？　中国楼市被误读几许

陈宝存

被误读的中国楼市，泡沫论已经十年。笔者认为：不解决供应问题，是不可能解决房价波动螺旋式上涨的局面，而对楼市的打压会给经济造成负面的影响。

高唱楼市泡沫，起始于海南、北海危机的1992年。数据显示，1992年的海南，烂尾楼高达六百多栋、1600万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。单单四大国有银行就产生了三百多亿烂账。而热炒的又一个城市北海，也产生了200亿烂尾资产。1993年CPI增长高达24％以上，导致1993年的治理整顿。海南、北海危机记忆，导致2002年北京四少经济学家之一的北大魏杰教授高唱楼市泡沫必破。

接着魏杰教授唱衰中国楼市的，有2003年的王小广，2004年的谢国忠，2005年的易宪容，2008年的牛刀、时寒冰和曹建海，然而由于对楼市数据的误读，唱衰被唱空，中国楼市久经折腾，却依然不改强壮之势，到底为什么？究竟我们的经济学界对楼市是否有所误读？此文试着探讨一下。

一、土地财政是如何被误读的

统计数据显示，2006年全国土地出让收入达7000亿元人民币；2007年超过1.2万亿元人民币；2008年9600多亿元人民币，2009年为1.59万亿元人民币，2010年达到高峰，全国土地出让金总收入2.7万亿元，而调控最严厉的2011年，这一数据高达3.15万亿。这便给不理解土地财政的经济学界以口实，他们认为只要放弃卖地财政，房价自然可以大幅降低。甚至有专家称：只要地方政府无偿划拨土地，保障房成本可以维持在2000—3000元。如是理解，房价问题的无从解决，主要是地方政府对土地财政的依赖。但是，他们却从来没有注意到土地出让净收入的概念。

我们必须看一下样本数据：

财政部《2009年全国土地出让收支基本情况》对于土地出让收入的使用有很准确的界定：综合起来看，土地出让收入使用范围包括以下几个方面：

1．征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。

2．土地开发支出。包括与前期土地开发相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等（专业术语为“七通一平”）基础设施建设支出，以及与前期土地开发相关的银行贷款本息等支出。

3．补助被征地农民社会保障等支出。

4．农村基础设施建设支出。包括用于农村饮水、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设支出。

5．农业土地开发支出。

6．城市建设支出。包括城市道路、桥涵、公共绿地、公共厕所、消防设施等基础设施建设。

7．耕地开发、土地整理、基本农田建设和保护支出。

8．城镇廉租住房保障支出。

9．土地出让业务支出。

10．破产或改制国有企业土地出让收入用于职工安置等支出。

我们知道的是2009年国土部门口径的全国土地出让总收入数据为1.59万亿元，但是，2009年财政部门口径已经实现的土地出让收入为14239.7亿元，提取各种基金后，同年的全国土地出让支出12327.1亿元。

那么，2009年土地出让支出中，用于征地和拆迁补偿支出4985.67亿元，占支出总额的比重为40.4％；用于土地开发支出1322.46亿元，占比重为10.7％；用于城市建设支出3340.99亿元，占比重为27.1％；用于农村基础设施建设支出为433.1亿元，占比重为3.5％；用于补助被征地农民支出194.91亿元，占比重为1.6％；用于土地出让业务支出86.89亿元，占比重为0.7％；用于廉租住房支出187.1亿元，占比重为1.5％；用于耕地开发、土地整理、基本农田建设和保护支出477.56亿元，占比重为3.9％；用于农业土地开发支出107.25亿元，占比重为0.9％；用于地震灾后恢复重建、破产或改制国有企业土地收入用于职工安置等支出1191.17亿元，占比重为9.7％。

去除这些开支之后的2009年全国土地出让收支结余1912.6亿元，按规定结转下年继续使用。我们却往往无视土地出让结余（土地出让净收益）这个关键数据。

上述数据，在我后来参与开发建设的某地新区项目实践中得以印证。

我们能看到的是，征地拆迁安置与基础设施建设已经超过全部支出的80％以上，而廉租住房支出财政所能拨付的款项，仅仅是土地出让总收入的1.5％。中央财政所谓的投资保障房，基本也是来自于土地出让收入部分。当然更大量的地方保障房，主要还是来自于地方商品房配套建设。北京今年新规，商品房小区配建保障房比例不低于30％。同时，北京公交地铁每年从土地出让金中拨付的补贴不少于100亿元。所以我一直称：城市基础设施建设的真正投资人是买房的老百姓。

了解了真实的土地财政，我们还能说地方政府可以放弃土地财政而大降土地价格吗？我们应该清楚的是，大降地价的前提是占40％的征地拆迁补偿，占40％的城市与农村基础设施建设费用的消失，这是绝对不可能实现的。

我还有一点清楚的是：目前城市新区建设中招商引资优惠力度都很大，其中的工业用地一般是政府控制地价的，甚至零地价出让，当然，这部分土地的收储成本，直接摊销到住宅与商业项目的土地拍卖底价中。房地产开发用地不高价，势比登天。

