转让项目

具体扣除项目

扣除标准

新建项目

房地产企业

拿地

①取得土地使用权所支付的金额

据实扣除（成本+契税）

建房

②房地产开发成本

据实扣除

③房地产开发费用

利息明确

利息＋（①+②）×5%

利息不明确

（①+②）×10%

销售

④与转让房地产有关的税金

城、教（不包括印花税）

优惠

⑤加计扣除额

（①＋②）×20%

非房地产企业

拿地

同

同

建房

同

同

销售

不同

城、教、印

　　【例题·单选题】某房地产企业开一发普通标准住宅，已知支付的土地出让金为2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售，取得销售收入9000万元；缴纳营业税、城建税和教育费附加495万元；印花税4.5万元。已知：该企业所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%，房地产开发加计扣除比率为20%。则该企业应缴纳的土地增值税为（　）万元。
　　A.0
　　B.289.5
　　C.386
　　D.482.5

『正确答案』A
『答案解析』
　　（1）住宅销售收入为9000万元。
　　（2）确定转让房地产的扣除项目金额包括：
　　①取得土地使用权所支付的金额＝2840+160=3000（万元）。
　　②住宅开发成本为2800万元。
　　③房地产开发费用＝（3000+2800）×10%=580（万元）。
　　④与转让房地产有关的税金＝495（万元）。缴纳的印花税已在管理费用中扣除。
　　⑤加计扣除=（3000+2800）×20%=1160（万元）。
　　转让房地产的扣除项目金额＝3000+2800+580+495+1160=8035（万元）。
　　（3）转让房地产的增值额=9000-8035=965（万元）。
　　（4）增值额与扣除项目金额的比率＝965/8035=12%
　　纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税。

转让项目

具体扣除项目

扣除标准

存量项目

房屋

房

①房屋及建筑物的评估价格

重置成本价×成新率

地

②取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用

据实扣除

销售

③与转让房地产有关的税金

土地

地

同

同

销售

同

同