？　为何房价这团“面”越“和”越大

韩世同

最近，看到孟晓苏在新浪微博上就《女子做手术刀片留腹中》这条新闻调侃道：“那还得再开刀取出来。”接着他又发了条微博借此调侃中国的宏观经济调控，他说：“这事让我想起侯宝林相声《开刀》，说医生给病人开完刀把纱布落肚子里了，再开次刀又把剪子落里了，病人说您就别缝啦，安个拉锁得了！这事又让我想起频繁的调控：出台四万亿是因为先前打压了内需，随后紧缩是因为先前四万亿，为救低迷再投资拉动……都是这次开刀为拿上次落里的东西。”

我觉得孟先生的这段比喻挺形象也挺生动，遂取来用作本文的引子和花絮。而我也对中国房地产调控有同样的感受，但为避嫌不宜再做同比，因此想用“和面”来比喻中国的房地产调控。因为，民间有个关于“和面”的笑话，说的是一个不懂如何“和面”的媳妇，按婆婆“面多了加水，水多了加面”的指导，结果越“和”面团越大，“吃不了兜着走”。

你别说，联想一下这还真的挺像中国的房地产调控：土地就像“面粉”，资金就像“水”，房价就像“面团”。地多了就加资金，资金多了就加地，结果房价这个“面团”就越发越高越发越大。我前几年曾说过：上世纪九十年代采取紧缩银根的政策，结果是“地多钱少”，也就是“面粉”多、“水”很少，因此“面团”自然也就大不起来了；而过去的十年，土地严格管制，但金融管制却相对比较宽松，结果是“地少钱多”，也就是“面粉”很少，“水”却很多。按理说，“面粉少水多”面团也大不起来，但由于面粉少，就容易出现“面粉比面包贵”的反常现象，面包师就只好用“泡沫”来使面团变大。

老子《道德经》云“治大国若烹小鲜”，还真是这么回事儿。中央政府就好像面包店老板，国土部和地方政府负责供应“面粉”——提供土地，央行和各地银行负责供“水”——提供资金，房地产开发商负责“和面”——建房子。准确地说，房价不应该比喻为“面团”，而应该指“面团”或“面制品”的价格。但为了叙述方便和生动，就不做细究了。要是一切都按部就班，“面”和“水”的比例适当，“和面”的方法也适当，房价这个“面团”就不会越“和”越大。这么简单的道理，却因为中国房地产现行体制和政策错综而变得十分复杂，以至于让人难以明辨其中的奥妙和精髓。

现在，就让我们一道来化简去繁，循着“和面”的原理来探讨一下到底为何中国的房地产市场会“面粉比面包贵”，为何中国的房地产市场会“水漫金山”，为何中国的房价“面团”会越“和”越大以及如何才能像巧媳妇那样“和”出好“面团”等一系列问题。

为何中国的房地产市场会“面粉比面包贵”

其实，并不是所有的“面粉”都比“面包”贵。只有少数“地王”会创出“面粉比面包贵”的天价，而多数地块尤其是长期闲置囤积坐等土地压价升值的地块，地价不仅不贵，有的几乎相当于可以忽略不计的“零地价”。

导致土地价格不断攀升的原因很多，甚至可以追究到丈母娘身上。但根本的原因恐怕是出在税收制度和土地制度：一是源于分税制，由于分税的比例失当，而导致地方政府过度依赖土地财政；二是源于过度垄断性的供地制度，即大一统的土地“招拍挂”。因此，如果不适当调整分税制和土地“招拍挂”制度，单靠现行的宏观调控手段，只能是“头疼医头，脚疼医脚”，甚至“头疼医脚，脚疼医头”。

先说一下分税制，并不是这种制度不合理，世界许多国家都是采取这一制度的。主要是分税的比例是否合理，据说目前中国的分税制是税收中央与地方按4∶6的比例分配，而事权却是按3∶7的比例来划分。也就是说中央政府过度集权，导致地方政府不得不依靠卖地和房地产开发来获取土地财政的收入，以弥补正常财政收入的不足。有些地方政府热衷于跑“部”“钱”进，也是这个原因和道理。

中国社会科学院冯兴元教授前年曾提出要“以分税制改革推动中国政治体制转型”。他认为，1994年进行的分税制改革更像是一个半拉子工程：当时只是明确了中央和各省之间财权或者说是税收的分享比例，事权却没有界定清楚。事权和财权不匹配，而中国这种大一统的垂直型行政管理体制，又导致上一层级政府很容易把很多事权、很多支出责任推给下一级政府。现在看来这种“寅吃卯粮”的模式很难再持续下去，因此不得不重新回过头来审视当年的分税制改革。

再看看被称为8·31大限的土地“招拍挂”制度：2004年3月国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定从2004年8月31日起所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。作为一个已出台八年而且具有深远影响的土地出让政策，今天似乎也到了一个亟须评估与反思的时候，这样或许才有助于我们下一步的变革。

