？　房价向左向右

王军　刘向东

2012年，在货币政策放松动作逐渐加大，各地房地产微调政策的刺激下，楼市成交量已经显著回暖，不少地区的房价也开始出现回升势头。2012年房地产调控进入微妙时期，中央与地方调控政策博弈加剧，现行的限购政策究竟能否真正促进房价合理回归，还是迎来新一轮报复性反弹？限购政策出台近一年半时间，房价仍然居高不下，这恰恰证明了限购政策对促使房价合理回归的影响有限。究竟怎样看待这些问题，我们还是从数据事实中来寻找答案。

一、继续实施房地产限购政策会导致经济大幅下滑吗

2009—2010年度，尽管政府出台紧缩性政策抑制房地产价格过快上涨，在这两年间，全国商品房均价仍是从2008年末的每平方米3800元上涨至2011年2月的每平方米6400元的高点，涨幅高达68.4％。在这种调控效果不是特别明显的格局下，在2011年初政府再次出台了一系列更加严格的限购、限贷、限价等抑制需求的调控措施，受严格的限购政策影响，2011年房地产市场成交量惨淡，房价涨幅得到有效抑制，并开始出现小幅回落，其中全国商品房均价于2011年末降至每平方米5400元，降幅也达到了15.6％。

进入2012年，我国经济形势快速变化，经济增长连续7个季度下降，保增长面临较大压力。为防止经济过快减速下滑，自二季度以来财政和货币政策宽松步伐加快，特别是5月23日国务院常务会议以后，基础设施投资项目审批速度加快，很好地抵消了经济过快下滑的影响。与此同时，部分地方政府开始微调放松楼市政策；与此同时，资金信贷出现适度放松，首套房贷利率也逐渐调回至8.5折的基准。

有学者认为，严厉的限购政策将会导致房地产市场“硬着陆”，进而可能引发中国经济出现“硬着陆”。这种担心主要是因为房地产投资呈现连续下滑趋势，其增速从2012年一季度同比增速23.5％进一步下滑至二季度的13.1％。近年来，我国经济对房地产依赖逐步增强，考虑到房地产投资的直接带动作用和关联影响，若房地产投资增速下降十个百分点，实际GDP就将下降0.9个百分点。根据2007年投入产出表进行的测算，我国房地产投资及关联影响对实际GDP增长的贡献通常在二至三个百分点。如果房地产投资三季度增速继续下滑十个百分点左右，三季度GDP增速有可能下降至6.6％左右，我国经济真正面临“硬着陆”风险的考验。然而对于高成长的中国经济来说，短期内实际GDP增速快速下滑至6％以下就意味着经济出现“硬着陆”。

从房地产开发投资增长看，我国房地产投资累计额占GDP比重已经从2000年末的5％上升至2012年6月末的13.5％。2011年住宅投资占GDP比重已经达到9.3％，超过日本最高峰的水平（日本住宅投资占整个经济总量的最高点出现在1970年前后，水平大概是9％）。全国房地产开发投资占固定资产投资总额比例表现平稳，全国房地产开发投资占固定资产投资的比例（房地产开发投资额／固定资产投资额）几乎是逐年增加的，从1999年起均在20％上下，只是在2009年下降到20％以下，2010—2011年又重新反弹至20％上下，从月度数据看，该比例月均也都保持在20％上下。房地产开发投资的高增长带动了建筑等相关行业占GDP比重的持续增大。

从宏观经济走势看，房地产调控对中国经济的影响并不大，2012年中国经济尽管出现下滑迹象但尚未形成断崖式回落。经济增速放缓是既定现实，其中有部分因素是受到2011年紧缩政策的影响。随着财政和货币政策的逐步宽松，下半年经济将会有所回升，GDP增速下滑至7％以下都比较困难。

从中央坚持房地产调控的决心看，2012年，全国房价总体回落肯定是一个趋势，但中央政府绝不会对房价采取一味打压的政策，地方政府也难以容忍GDP增速下滑到8％以下。各种迹象已经表明，在房价调控的大前提下，政策的弹性空间在加大。2012年下半年至2013年上半年，中央政府的做法可能是，在保持对房地产调控政策基调不变的前提下，通过连续降准、降息以及加快基础设施建设核准等宽松措施，有效防止经济过快下滑。

