实训8：住房消费

[相关知识简述]

住房是人口衣食住行的必要成分，在社会生活中十分重要。住房规划是根据家庭资产、职业特征、收入等因素，制定合理的租房、购房计划，使个人和家庭在经济承受能力范围内，得到较舒适的居住环境。家庭住房规划的内容主要包括：租房决策、购房决策、融资决策。

 [实训目的]

1、使学生具备基本的居住规划能力；

2、掌握收集房屋基本信息的方法；

3、能够根据实训案例做合理的购房需求规划。

[实训内容]

1、简述我国目前对住房市场的宏观调控政策。

2、请实地走访一个小区，统计该地区的房屋租赁情况。

（1）确定好自己选择的小区；

（2）实地走访小区附近的中介，了解该小区的房屋租赁情况；

（3）将房屋基本情况记录整理。

3、选择无锡在售的某新楼盘并实地走访，为购房者做出合理的购房规划。

（1）为购房者选择合适的区域；

（2）选择该区域某在售新楼盘，确定一套房源；

（3）请售楼处工作人员根据房屋实际面积和价格，为你估算购房总价，并提供几种付款方式，你根据实际情况选择其中一种；

（4）若涉及贷款，请根据案例中购房者选择的贷款方式，用等额本息还款法计算贷款本息及月还款额。

4、由指导教师对部分实训者或每个实训者的部分内容进行抽查，实训者口头阐述自己的实训成果。

（二）还款方式和还款金额

在还款方式的选择上，当前各大银行推出四种还贷方式。特别是较少使用的等额递增和等额递减两种还款方式，客户往往对其政策不太了解。由于各种不同的还款方式，所要偿还的利息不同。适合的人群也不同。因此，帮助客户选择一种合适的还款方式，成了理财规划师必须掌握的技能。

1.等额本金还款法

指借款人在贷款期限内每月须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息。其还款特征是每月所还本金相等。

 计算公式:

 每月本金＝总本金/还款月数

每月利息＝（本金－累计已还本金）×月利率

每月还款额＝每月本金＋当月利息

还款总利息（等差数列）＝（第一月利息＋最后一月利息）×总期数/2

还款总额＝还款总利息＋贷款额

小结: 在等额本金法中，人们每月归还的本金相同，但利息递减，因而其每月还款额逐渐减少。  

图3-2 等额本金还款法走势柱状图

图3-2中红色部分表示本金，蓝色部分表示利息，从图中可以看出，在等额本金法中，人们每月归还的本金相同，但利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。等额本金还款法主要适合目前收入较高，但是未来预期会减少的人群，比如快退休者。

2.等额本息还款法

 指在贷款期限内每月以相等的金额平均还贷款本金和利息的方式。其还款特征是每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。

  计算公式:

 每月还款项=贷款本金x月利率x（1+月利率）^还款期数/(1+月利率)^还款期-1

由于等额本息方法计算公式复杂，在现实运用中一般采用专用财务计算器计算。

小结: 等额本息还款法每月还款额相同，但利息较多。

                图3-3　等额本息还款法走势柱状图

图3-6中红色部分表示本金，蓝色部分表示利息。从图中可以看出，在等额本息还款法下，每月还款额即本息和相同，但在这种方法下银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。等额本息还款法主要适合收入处于稳定状态的家庭，如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。

表3-9                        　等额本金ＶＳ等额本息

      3.等额递增还款法

指在还款期内，同一还款年度 (即放款当月至次年的对应月) 内各月本金还款额相等，后一还款年度内的每月本金还款额大于前一还款年度的月本金还款额的约定金额，即借款人在银行办理贷款业务时，与银行商定还款递增的间隔期和额度，在初始时期，按固定额度还款。此后每月根据间隔期和相应的递增额度进行还款的操作办法，其中，间隔期最少为1个月。

等额递增还款法最大特点是，当借款人还款能力发生变化时，可通过调整累进额或间隔期适应客户还款能力变化，如收入增加的客户。可采取增大累进额、缩短间隔期等办法，使借款人分期还款额增多，从而减少借款人的利息负担，对收入水平下降的客户，可采取减少累进额、增加间隔期等办法，使借款人分期还款额减少，以减轻借款人的还款压力。因此，等额递增还款方式适合目前还款能力较弱。但是已经预期到未来会逐步增加的人群，如毕业不久的年轻人。

