任务布置   

城镇土地使用税案例

甲商贸公司位于市区，实际占地面积为5 000平方米，其中办公区占地4 000平方米，生活区占地1 000平方米，甲商贸公司还有一个位于农村的仓库，租给公安局使用，实际占地面积为15 000平方米，已知城镇土地使用税每平方米税额为5元。

任务：计算甲商贸公司全年应缴纳的城镇土地使用税税额。

 任务实施   

计算甲商贸公司应纳城镇土地使用税税额如下：

本案例中，甲商贸公司位于市区，按纳税规定：坐落在市区的办公用地和生活区用地均属于城镇土地使用税征税范围；位于农村的仓库，租给公安局使用属于城镇土地使用税规定的免税用地，免征城镇土地使用税。

公司应纳城镇土地使用税税额=5 000×5=25 000（元）





城镇土地使用税是国家在“城市、县城、建制镇和工矿区”范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。

一、城镇土地使用税纳税人

城镇土地使用税的纳税人，是指在税法规定的征税范围内使用土地的单位和个人。所谓单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位。个人，包括个体工商户以及其他个人。

城镇土地使用税的纳税人，根据用地者的不同情况分别确定为：

（1）城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳；

（2）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；

（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；

（4）土地使用权共有的，共有各方均为纳税人，由共有各方分别纳税。

二、城镇土地使用税征税范围

凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，不区分国家所有，还是集体所有。

【提示】不包括农村集体所有的土地。

三、城镇土地使用税税率

城镇土地使用税采用定额税率，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。人口在50万以上的为大城市；人口在20万~50万的为中等城市；人口在20万以下的为小城市。

城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下：大城市1.5~30元；中等城市1.2~24元；小城市0.9~18元；县城、建制镇、工矿区0.6~12元。

城镇土地使用税规定幅度税额，而且每个幅度税额的差距为20倍。这主要考虑我国各地存在着悬殊的土地级差收益，同一地区内不同地段的市政建设情况和经济发展程度也有较大的差别。省、自治区、直辖市人民政府，在上述规定的税额幅度内，根据市政建设情况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低幅度不得超过上述规定最低税额的30%。经济发达地区，城镇土地使用税的适用税额可以适当提高，但须报经财政部批准。这样，各地在确定不同地段的等级和适用税额时，就有选择余地，尽可能做到平衡税负。

四、城镇土地使用税计税依据

城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。土地面积以平方米为计量标准。

（1）凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以“测定”的土地面积为准。

（2）尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用权证书的，以“证书确定”的土地面积为准。

（3）尚未核发土地使用权证书的，应当由纳税人“据实申报”土地面积，待核发土地使用权证书后再作调整。

【例6-10】甲房地产开发企业开发一住宅项目，实际占地面积12 000平方米，建筑面积24 000平方米，容积率为2。

【要求】指出甲房地产开发企业缴纳城镇土地使用税的计税依据。

【解析】甲房地产开发企业缴纳的城镇土地使用税的计税依据是12 000平方米。

五、城镇土地使用税应纳税额的计算

城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计算征收。其应纳税额计算公式为：

年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额

【例6-11】某企业实际占地面积为25 000平方米，经税务机关核定，该企业所在地段适用城镇土地使用税每平方米税额为2元。

【要求】计算该企业全年应缴纳的城镇土地使用税税额。

【解析】该企业年应缴纳的城镇土地使用税税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额=25 000×2=50 000（元）。

【例6-12】王红红为荣昌百货公司的税务会计，该公司坐落在黄海市繁华地段南海路45号。2021年该公司土地使用权证书上记载占用土地的面积为6 400平方米，土地使用证号为国用〔2014〕字第76号，经确认属一级地段，适用税率为27元/平方米；该公司另设一个统一核算的分店坐落在黄海市南山街67号，占地5 400平方米，土地使用证号为国用〔2015〕字第88号，经确定为三级地段，适用税率为10元/平方米；该公司有一座仓库位于黄海市市郊常新镇222号，占地面积为1 200平方米，土地使用证号为国用〔2013〕字第23号，经确认属五级地段，适用税率为4元/平方米；另外，该百货公司在市区还自办了一家幼儿园，占地面积为2 000平方米，土地使用证号为国用〔2017〕字第20号，经确认属三级地段，适用税率为10元/平方米，该幼儿园用地能与企业其他用地明确区分开来。2021年12月底又到了每年一度的城镇土地使用税缴纳的时限。