现实情况是，地方政府已率先对继续限购政策做出松绑反应，尤其是财政依赖土地出让金和房地产相关税收的地方政府，商业银行适当放松面向刚性需求的部分贷款限制。从市场需求预期看，全国房价的拐点仍未出现，特别是受到人口结构变化的支撑，1985—1991年出生的人口正逐渐步入婚育年龄，因而首次住房需求的支撑因素仍然存在，特别是中国城市化进程仍处在加速阶段，这也促使房地产的强劲扩张周期不会过早地结束。

我们认为，只要房地产市场不出现那种非理性的大幅下跌，房地产调控就不会对中国经济产生伤筋动骨的影响。随着房价一定幅度的下跌，有可能倒逼房地产相关产业的结构调整，钢铁、有色金属、建材等行业开始去库存化，用电量增速会降下来，促使经济增速会有所放缓，但这些变化都属于预料之中。短期看，在抑制不合理需求的同时，还正在增加合理的供给，如中央要求对保障房和中小户型、中低价位的普通商品住房给予土地和资金支持，这将确保房地产市场供需的有效均衡。要保证未来房地产投资增速不急剧回落，政府还需继续保持保障房建设的投入。尤其是中国城镇化进程尚未结束，房地产行业仍具有很大的市场空间，通过商品房和保障房持续供应，带动房地产投资保持一定的规模并逐步增长。因此，种种迹象表明中国经济快速下跌的可能性不大。

二、刚性需求支撑下房价回归至什么价位才算合理

从需求侧看，严格的限购政策延缓了部分刚性需求，2012年随着房价回落趋势明显，前期观望的购房者开始进入楼市，选择在自己支付能力范围之内的房产及时出手。从供给面看，由于限购政策致使开发商资金链紧张，拿地意愿下降，新开工面积开始出现负增长，两年后新房供应量有可能大幅减少，新一轮房价上涨可能持续。从房地产贷款看，房地产贷款与调控周期比较一致，就是在调控紧缩的时候，无论是开发商贷款还是个人房贷都比较低迷，占总贷款额的比例相对不足3％。

在这种背景下，房地产调控的目的不是促进房地产市场大涨大落，而要促进房价的合理回归。房价怎么样才算合理回归？从目前看，环比止涨并不意味着房价合理回归。摩根大通甚至预测，2012年房价在全国范围内将平均下跌5％—10％，其中部分一线城市跌幅可能达到15％—20％。即便如此，房价就算合理回归了吗？

定性讲，房价合理回归就是让真正有居住需求的普通居民能够买得起普通住宅。2012年全国两会上，确认中国“合理房价”有两条标准：一是房价与居民收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配。也就是说，开发商成本、居民收支承受能力、经济和金融系统稳定性都是决定房价的关键因素。定量讲，需要一些客观指标界定房价合理程度。常用指标包括房价收入比、租售比、房地产开发投资占城镇固定资产投资比重等。以“房价回归合理水平”的目标来看，当前，房价收入比、房地产开发投资占城镇固定资产投资比重等参考性指标仍偏离“合理”的区间，即公众购买力与住房价格仍有很大差距。

根据国际经验，如果一户普通家庭用三到六年的收入，能够买得起一套普通住宅，那么，这个房价是比较合理的。近年来，全国范围房价收入比已高达七至九倍之间。据测算，从近两年月度数据看，全国范围城市房价收入比月均在十倍以上，其中2010年末高达14倍，随着2011年房地产调控的效果逐步显现和居民收入的稳步增长，全国房价收入比有所下降，至2012年6月也仅仅下降至11倍上下。相比较而言，北京、上海、广州等一线城市房价收入比甚至高达几十倍。由此可见，一线城市的房价收入比更高，泡沫程度更大。多数城市的商品房价格已经止涨，但是并未出现大幅度下降。在限购政策的压力下，供需双方陷入僵持阶段，促使房价合理回归的条件尚不完备。

从当前情况看，中国的流动性不太可能在短期内迅速转为短缺，出于稳增长的需要，流动性还可能再一次大规模释放，这就可能加强市场的预期，形成对房地产市场的支撑；由于近几个月货币政策已有所放松，在中短期内出现严重惜贷的现象可能性也不大，银行体系也不大可能出现崩溃。由于市场再次出现看涨的预期，可能吸引需求持续扩大，只要需求不出现急剧萎缩，房地产开发商就有能力通过调整开发节奏调整商品房供给。