二、为什么房价收入比、租售比不能与国际接轨

我们很多经济学家，十分愿意用房价收入比和租售比的国际指标来论证中国房价的巨大泡沫，却无视中国房地产的开发过程阶段与真相。

1．所谓房价收入比（Housing Price-to-Income Ratio）是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。而我们的经济学家采信的是住宅套价的最高值与居民平均收入，姑且不论我们的官方数据居民平均收入数据到底是不是真实，无视我们大量的老旧福利房与目前尚存的保障房现实，也不是严谨的分析态度。

按我们自己的口径分析房价收入比数据，我们先看一下2010年初中国指数研究院数据：

1998—2008年，全国住宅均价累计上涨97％，而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均达到或超过两倍。

但是分阶段看：1998—2004年，全国住宅均价累计上涨37％，低于同期GDP等指标涨幅。2004—2009年，全国住宅均价累计上涨79％，与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。

任志强先生提供的数据也是这种状况：

以官方城市房价均价为指标分析，2000—2010年，我国70个大中城市房价累计上涨了76.8％，其中商品住宅价格累计上涨了86％，二手房住宅价格累计上涨了96％，但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123％，其中住宅用地价格累计上涨了163.5％，普通住宅用地价格上涨了174％，并主要集中于2005年以来“招拍挂”严格实施之后。

但是，问题出现在重点城市2004年之后的增幅过快。中国指数研究院数据：1998—2009年，北京等重点城市住房均价累计上涨150％—300％不等，但除上海外，其他重点城市的住宅均价涨幅均低于同期GDP累计涨幅，如北京住房均价累计上涨312％，但GDP上涨375％；深圳住房均价累计上涨191％，但GDP累计上升432％。上海的住宅均价涨幅尽管高于GDP涨幅，但同期居民储蓄存款累计上涨511％。

2004—2009年，重点城市的住房均价增速加快，其中北京的累计涨幅达到163％，而同期GDP、人均GDP等指标涨幅均不及90％，仅有居民储蓄存款累计增长110％；类似的还有上海，房价涨幅高于GDP、人均可支配收入等指标涨幅；广州住宅均价累计涨幅虽不及同期GDP涨幅，但高于人均可支配收入涨幅，也存在一定风险。天津、武汉、重庆、南京等二线城市住房均价涨幅低于同期GDP等指标。

而据去年《华夏时报》文章分析，北京总部基地地价九年间上涨145倍。究竟涨的是地价还是房价？我们从第一节“被误读的土地财政”上也能看得懂。

我们必须要关注的是拆迁安置补偿的上扬，城市原住民与城中村、城近郊居民整体获益的事实。这部分的实物补偿（拆迁回迁房）与现金补偿，从未加入到城市居民的收入总量当中。在各种形式的旧城改造中，收入仅仅1500元的城市居民，却分到几套房的现象比比皆是。户籍人口的住房问题，完全是可以随着旧改拆迁的深入得以解决，这也是我一直不赞成搞所谓满足城市户籍人口的保障房大跃进的理由。事实上，保障性安居工程的实施，仍旧是旧城改造开发企业一直在做的开发方式，也即是商品房部分高价，反哺居民回迁房。真正出资人，绝不是地方政府，那么叫保障房意义何在呢？

事实上，新中国成立之初的土地改革与后来五十年的福利分房历史，高自有居住率成为现实。但是，城市自有居住率88.2％之高，与居住水平之低的现状，城市居民的改善型居住升级才是商品房开发的主要供给对象。当然，结婚分户需求，新增城市人口的基本居住需求，更是房地产市场化需要解决的。

而目前阻碍城市化进程的，还是土地城乡二元结构问题。正是二元结构的城乡土地管理，新增城市人口的农民原来依附的土地与房屋无法变现，不但造成农村越来越严重的空屋与耕地撂荒现象，同时，由于耕地得不到补充，城市周边的土地价格也自然越来越高。未来，让农民带着土地财富进城，房价收入比问题，根本不会出现矛盾。我们刻舟求剑地看房价收入比数据，也是没有道理的。

2.租售比，指的是房屋租金与售价的比例。通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值；也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1∶200到1∶300。

同样来自于中国指数研究院的数据：2009年重点城市的租售比，北京平均租售比高达1∶546，最高达到1∶700，上海租售比高达1∶500，深圳租售比高达1∶480。全国主要省会城市平均租售比超过1∶300。问题还在于重点城市。

数据是死的，数据分析却是活的。首先，居民收入继续用官方工资为主的收入现实，与国人收入水平是有很大差距的。而租售比数据，主要要说明的是投资房地产获得租金收入是否合适。所以很多经济学家分析，租售比的现状表明在中国投资房地产是不合适的，租金回报不合理。

事实上，他们又忽略了中国目前的城市房屋取得的成本，绝不是按目前的房价。城市房屋购置价格，特别是二手租赁市场房源，更多的是城市原有的福利房，房改之初，这部分福利房到居民手中，是按400元左右的成本转移的。