【要求】计算荣昌百货公司2021年应纳城镇土地使用税税额。

【解析】荣昌百货公司在市区、市郊均拥有土地，按纳税规定：坐落在南海路45号的经营点、南山街67号分店经营点、市郊常新镇222号仓库，均属于城镇土地使用税征税范围；其自办的幼儿园，属于城镇土地使用税规定的免税用地，免征城镇土地使用税。

2021年荣昌百货公司应纳城镇土地使用税税额=6 400×27+5 400×10+1 200×4=172 800+54 000+4 800

=231 600（元）

六、城镇土地使用税税收优惠

城镇土地使用税税收优惠见表6-6。

表6-6城镇土地使用税税收优惠

【例6-13】2021年甲服装公司（位于某县城）实际占地面积30 000平方米，其中办公楼占地500平方米，厂房仓库占地面积22 000平方米，厂区内铁路专用线、公路等用地7 500平方米。已知当地规定的城镇土地使用税每平方米年税额为5元。

【要求】计算甲服装公司当年应缴纳的城镇土地使用税税额。

【解析】30 000×5=150 000（元）

【例6-14】甲盐场占地面积为300 000平方米，其中办公用地35 000平方米，生活区用地15 000平方米，盐滩用地250 000平方米。已知当地规定的城镇土地使用税每平方米年税额为0.8元。

【要求】计算甲盐场当年应缴纳的城镇土地使用税税额。

【解析】（35 000+15 000）×0.8=40 000（元）

【例6-15】某林场占地面积100万平方米，其中森林公园占地58万平方米，防火设施占地17万平方米，办公用地占地10万平方米，生活区用地占地15万平方米。

【要求】计算该林场需要缴纳城镇土地使用税的面积。

【解析】需要缴纳城镇土地使用税的面积为25万平方米。

七、城镇土地使用税征收管理

（一）纳税义务发生时间

（1）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。

（2）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。

（3）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。

（4）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间之次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订之次月起缴纳城镇土地使用税。

（5）纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税。

（6）纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。

（二）纳税地点

城镇土地使用税在土地所在地缴纳。

纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地税务机关缴纳城镇土地使用税；在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市税务局确定。

（三）纳税期限

城镇土地使用税按年计算、分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

实训项目 城镇土地使用税纳税申报

实训资料：

  李明为荣品百货公司的税务会计，该公司坐落在黄海市繁华地段南海路45号。2018年该公司土地使用权证书上记载占地土地的面积为6400平方米，土地使用证号为国用经确认属一级地段， 适用税率为27元1平方米; 该公司另设一个统一核算的分店坐落在黄海市南山街67号，占地5400平方米，土地使用证号为国用(2012)字第88号，经确定为三级地段，适用税率为10元/平方米;该公司有一座仓库位于黄海市市郊常新镇222号，占地面积为1200平方米，土地使用证号为国用(2010)字第23号，经确认属五级地段，适用税率为4元/平方米;另外，该百货公司在市区还自办了一家幼儿园，占地面积为2000平方米，土地使用证号为国用(2014) 字第20号，经确认属三级地段，适用税率为10元1平方米，该幼儿园用地能与企业其他用地明确区分开来。2018年12月底又到了

每年一度的城镇土地使用税缴纳的时限。

【要求】:请计算荣昌百货公司2018年应纳城镇土地使用税税额。

实训解析：

计算荣昌百货公司2018年应纳城镇土地使用税税额如下:

本案例中，荣昌百货公司在市区、市郊均拥有土地，按纳税规定:坐落在南海路45号的经营点、南山街67号分店经营点、市郊常新镇222号仓库，均属于城镇土地使用税征税范围;其自办的幼儿园，属于城镇土地使用税规定的免税用地，免征城镇土地使用税。因此，2018年荣昌百货公司应纳城镇土地使用税税额=6400x27+5 400x10+1 200x4=172 800+54 000+4 800=231 600 (元)。