程摘要’。民国官方契约才有这样的特点。民国是过渡时期，草契在向官契的形式过渡”。（宋美云主编：《天津商民房地契约与调判案例选编（1686—1949）》“，导论”，天津古籍出版社，2006年，第7、8页）均将明清时代的民间白契直接视为草契。这种看法仍待商榷，于此不赘。

[21]《张屏侯新侯立卖契》，康熙十年五月，京大法学部藏，2566-02号。

[22]《张屏侯新侯立添绝卖契》，康熙十年五月，京大法学部藏，2549-03号。

[23]《张屏侯新侯立添绝卖契》，康熙十年五月，京大法学部藏，2549-02号。

[24]《张屏侯新侯立添绝文契》，康熙十年五月，京大法学部藏，2549-04号。

[25]《席廷美立约票》（2件），雍正九年十一月，京大法学部藏，2577-01、02号。

[26]《席世留立推收文契》，雍正九年十二月，京大法学部藏，2574-00号。

[27]《席世留立杜绝文契》，雍正九年十二月，京大法学部藏，2578-01号。

[28]《席世留立收票》（2件），雍正九年十二月，京大法学部藏，2576-01、02号。以上相关文书均未叙明涉事各方的地贯，从买卖双方和允议、中人的姓名判定，属于吴县洞庭东山翁巷地方，乾隆元年增设太湖厅，洞庭东山从吴县中析出，翁巷即改属太湖厅。

[29]金汉侯所立各种文书，见《中国土地等文契其他文件》第2、3册，日本国会图书馆藏。

[30]王云芳立《绝卖房屋装摺基地快速藤拔根杜绝文契》，嘉庆十三年五月，苏州博物馆藏。此碑文也见载于苏州历史博物馆等编《明清苏州工商业碑刻集》（江苏人民出版社，1981年，第294页），唯文字稍有舛错。

[31]杨大龄等《立杜绝卖住房文契》，光绪元年十月，南京市房产档案馆编《南京房地产契证图文集》，第107页。

[32]《严亮甫等立绝卖房屋文契》，道光二十年七月，见《中国土地等文契其他文件》第10册，日本国会图书馆藏。

[33]《刘锦文等立杜绝卖平屋市房基地装摺契》，同治十三年七月，见《中国土地等文契其他文件》第17册，日本国会图书馆藏。

[34]顾文彬：《过云楼日记》，李军整理，《历史文献》第17辑，上海古籍出版社，2013年，第303页。

[35]顾文彬：《过云楼日记》，《历史文献》第17辑，第296—297、303页。

[36]［日］满铁上海事务所调查室：《无锡二于华人间ノ不动产卖买贷借二关习惯调查报告》，第8页，昭和十七年（1942）油印本，东大东文所藏。

[37]［日］满铁上海事务所调查室：《苏州二于不动产惯行调查报告其八》（卖买及贷借）（中支都市不动产惯行调查资料第三十二辑），第5页，昭和十七年（1942）油印本，东大东文所藏。

[38]［日］满铁上海事务所调查室：《上海中心地区二于ける不动产调查答案》其の一，第32、33、41—44页，油印本，东大东文所藏。

[39]王维德：《林屋民风》卷《7民风·交易》，康熙刻本，《四库全书存目丛书》史部第239册，齐鲁书社，1997年影印本，第445页。

[40]南京国民政府司法行政部编，胡旭晟、夏新华、李交发点校：《民事习惯调查报告录》，中国政法大学出版社，2000年，第14、91、111、115、116、143页。