因此，中国要将房价调控到合理位置，这种合理不再是由供求关系决定的，而是要通过细分需求明确什么才是确切的合理位置。从当前调控政策角度看，调控不放松的主要是挤出投机性或投资性需求，尽管这部分需求有合理存在的理由，但是并不是房地产市场应有的自住购房需求。因为如果完全把房地产市场作为投资品市场，则可以完全不需要实体住宅的存在，只需通过设计投资性产权合约就可以交易买卖了。要保障供需关系回归合理位置，那就需要在规范供给市场的同时，细分出更合理的市场需求。目前看，国家调控的目的就是让房地产从暴利时代回归到薄利时代，因而市场供给的重点是要确保满足刚性需求，完全摒弃或抑制住投机性的投资需求。

当前，我国主要城市房价依旧处于让很多基本住房需求的人望尘莫及的高度，房价下降的空间依旧很大。按照现在的调控措施，要将房价调至平均家庭收入的三到六倍的合理水平，还需要较长的一段时间。在未来的两三年内，中国房地产市场调整的速度将与日本在20世纪90年代后类似，尽管调整时间不太可能如同日本一样漫长，因为中国的银行体系同样倾向于通过不断提供信贷的方式缓解近期的资产质量问题，这使得地产市场调整过程也相对缓慢。从以上分析看，若没有从供需关系上对土地、保障房、房租等一系列制度变革，单凭市场自发调节难以在短期内实现房价合理回归。

三、规模化保障性住房能否完全填补住房供给缺口

从市场角度看，只从抑制需求的方面促进房价合理回归是远远不够的，还需要从增加供给以确保形成一个合理的均衡价格。2010年以前，我国的保障房以廉租房和经济适用房为主。近两年大幅度增加公租房性质的保障性住房的开工建设，凸显了政府在增强房屋的社会属性方面所做的努力。根据住建部公布数据，2012年上半年保障房建设开工470万套，完工260万套，完成保障房投资5070亿元，占上半年房地产投资的16.6％，成为支撑房地产投资的重要因素。

规模化保障房建设为房价合理回归提供动力和条件。从保障房享受群体看，保障房主要是针对城市低收入群体或者中等偏下群体，在有效需求方面与商品住房并没有交集，但是考虑到保障房结构中有一部分经济适用房，这部分住宅在满足转让年限后，可能会进入商品房市场，不过这个影响一般要出现在三到五年之后；而规模化建立的公租房，主要是覆盖到户籍以外的务工和新就业群体，这部分人并不属于当期的商品房需求，因而短期内对商品房供需市场没有多大影响，等到二三年后这部分人经济收入水平有所好转，他们才会成为商品性住房的需求者；因而总体上看保障房短期内不可能影响到商品房市场的供求关系，但是在未来两到五年内将会对商品房市场产生一定的影响。因而长期看，增加保障房供给将会改变楼市供给的单一结构，有效分流或延缓一部分商品房市场刚性需求，减低投资、投机性需求的收入预期，对于抑制商品住宅价格具有积极的作用。随着2011年全国新建1000万套保障房将于2012年逐步入市，以及未来五年3600万套保障规模的供给预期，这将在2013—2015年内有效填补刚性需求的供给缺口，对商品房价格的影响将持续显现，进而有力地推动房价的合理回归。

从商品性质看，当前全国各地建设的保障性住房主要是以公租房为主，重点解决低收入群体或外来务工者的居住需求，主要用以平抑房租市场价格，而中等收入的夹心层还是只能购买商品房。随着夹心层的规模越来越大，未来商品房的需求仍会保持一定的规模，商品房供应仍有一定的行业利润。房地产投资增速回落，行业利润率趋降，意味着房地产正在告别暴利时代，房地产开发企业的利润逐步回到正常水平。行业利润正常化为房地产市场理性发展奠定基础。在城市化加速背景下，商品房供应只要有利润就会有人投资开发，因此这两年大规模保障房建设只是保障部分真正低收入者，而不是保障所有的刚性需求者，而刚性需求（包括改善性住房需求）还需要进一步依靠商品房的供应。

四、中国房地产市场启动下一轮改革的重点在哪里

2012年中国房地产市场调控仍处在一个非常关键的时期，将由政策调控期转向制度调整期。若目前抑制需求的调控力度放松，将可能引来房价的报复性反弹，从而影响中国经济的“软着陆”。未来将更侧重实体经济发展，则更需要理顺房地产市场，理顺房地产生态产业链中的政府、开发商、银行、炒房客和自住购房者之间的关系。

如果政府调控政策的基调是既要促进经济合理增长和发展方式转变，又要防止泡沫堆积造成更大经济灾难，这就需从根本上设计好土地流转、房地产税、保障房分配等长期制度，确保房价合理回归正常水平，而又不阻碍城市化进程。