即使在北京通州这样的新城区，2001年时的房价也在2000元上下。甚至，2001年北京梨园地区的商品房价格，还维持在1300到1500元上下。2005年8月北京清河毛纺厂地块拍卖创出天价，当时的媒体热炒题目：“面粉贵过面包”。清河毛纺厂地块拍卖的楼面地价7822元／平方米的同时，比清河地块还要靠近市中心的马甸桥区域，商品房房价在4500元／平方米。我们知道的北京两个著名的经济适用房项目，回龙观与天通苑，最初销售价格并无追捧，原因是经适房与当时当地的商品房不过差距200—300元而已。

2010年任志强的研究院研究数据表明：北京各种类型的政策房比例，占到75％上下。官方数据显示，2012年上半年北京市新建住房交易增长，成交价格同比下降。上半年北京市新建商品住房成交3.5万套，同比增加13.7％。新建商品住房价格2.05万元／平方米，同比下降9.2％，其中新建普通住房成交均价1.65万元／平方米，同比下降9.7％。

16500元的新建普通住房房价，对于北京市民的收入来讲，还是可以承受的。而且被高商品房价平均之后，保障房产权部分的房价被掩盖。

加上大量的回迁房取得成本为零，北京大量的租赁房源的购置价格之低超出想象，所以租售比数据也自然无法与国际接轨。而购置高价商品房用于出租，在重点城市是不可能成为主流的。所以，大可不必为投资者担心他们的租金回报问题。当然，投资人群的主要目的是商品房的增值收益。

三、空置房与空置率到底是怎么回事

国际上还有一种通用的住房空置指标，即住房空房率，即以一个国家或城市的实有住房总数为分母，以空房总数（一般指实际空置一年以上的住房，包括存量和新建住房）为分子，计算出空房率。目前美国、英国等西方国家在空房率上一直有比较完善的统计制度和方法，它们将住房空房率的警戒线定为10％，各国比例多在该幅度中上下微浮。

任志强也指出，空房率在中外都有不同的意义。“在香港，空房是指当年没有卖出的房，基本占60％上下；如果算综合空置率，存量和综合住房空置率最高达到8％，通常是4％以上。所以，美国计算空置率，是指所有的存量里面空置的占总的比例有多少，一般认为超过12％就是超过警戒线了，写字楼的一般超过20％就认为空房量大了。”

正因为如此，我们放弃了空置率指标，而采信待售面积指标。国家统计局公布，2011年末全国商品房待售面积27194万平方米，比2011年11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。

而待售面积很显然不能反映出存量房是否空置的状况。正因为定义的模糊，给了有关空置率的谣传以发扬的土壤。比如空置房6450万套数据的流传甚广，更有很多貌似严谨的经济学家们不做实质研究而轻易采信这一指标。

数据显示：全国目前的住宅总存量约为140亿平方米，其中80％为成套住房，其他为非成套住房。同样来自某研究机构的数据：自1998—2009年（6450万套谣传的产生年份）以来，我们全部住宅竣工总量约为74亿平方米，其中商品房住宅竣工总量约为45亿平方米，包括商品房被单位购买后并且房改化的住房，也包括部分经济适用住房和廉租房，占140亿平方米中的32％。真正的商品房约只占25％上下（扣除房改房、经济适用住房、廉租房等配建的房子）。

如果6450万套，也就是超过两亿人居住的住房空置成立的话，也就是说，1995年我们已经根本解决了住房问题，所以，才有房改11年生产住房总量的130％，都被空置着。那么，我们那么好的居住条件和市场，何必在1998年启动市场化改革？

按中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生当时的数据，1998年房改以来，住房新增建设总量不过7000万套左右，那么空置6450万套是如何不靠谱？

2002年北大某教授骑着自行车在北京三环内看黑灯，断言中国房地产泡沫2002年底必破，不破某教授跳楼谢罪。

三环到现在还存在黑灯空置的现象吗？那么我们的某些专家又开始五环外蹲坑计算黑灯。而未来十年，随着城市管网配套、医疗教育配套、交通配套的完善，五环将成为北京主城区。这是城市快速发展的必然。断言空置为泡沫，本身就缺乏长远观点。

中国的城市化进程发展极为迅猛。目前的城市化率51％的数据是含暂时没有购买商品房能力的新增城市大学生与农民工群体，他们的租住需求甚强。最新某研究机构的数据：2.5亿流动人口的70％目前租房，租房人口大约1.6亿。如此庞大的需求，必须依靠城市居民投资房产解决。国家大力建设的公共租赁住房仅仅能解决很少的一部分。

而城市的逐渐外延，是需要时间实现的。目前的南四环与北五环外区域，并不具备成为主要租赁房源的基础。租房越来越应该关注的，应该是学区房需求、医疗需求、办公居住在市中心需求。而置业主城区，不论是新增城市人口，还是原有户籍人口，在四环内置业越来越难。2012年北京土地供应计划，第一批80％和第二批90％的供应来自于五环外，那么城市中心外迁五环外也成为必然。

相信城市配套趋向五环外，一定带来城市的进一步扩展，现在无奈空置的五环外住房，五到十年必将成为三四环的热点地区。

要用发展的眼光看问题，那么对空置房的担忧是没有道理的。

本文作者系全经联研究院副院长

《中国日报网》房产首席评论员　华西城市与房产研究院专家