4.等额递减还款法

等额递减还款法是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额有一个固定减少额，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法。这种方法的还款特点是还款的本金阶段性的减少，借款人的利息负担少。但期初的还款本金金额大。因此，等额递减还款方式适合目前还款能力较强。但预期收入将减少，或者目前经济很宽裕的人。如中年人或未婚的白领人士。

表3-10                           　四种还款方式比较

  总结:

    1.不同的还款方式,只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念的人。

    2.根据自身未来收入变化情况，选择适合自己的贷款方式，就是最好的理财方式 (见表3-3)。

（三）提前还贷

有很多购房者平时月收入并不很高，但年底奖金或分红的数额却很大，这就产生了提前还款这个问题。提前还贷是指借款人具有一定偿还能力时，主动向贷款银行提出部分或全部提前偿还贷款的行为。

提前还贷应视同借款人违约 (即未按合同规定办理)，必要时银行可收取违约金。各大银行对此均有相关规定，如招商银行规定: 不满一年而要提前还款的，要收取至少相对于实际还款额3个月的利息，而一年之后。则只需要一个月。建设银行规定: 不满一年而要提前还款的，要收取提前还款额的3%，一年到两年的收取2%，两年到三年的收取1%，工商银行规定: 贷款不满一年提前还款的，要收取提前还款额的5%，贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。

提前还贷的方法主要有以下几种（见表3-11）；

表3-11                        　提前还贷的主要方式

 提前还贷应注意的问题：

（1）银行对提前还贷期限、次数和起点金额通常有要求，个人住房按揭贷款的提前还款，各家银行目前一般规定在借款期内、贷款发放满1年以后；一些银行已经不再限制还款次数，但对起点金额有各自的规定，一般需1万元以上。

（2）提前还贷的前提是借款人以前贷款不拖欠，且以前欠息、当期利息及违约金已还清。

（3）借款人一般需提前10~15天持原借款合同等资料向贷款机构提出书面申请提前还贷。

（4）各银行对提前还贷违约金的要求各不相同，违约金一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算 （2%-5%）。

（5）如果客户提前一次性将剩余贷款额还清，可以申请房贷险退保；而对于部分提前还贷的借款人，一般情况下不能申请办理退保手续。

（6）若是组合贷款，提前还贷时应先还商业贷款，再还公积金贷款。

（7）提前还贷还应考虑还贷方式和已还期限，由于等额本息还款法是先还利息，后还本金，相对等额本金还款法而言，提前还贷比较不合算。另外，若是还贷期限已超过一半，一般已还70%利息，提前还贷不划算。

（8）提前还贷不要盲目，要计算好成本支出利息节省额，还应该考虑提前还贷的机会成本，不要因此影响生活质量，也不要因此错过好的投资机会。

（9）贷款结清后应持贷款行出具的“贷款结清证明”到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

（四）延长贷款

借款人出现财务紧张或由于其他原因不能按时如数还贷，可以向银行提出延长贷款申请，申请延长贷款时理财规划师需注意以下几点:

 （1）借款人应提前20个工作日向贷款行提交延长贷款申请和相关证明。

（2）延长贷款条件: 一是贷款期限尚未到期，二是延长期限前必须先清偿其应付的贷款利息、本金及违约金。

（3）借款人申请延期只限一次。

（4）原借款期限与延长期限之和最长不超过30年。

（五）利率调整对还款总额的影响

（1）贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行，贷款期限在1年以内 (含1年) 的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行合同利率。贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下一年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。

（2）借款合同约定，签订借款合同后与银行发放贷款期间，如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。

六、住房消费信贷规划流程

第一步: 跟客户交流，了解初步信息，确定客户希望购房。                                   

第二步: 收集客户的信息，包括家庭组成、家庭收入支出以及固有资产等。

   第三步: 分析客户信息，分析其现状。列出家庭资产负债表和收入支出表，这两个表依据家庭结构不同，其表的结构也不同，所以理财规划师只需掌握这两个表的内涵与基本框架。

   第四步: 帮助客户指定购房目标，包括购房的时间。希望的居住面积和届时的房价，得到诸如 “我希望在两年后购买150平米左右，价格为8000元/平方米的房屋”这样具体而精确的购房目标的描述。理财规划师应能对单身客户、夫妇两人、一家三口、三代同堂等各种家庭的不同情况进行不同的建议。

