一、投资性房地产的确认

    （一）确认条件

    投资性房地产只有在符合定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：

    （1）企业很可能取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；

    （2）该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（二）确认时点 

（1）用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日；

（2）持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期；

（3）持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。

二、投资性房地产的入账价值确认

    企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。投资性房地产的初始取得成本应根据以下不同取得方式分别确定。　

    （一）外购的投资性房地产

    外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

  （二）自行建造的投资性房地产

    按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。

    （三）以其他方式取得的投资性房地产

    原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。

三、投资性房地产的初始计量

   （一）外购投资性房地产的初始计量

     在采用成本模式计量下，外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。企业购入的房地产，部分用于出租（或资本增值）、部分自用，用于出租（或资本增值）的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行分配。

    （二）在采用公允价值模式计量下，外购的投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其实际成本的确定与采用成本模式计量的投资性房地产一致。企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，按照外购的土地使用权和建筑物发生的实际成本，记入“投资性房地产—成本”科目。

       企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

（二）自行建造投资性房地产的初始计量

      建造完工达到可预定可使用状态时，采用成本模式进行后续计量的，应按照确定的自行建造投资性房地产成本，借记“投资性房地产” 科目，贷记“在建工程” 或“ 开发产品” 科目。采用公允价值模式进行后续计量的，应按照确定的自行建造投资性房地产成本，借记“投资性房地产成本”科目，贷记“在建工程”或“ 开发产品”科目。

         企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

【例】2×15年3月20日，A公司以拍卖方式取得一宗土地使用权，以银行存款转账支付2 000万元，土地使用

权的使用年限为50年，并在该土地上建造两栋厂房，2×15年12月20日，A公司与B公司签订经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给B公司使用，合同约定，该厂房完工时作为租赁期开始日。2×16年3月30日该工程已经完工并达到预定可使用状态，两栋厂房全部建造成本均为600万元。至2×16年3月30日土地使用权已摊销40万元。

       假设两栋厂房分别占用该土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权划分标准。A公司采用成本模式核算投资性房地产。

2×16年3月30日A公司的会计处理为：

借：固定资产                      6 000 000

　　投资性房地产                  6 000 000

　　贷：在建工程　                   12 000 000

　　同时：

借：投资性房地产—已出租的土地使用权  10 000 000

　　累计摊销                            200 000

　　贷：无形资产                    10 000 000　

　　　　投资性房地产—累计摊销           200 000