我在网上看到任志强2004年5月写的长达17000多字的文章，对土地“招拍挂”制度进行质疑。他认为：“我并不想全面否定规范国有土地使用权的出让行为，优化土地资源配置，建立公开公平公正的土地使用制度，也积极支持应建立公开的土地市场。但这是多个国家和城市管理部门的事，也是所有城镇居民的利益。用更合理的市场制度来管理与建立市场，用更合理的制度来约束和监督腐败的权钱交易，而不仅仅是用土地管理部门强制的招、拍、挂来代替一切。”

我认为，这种“大一统”的土地招拍挂制度表面上似乎要比协议出让和行政划拨土地更加先进，但其实却是为地方政府提供了一个推高地价的最有效的工具，因为“招拍挂”都是以“价高者得”为标准的。但由于地方政府土地储备和供地能力不足，加上征地拆迁难度日益增大，地价又只高不低只上不下，因此有意无意地导致土地供应严重不足；进而地王频出，地价房价轮番攀升，以致出现地价比房价还贵这种“面粉比面包贵”的奇怪现象。

为何中国的房地产市场会“水漫金山”

一般的经济学家和金融学家观察经济和金融的变化，都是看货币的发行量。我国现行对货币层次的划分是：M0指流通中的现金，M1指狭义货币，M2指广义货币。通常所说的货币供应量主要是指M2。另外，还有M3。M3＝M2＋其他短期流动资产，如国库券、银行承兑汇票、商业票据等。

财经评论家时寒冰曾指出：1990年中国广义货币供应量M2余额为1.53万亿元人民币，2010年6月末中国广义货币供应量M2余额为67.39万亿元人民币，20年间M2增长了44倍。而1990年美国广义货币供应量M2余额为3.28万亿美元，2010年6月末美国广义货币供应量M2是8.6万亿美元。20年间被全世界批评为滥发货币的美国M2增长2.6倍，远低于中国。

中国广义货币供应量M2余额近五年又翻了一番：2007年末为40.3万亿元，2008年末为47.5万亿，2009年末为60.6万亿元，2010年末为72.6万亿元，2011年末为85.2万亿。与1990年末的M2余额1.53万亿相比，已经不只是增长44倍，而是增长55倍。

除了这上述的货币供应量，还有几个相当于增加货币量的渠道和途径：一是外资的投入，二是热钱的流入，三是出口创汇，四是地下钱庄，五是地价房价上涨带来的财富效应。这些货币供应的渠道和途径，有些可能被涵盖和统计到M0、M1、M2和M3中，但我认为有很大一部分可能并未受到考量和关注，尤其是地价房价大幅上涨所带来的财富效应。我们分别来看一下：

外商投资方面。据国家发展改革委资料显示，截至2010年9月累计吸收外商直接投资约10600亿美元，利用贷款累计3400亿美元；而2011年外商直接投资额为1160亿美元。这部分还都是正常渠道和合法途径进入中国的外资，不包括出口创汇和地下渠道流入的热钱。但我不清楚这部分钱是否统计在货币供应量之内，因为我们是外汇管制的国家，所有外币在国内是不流通的，但这些外资却又是实实在在进入到中国的。

热钱流入方面。热钱又称游资，是投机性短期资金，只为追求高回报而在市场上迅速流动。热钱炒作的对象包括股票、黄金、其他贵金属、期货、货币、房产乃至农产品例如红豆、绿豆、大蒜。从2001—2010年十年间，流入中国的热钱平均为每年250亿美元，相当于中国同期外汇储备的9％。热钱与正当投资的最大分别是热钱的根本目的在于投机盈利，而不是制造就业、商品或服务。如果用公式来表达：

热钱＝国家外汇储备增加量－外商直接投资额－贸易顺差额。

出口创汇方面。根据央行公布的数据，2011年底中国外汇储备为3.181万亿美元。而海关总署发布2011年我国外贸进出口情况显示，仅2011年我国外贸进出口总值36420.6亿美元，比2010年同期增长22.5％，外贸进出口总值刷新年度历史纪录。其中，出口18986亿美元，增长20.3％；进口17434.6亿美元，增长24.9％。贸易顺差1551.4亿美元，比上年净减少263.7亿美元，收窄14.5％。国家信息中心资料显示，我国现有3.2万亿的外汇储备中有60％以上用于购买美国国债。倘若这些外汇储备全部用于国内投资或进口，差不多相当于增发20万亿人民币的货币供应量。

地下钱庄方面。地下钱庄是民间对从事地下非法金融业务的一类组织的俗称，是地下经济的一种表现形态。根据地区的不同，地下钱庄从事的非法业务有很多，比如：非法吸收公众存款、非法借贷拆借、非法高利转贷、非法买卖外汇以及非法典当、私募基金等。其中，又以非法买卖外汇和充当洗钱工具最为人熟知。《揭秘地下钱庄》的作者广东社科院教授黎友焕认为：“中国地下钱庄的规模究竟有多大，目前还不能确切统计。要是能统计就不叫地下钱庄了。”

