任务布置   

天一公司房产税案例

天一公司2021年年初拥有一栋房产，房产原值1 000万元，3月31日将其对外出租，租期1年，每月收取不含税租金1万元。已知房产税税率从价计征的为1.2%，从租计征的为12%，当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30%。

任务：计算2021年该企业上述房产应缴纳的房产税税额。

 任务实施   

计算天一公司2021年应纳房产税如下：

从价房产税=1 000×（1-30%）×1.2%÷12×3=2.1（万元）

从租房产税=1×9×12%=1.08（万元）

2.1+1.08=3.18（万元）

2021年应该缴纳的房产税共3.18万元。

一、房产税纳税人

（一）房产税纳税人的一般规定

房产税的纳税人，是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。

（二）房产税纳税人的具体规定

房产税的纳税人具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

房产税的征税对象是房屋。所谓房屋，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。房产税纳税人具体见表6-1。

表6-1房产税纳税人

二、房产税的征税范围

（一）房产税的征税对象

房产税的征税对象是房屋。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。

【提示】房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

（二）房产税的征税范围

房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，“不包括农村”。

三、房产税税率

我国现行房产税采用比例税率。从价计征和从租计征实行不同标准的比例税率。

（1）从价计征的，税率为1.2%；

（2）从租计征的，税率为12%。

四、房产税计税依据

房产税以房产的计税价值或房产租金收入为计税依据。按房产计税价值征税的，称为从价计征；按房产租金收入征税的，称为从租计征。房产税计税依据见表6-2。

表6-2房产税计税依据

五、房产税应纳税额的计算

从价计征的房产税应纳税额的计算：从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征。

其计算公式为：

从价计征的房产税应纳税额=应税房产原值×（l-扣除比例）×l.2%

从租计征的房产税应纳税额的计算：从租计征是按房产的租金收入计征。

其计算公式为：

从租计征的房产税应纳税额=租金收入×l2%（或4%）

【例6-1】2021年甲公司将一幢办公楼出租，取得含增值税租金92.43万元。已知增值税征收率为5%。房产税从租计征的税率为12%。

【要求】计算甲公司2021年出租办公楼应缴纳的房产税税额。

【解析】92.43÷（1+5%）×12%=10.56（万元）

（一）房产原值

（1）房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价（不减除折旧）。

【例6-2】2021年甲公司的房产原值为1 000万元，已提折旧400万元。已知从价计征房产税税率为1.2%，当地规定的房产税扣除比例为30%。

【要求】计算甲公司当年应缴纳的房产税税额。

【解析】1 000×（1-30%）×1.2%=8.4（万元）

（2）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

【例6-3】甲企业厂房原值2 000万元，2015年11月对该厂房进行扩建，2015年年底扩建完工并办理验收手续，增加房产原值500万元，已知房产税的原值扣除比例为30%，房产税比例税率为1.2%。

【要求】计算甲企业2016年应缴纳的房产税税额。

【解析】（2 000+500）×（1-30%）×1.2%=21（万元）

（二）投资联营

（1）对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据计缴房产税。

（2）对以房产投资收取固定收入，不承担联营风险的，实际上是以联营名义取得房产租金，应以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。

（三）融资租赁

对于融资租赁的房屋，由“承租人”以“房产余值”计征房产税。

【例6-4】2021年，浙江汇邦物流公司房产原值合计8 000万元，其中该企业所属学校和幼儿园用房原值分别为300万元和600万元，浙江省政府确定计算房产税余值的扣除比例为30%。自2021年7月1日起，企业将原值200万元的仓库出租给另一家企业使用，租期1年，每月租金1.5万元。浙江省房产税的纳税期限，依照房产余值缴纳房产税的，按年计算、分月缴纳，征期为月份终了后15日内；依照房产租金缴纳房产税的，按次或按月计算，15日内或开具发票时缴纳。

【要求】计算该公司2021年应纳的房产税。

【解析】2021年应纳房产税=（8 000-300-600-200）×（1-30%）×1.2%+200×（1-30%）×   1.2%×6÷12+6×1.5×12%=57.96+0.84+1.08=59.88（万元）

六、房产税税收优惠

房产税税收优惠见表6-3。

表6-3房产税税收优惠

七、房产税征收管理

（一）纳税义务发生时间

（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借本企业房产之次月起，缴纳房产税。

（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

（8）纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

（二）纳税地点

房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。

（三）纳税期限

房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

房产税的计算

实训项目 房产税

实训资料：

甲企业本年年初账面共有房产原值8000万元,本年房产使用情况如下:
①1月1日,将一栋原值1600万元的办公楼用于投资联营,收取固定收人,不承担联营
风险,投资期为5年.已知甲企业当年取得固定收人120万元。

②26月30日,将原值400万元、占地面积400平方米的一栋写字楼出租给乙企业,7月1日起计租,租期1年,每月租金收人3万元
③其余房产为经营自用.
④本年年初委托施工单位修建仓库,8月22日,办理验收手续,工程结算支出100万元,
并按此成本计人固定资产.
已知:当地规定房产税计算余值的扣除比例为20%,
要求:根据上述资料,分析回答下列小题.

实训解析：

(1)业务D应纳房产税税额为()万元.。
A.0

B.2.4

C.12
D.14.4

答案：D.

难易程度：中
 答案解析：以房产投资联营，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。甲企业应纳房产税税额=120X12%=14.4 (万元)。
题型：不定项选择题

(2)业务2出租业务应纳房产税税额为()万元.
A.2.16
B.3.84
C.3.96
D.5.28

答案： A
难易程度：中
  答案解析：出租房产应纳房产税税额=3X6X12%=2. 16 (万元)。

题型：不定项选择题

(3)该企业本年应缴纳的房产税税额共计()万元
A.71.84
B.73.24
C.74
D.76.4

答案： D
难易程度：难
答案解析：经营自用房产应纳房产税税额= (8000 —400-1600) x (1 -20%) X1. 2%+400X(1 -20%) X1. 2%/12X6=57.6+1.92=59 .52 (万元)。

    委托施工企业建设的房屋，房产税纳税义务发生时间从办理验收手续之次月起。应纳房产税税额=100x (1-20%) X1.2%/12X4=0. 32 (万元)。

   本年应纳房产税税额合计=14.4+2. 16+59. 52+0. 32=76.4 (万元)。

题型：不定项选择题

(4)下列关于房产税的说法中,表述正确的是().

A.税实行按年计算,分期缴纳征收
B.房产的计税价值政房产租金收人为川税依据

C.房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值计缴房产税

D房产投资联营,不担风险,只收取固定收人,按房产余值计缴纳房产

答案： ABC
难易程度：易
  答案解析：选项D,对以房产投资联营，不担风险，只收取固定收入的，实际上是以联营名义取得房屋租金，以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。
题型：不定项选择题