一是改革当前的土地“招拍挂”制度，设计合理的农村土地流转机制。改革的重点是要加快改变土地的单边供给制度，逐渐使地方政府和土地财政脱钩、和房价脱钩，避免土地与政府互相绑架的问题积重难返。改革土地出让金和“招拍挂”制度。土地出让金如果从“70年一次收”逐步改成“一年一收”，就会和房价形成比较合理的市场关系。另外，应毫不迟疑地扩大土地供应以缓解供需矛盾，尽快允许农村的集体土地直接上市，通过市场竞争，降低土地价格。同时，政府也允许市场刚需集体买地建房，或者集团单位集资购地建房，这样不仅增加住房供给，而且减少政府与开发商的相互勾结。

二是差异化设计房地产税费，优化中央与地方分税制度。作为地租一次性收取70年土地出让金，目前对土地公有来说并不合理。这个成本是推高房价的重要因素。改变土地供应体制后，要想使房价回归合理价位，必须在近期不放松限购政策的同时，全面整合房地产领域里过多过滥的税费，在房产保有环节全面开征房产税，才能最终以房产税取代限购令。众所周知，住宅的建造原材料、人工成本并不是很高，过多过滥的税费是推高房价的主要因素。其中最主要的是土地出让金过高，此外还有土地使用税、土地增值税、契税、印花税、营业税、所得税等二十多个项目，而这些税费并不在房产保有环节征收，这就使得各种税费负担易于转嫁到购房者身上。为此，改革的重点是要在主要城市试点征收房地产流转税，尤其对投机性房产征收高额流转税，对享受型征收不动产持有税，对经济适用房征收部分物业税。如果想减少土地出让金制度产生的寻租行为，改为全面征收房产税，同时尽量避免房产税带来的价格扭曲影响，那就需要加快税法改革，并设计一套不大影响价格的税收征收机制，在制度上保证房产税征收的合理性和合法性。要做到这一点，还需要同时加快改革房地产领域中中央和地方的财税制度，尤其是通过增值税改革，降低地方政府对土地财政的依赖，增加中央政府对地方的转移支付。

三是采取多种方式建设保障房，重点设计合理的保障分配制度。这不仅需要完善住房法律体系，从立法的高度解决保障房从建设到分配和后期运营的问题，保证公平的同时，避免寻租行为；还需要设计好保障房建设和分配各环节的资金准入和退出监管问题。在保障房建设环节，中央和地方财政都应拿出更多的资金给予支持，同时加大财政贴息的力度，充分利用金融创新，发挥金融杠杆调节作用，将传统的政府主导型融资模式转化为政府引导下的商业化运作方式，形成地方政府和商业银行的风险分担机制，提高银行放贷的积极性，用较少的资金撬动庞大的社会资金，特别是注重长期回报的社保基金和保险资金，创新社保基金、保险资金等房地产金融产品，加快房地产投资信托基金，以及保障房专项基金的推出，重点解决其中的税收问题。在保障房分配环节，探索创新租金补贴方式，主要是以货币补贴代替住房分配补贴，根据保障对象家庭收入不同给予差别化补贴。保障性住房仍按照当地普通房价进行出租，不再区分租住的人群对象，但是对入住的房客，要建设完备的个人住房信息核查系统，开发保障对象身份识别系统，若确实是低收入者可以通过转移支付的方式给予货币补贴；同时加强保障性住房准入、使用和退出的管理。对保障性住房使用方面，严格控制保障房建设面积标准，加强和改善保障房物业管理，稳步、有序、差别化地放宽农民工住房保障的准入条件。

四是征收住房空置税，保障住房利用效率。据测算，目前，全国已售的住房空置约6000万套，大量住房空置造成了资源的浪费，又加剧了住房市场供求矛盾。从长远发展看，在城镇住房供需平衡和普遍征收房屋空置税的前提下，无论是商品房还是保障房都能得到充分的使用，即实现“十二五”末至少户均一套成套住宅。一个家庭可以购买多套住房，但是一个家庭不能同时使用多套住房，或者说同时使用多套住房的成本很高。居民购买房产后必须保证这些房子有人住，不能空置。如果空置，政府就要收很高的房屋空置税。因此，只要竣工与家庭户数相匹配的住宅数，无论房屋产权归谁所有，最终都能实现“住有所居”。征收某种形式的房屋空置税是保障房管理长远政策设计的政策基础。

本文作者王军系中国国际经济交流中心咨询研究部副部长

刘向东系中国国际经济交流中心研究部副研究员