地价房价上涨带来的财富效应。是指地价房价上涨升值，使得政府和业主手中的不动产价值大幅提升，就相当于手中的财富和存款大幅增加，这是容易被忽略的财富溢价带来的货币增发现象。例如，经济低潮时有些土地只值几百元或几千元一平方米，但地价飙升后达到几千或几万元一平方米；有些房屋原来仅二三千一平方米，房价暴涨到二三万一平方米。这些土地和房屋溢价带来的财富效应是十分巨大的，相当于每个家庭无形中增加了数十万甚至百千万的财富。地价房价上涨带来的财富效应究竟有多大？难以全面地估计和衡量，因为没有相应的数据。如果将全国城市的土地和房屋面积乘以地价房价的增加值，其财富效应恐怕要数以百万亿计甚至千万亿计。我认为，这才是货币贬值和“钱太多”的真正的和主要的原因。

上述这些有形的和无形的货币或财富汇集到一起，而且互相推波助澜，不断地汇集和涌入中国的房地产市场，因此形成了无比壮观的“水漫金山”场面。一旦水落潮退，不仅“裸泳者”难以遁形，就是“游泳健将”也将无计可施。

如何才能像巧媳妇那样“和”出好“面团”

为何房价这团“面”越“和”越大——皆因“面少水多”即“地少钱多”，地方政府和开发商便借助“掺水”和“泡沫”原理，拼命往地价和房价中“注水”和制造“泡沫”，结果房价这个“面团”就越“和”越大。

其实，“地少钱多”的根本原因是计划经济的思维作怪。经济发展本身就是有起有落有上有下的，没有必要过度地干预。例如：我们从2003年就开始对房地产进行调控，但由于经济处于上升期，加上措施不当，结果房价越调越高。

对土地和房地产开发实行过度的垄断和行政干预，造成供地和开发不足，导致地价房价轮番飙升。而我们不是采取增加供应、满足需求这类疏导型的管理方式，而是采取加大垄断强度和力度、压抑需求这类堵塞和限制型的管理方式，结果房价越调越高。

改革开放三十多年来，我国GDP增速大约平均在9.8％上下，高位一般不超过13％，低位一般不低过8％；CPI近年来的变化也大致是在3％—8％之间。其实，好的“婆婆”只需要在经济发展和物价上涨过高或过低时才干预经济的运行，在上述范畴内基本上不用操心。

但现在中国房地产已经处于“地少钱多”的状况，要改变“水漫金山”的状况似乎难度比较大，现在还不得不为了稳增长而适度“开闸放水”。不仅中国如此，欧美发达国家也都在开动印钞机来缓解经济衰退的危机。因此，只有先从增加有效供给的方面来加以解决——即通过有效增加住宅开发的土地供应来改变“面粉比面包贵”的状况。

不过，不能只是发个文，喊几句口号，要有效地增加住宅开发的土地供应，首先要调整中央和地方分税的比例，从根本上改变地方政府长期依赖土地财政的状况。然后要破除大一统的土地管控制度，不能用计划经济的思维和做法来下达用地指标，而应当用法律手段来保护农地耕地。对城市的用地应当主要在城市规模的扩大范围上加以限制，一旦中央同意地方城市范围的扩大，就应该放权让其在城市范围内合理地规划发展用地，而不是人为地用计划和指标来设限。

目前，最大的问题是政府对城市范围内的集体用地、小产权房没有用好管好，对城中村、旧城区和旧厂房无法沿用过去低价征地的手法来储备土地。因此，地方政府既无积极性加大住宅用地的供应，同时也存在土地储备越来越少，集中统一供地越来越难的情况。

广东广州实行的三旧改造试点经验应该向全国推广，并且应该长期地实施。在我看来，三旧改造，即旧厂、旧城、旧村的改造，实际上是在一定程度和一定范围内部分恢复和重启土地协议转让，但是在政府参与并监管的前提下进行的。这样，就在一定程度上打破了大一统的土地垄断制度，对于有效地增加住宅用地和推进新型城市化的发展与建设起到很强的推动和促进作用。

此外，还应当适当地放宽单位集资建房和适当地恢复一些福利分房的制度，实行多元化的供地和住房供应制度。这比单一靠政府解决保障房和开发商建商品房这种二元的住房机制要更加适合中国的国情。

总之，采取多元化的供地制度和多元化的住房制度，才可以从根本上解决目前“地少钱多”“面粉比面包贵”的困境和矛盾。同时，还可以从根本上改变房地产市场土地和开发双重垄断的格局，从而在制度上形成合理的资源配置机制，使得“和面”的水和面的比例适当，房价这个“面团”就不会再越“和”越大。

本文作者系北京大学公共经济研究中心研究员