上一节介绍了衡量酒店客房经营的三大基础指标，它们分别是OCC、ADR和RevPAR。这三项指标都是针对酒店内部的。由于不同酒店具有不同的规模以及客房数量，所以，在评估酒店客房经营情况时，仅看内部指标是不够的，还应该关注酒店外部竞争对手的表现。也就是说要了解酒店外部的三大市场指标，这三大市场指标分别是MPI、ARI和RGI。

一、市场渗透指数(MPI)

  市场渗透指数(market penetration index,简称MPI)是本酒店自身的平均客房出租率(OCC)与竞争群平均出租率的比值再乘以100%。市场渗透指数能够反映酒店在竞争环境中的获客能力，即客房出租能力(销售能力)的高低，其计算公式如下：

  市场渗透指数=本酒店客房出租率÷竞争群平均出租率×100%

  由于不同酒店具有不同的客房数量、房型及比例的关系。客房种类是根据市场不同类型的需求而确定的。因此，在出租水平上各酒店之间会产生较大差异。但市场渗透指数能够从一个侧面反映本酒店市场运作的成熟度以及开发力度。如果市场渗透指数为100%;则表示本酒店在市场中客房出租能力达到了竞争群的平均水平。市场渗透指数是考查本酒店在对应区域市场占有率的重要指标。

二、平均房价指数(ARI)

  平均房价指数(average rate index,简称ARI),是本酒店自身的平均房价(ADR)与竞争群平均房价的比值再乘以100%。平均房价指数能够反映酒店在竞争环境中客房价格水平的高低，其计算公式如下：

  平均房价指数=本酒店平均房价÷竞争群平均房价×100%

  在酒店的经营分析中，仅限于酒店自身经营数据的环比或同比是不够的，需要与竞争对手相比较，才能真正反映出本酒店在市场中的价格水平。但是，每一家酒店在竞争环境中可以达到的平均房价并不同，因此，我们将本酒店的平均房价除以竞争群平均房价的加权平均数来计算平均房价指数，从而反映每个酒店的价格地位、管理战略及其市场竞争力。如果平均房价指数高于100%,则表示本酒店在竞争环境中的价格高于竞争对手的平均水平，处于价格领先地位，具有一定的竞争优势。

三、每间可供出租客房收入指数(RGI)

  每间可供出租客房收入指数(revenue generation index,简称RGI),又称为收入指数或收益生产指数，是本酒店自身每间可供出租客房收入(RevPAR)与竞争群每间可供出租客房收入的比值再乘以100%。每间可供出租客房收入指数能够反映酒店在竞争环境中客房产品获利能力的高低，其计算公式如下：

  每间可供出租客房收入指数=本酒店每间可供出租客房收入÷竞争群每间可供出租客房收入×100%

  为了衡量一家酒店获取收入的能力，需要综合考虑房价及出租率，并以两者的乘积来计算每年每间可出租客房的收入。如果每间可供出租客房收入指数高于100%,则表示该酒店在竞争环境中的客房获利强于或高于竞争对手的平均水平，具有一定的竞争优势。

  以上三大市场指标从计算公式上来看是OCC、ADR以及RevPAR三大基础指标的延伸，将本酒店的经营数据与竞争群平均水平相比则可以得到。因为上一节已经提到，存在RevPAR等于OCC乘以ADR这样的关系。同理，从理论上讲也存在RGI等于MPI与ARI乘积的逻辑关系，RGI也具有平衡MPI与ARI的作用，是各市场指标中最为关键的指标。但是在计算RGI指标时，由于计算上存在小数点数据偏差，并不建议直接使用MPI乘以ARI得出RGI的数值，这样有可能会放大误差从而导致RGI数值的不准确。

  当本酒店这三大市场指标的数值大于1(100%)的时候，就说明酒店具有一定的竞争优势。由于是指数，所以在行业中常用100(100表示100%水平)作为参考标准，且数值越大，竞争优势越明显。例如，当RGI大于100的时候，说明酒店客房的整体经营效果以及营收能力在竞争群中表现较好，具有一定的竞争优势。

同步思考

  假设某酒店是一家四星级酒店，共有334间可售客房，今年4月(30天)出售了7515个房晚，获得789075美元。另外有四家四星级酒店与该酒店位于同一地区，互为竞争对手。这五家酒店共有3500间客房，同月这五家酒店共售出74500个房晚，获得8268503美元的收入。下面先分别计算该酒店和竞争对手的OCC、ADR和RevPAR,然后再计算该酒店的MPI、ARI、RGI三大市场指数。结合计算结果，说明这些指标和指数揭示的含义。

   图1-3是A酒店2020年全年客房经营情况的数据报表，请大家根据此报表分析疫情对该酒店经营的影响。

 图1-3 A酒店2020年全年客房经营数据