第五步: 对客户的财务状况进行分析后，帮助客户进行贷款规划，估算客户负担得起的房屋总价，选择合适的贷款方式、还款方式及还款期限等，并运用相关的税收及法律知识，为客户提供必要的支持。例如，由于住房公积金贷款利率相对低，因此应建议客户尽量采用公积金贷款。如有不足部分再采用商业住房贷款。

     第六步: 购房计划的实施，个人可以申请住房公积金贷款、住房商业性贷款及组合贷款。其中住房公积金贷款的流程为: 办理购房手续——贷款申请——住房公积金管理中心审查——办理贷款手续——受托银行放款——按期还款——贷款结清，而住房商业贷款的流程为: 贷款申请——银行审贷 ——签订合同——发放贷款——按期还款——贷款结清。

 第七步: 根据客户未来情况的变动，对计划做出及时的调整。由于未来情况跟预期的不一样，客户收入可能增加、利率可能调整、家庭的收支出现大的变化，所以住房消费支出规划也要相应作出调整，以使客户在财务安全 的基础上，达到成本效益最优的目的。主要的调整方式有提前还贷和延期还贷，其中在提前还贷过程中，还应根据客户的财务状况推荐最合适的提前还贷方法。当然，与此同时，理财规划师还要帮助客户分析购房中的种种法律风险并进行合理规避，以保护客户的合法权益 （见表3-12）。

表3-12                      　人生不同阶段的房产投资规划

视频16：等额本息与等额本金（原创）

                                  怎样提前还贷才划算            （原创）

案例11：工薪家庭按揭贷款规划   

客户信息：2023年1月1日，李先生夫妻在银行存入三年期定期存款15万元，利率3.2%；当年家庭每年收支结余5万元，投资收益率为6%，假设之后二年也如此。计划3年后购买一套100平方的学区房，所在地区房屋均价为10000元/平方米。李先生准备采取贷款买房，住房贷款首付比例为30%，房贷利率为5%，贷款期限为20年。李先生准备用到期的银行定期存款和年结余支付首付款。

要求：

（1）计算三年后李先生能积累多少首付款，最多可贷款金额？

（2）究竟该采取等额本息还款方式还是用等额本金还款方式说明两种还款方式的优缺点，计算等额本息还款法的月供数（计算结果取整）。

（3）三年后，李先生计划用赎回的投资基金本息提前还贷，请为李先生设计还贷策略，并解释为什么？

（4）对李先生选择房子、办理贷款有何建议？

案例分析：

（1）可积累首付款=购房准备金在购房当年的终值+年结余在购房当年的年金终值

           =15*（1+3.2%*3）+5*（F/A，6%，3）=16.44+5*3.1836=32.358（万元）

最多可贷款金额=100*70%=70万元

（2）等额本金还款法指借款人在贷款期限内每月须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息。其还款特征是每月所还本金相等。所支出的总利息比等额本息要少,而且贷款期限越长,利息相差越大。缺点，前期还款压力大，而且每月还款额不一致，不利于财务规划。

等额本息还款法指在贷款期限内每月以相等的金额平均还贷款本金和利息的方式。其还款特征是每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。每月还相同的数额，操作相对简单每月承担相同的款项也方便安排收支,便于未来理财规划的分析。缺点利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长,还款总利息较等额本金还款法高。

李先生向银行贷款70万元，按揭20年，贷款年利率5%，每月等额还款4620元。

（3）部分提前还贷，保持每月还款额不变，将还款期限缩短，节省利息较多。

（4）在选房与办理贷款上的建议：

首先，在房源的选择上要考虑适合自己的地理位置好，包括学区、购物中心、医院、健身中心等。其次，面积适用即可，3口之家在100平方米就可以，这样总房款会少些，首付款也低，所以一定要根据自身的经济能力，量力而行。再次，选择合理贷款方案。公积金贷款这种政策性贷款，因在贷款利率、还款方式等方面有着特有优势而被越来越多的人所重视，还是以李先生夫妇为例，只要他们其中一人连续12个月缴存了住房公积金，且其他条件也符合公积金申请要求，那么他们可以申请公积金贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率相对来说比较低，一般都低于同期商业银行贷款利率。公积金贷款只限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。与公积金贷款相比，利率较高。可贷额度主要根据偿还能力而定，每月经济收入应高于每月贷款偿还额的2倍。贷款限额不得超过房价的70%，贷款最长偿还期限30年。个人住房组合贷款，如果购房款超过公积金的限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。