个人贷款业务

一、个人住房贷款业务     

 个人住房贷款划分为两类：政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款。      

住房按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。即按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约（断供），银行有权收走房屋。       “按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。 

（一）政策性个人住房贷款      

政策性个人住房贷款主要指的是个人住房公积金委托贷款和个人住房组合贷款中涉及公积金贷款的部分。   

 1.个人住房公积金委托贷款的定义           

 个人住房公积金委托贷款是指商业银行根据住房资金管理中心的委托，以住房公积金为资金来源，按规定的要求向购买住房的个人发放的贷款。这种贷款之所以具有委托性质，是因为贷款资金由住房资金管理中心提供，贷款对象、金额、期限、利率由住房资金管理中心确定，贷款风险由住房资金管理中心承担，受托银行只负责办理贷款手续，协助贷款本息收回。

2.个人住房公积金委托贷款的基本条件  

（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；  

（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；  

（3）签订购房合同或购房协议；  

（4）能够支付不低于购房全部价款30%的首期付款；  

（5）开立住房公积金账户，城镇职工个人与所在单位必须连续缴纳住房公积金满6个月或一年（按各省市具体规定）。  

（6）夫妻双方都正常足额缴纳住房公积金的，只允许一方申请住房公积金贷款。     （7）一个家庭同一时间只能申请一次住房公积金贷款购买一处住房。 

（8）同意用所购住房做抵押。  

（9）贷款人年龄：贷款人年龄与贷款年限之和小于70岁。 

3.贷款的相关规定： 

（1）贷款期限      

贷款期限不得超过借款人在贷款发放之日起至国家法定退休的年限，最长不超过30年。 

（2）贷款利率      

贷款利率按照人民银行规定的个人住房公积金贷款利率执行。如遇利率调整，则于次年1月1日起执行新利率。           

住房公积金贷款	年利率%
五年以下（含五年）	2.75
五年以上	3.25

 （3）贷款额度      

我国政府还没有明确规定住房公积金的贷款额度，一般由各省市确定。

以上海公积金贷款额度为例：  

 ①上海公积金贷款购买首套房的个人最高贷款额度为50万元，缴交补充公积金的个人最高贷款额度为60万元；   

②上海公积金贷款购买首套房的家庭最高贷款额度为100万元，缴交补充公积金的家庭最高贷款额度为120万元；   

③购买改善性第二套普通商品房的额度参照首套住房的额度； 

④如果是购买第二套非普通商品房，那么个人最高贷款额度为40万元，缴交补充公积金的个人最高贷款额度为50万元；家庭最高贷款额度为80万元，缴交补充公积金的家庭最高贷款额度为100万元。

（4）公积金贷款比例          

一套房的公积金贷款最大比例为房屋总价的80%，二套房的公积金贷款最大比例为房屋总价的60%。 

（5）还款方式      

贷款期限在一年以内的住房公积金委托贷款，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限一年以上的住房公积金贷款一般采用分期还款方式，有两种形式：  

①等额本息还款方式   

②等额本金还款方式

（6）担保方式：    

  公积金贷款担保方式有以下四种，借款人可以根据贷款需要选择：  

①保证担保     

由保证人(担保公司)为借款人提供连带责任保证担保。保证人应当与公积金中心签订保证合同。   

②抵押担保     

 借款人以所购房屋为抵押提供担保，目前以这种方式为主。亦可用本人或第三人拥有房产作为抵押担保。 抵押物属共有财产时(包括夫妻关系存续期间形成的共有财产)，应提供全部共有人同意抵押的证明;借款人以第三人房产作抵押物的，应出具权利人同意抵押的证明(或承诺书)。

权属不明或有争议、危房、已经或将要纳入拆迁范围以及集体土地范围内的房产不能作为抵押。抵押物按规定应当进行评估。抵押人应当与公积金中心签订抵押合同，房产抵押应当依法到房产管理部门办理抵押登记，取得他项权利证或预抵押备案证明。  

 ③个人住房公积金担保      

借款人或他人以个人住房公积金为借款人提供连带责任担保。保证人的住房公积金余额应当达到贷款额度的80%以上。     

 以住房公积金为借款人担保后，在保证期间，保证人不能向公积金中心申请提取其住房公积金，也不能申请住房公积金贷款。借款人住房公积金金额达到贷款余额80%的标准时，其保证人自动解除保证。   

④质押担保      

借款人用国债、银行存单等有价证券作质物进行足额担保。出质人应当与公积金中心签订质押合同，并办理质物冻结、止付手续，质物由公积金中心保管。

住房公积金委托贷款流程

1、贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：

（1）申请人及配偶住房公积金缴存证明;

（2）申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件)，婚姻状况证明文件;

（3）家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明;

（4）购买住房的合同、协议等有效证明文件;

（5）用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明;

（6）公积金要求提供的其他资料。

2、对资料齐全的借款申请，银行及时受理审查，并及时报送公积金。

3、公积金负责审批贷款，并及时将审批结果通知银行。

4、银行按公积金审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金复核，公积金核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。

5、以住房抵押方式担保的，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部或盟收押保管。

（二）个人住房商业性贷款：一手房贷款       

  个人住房商业性贷款通常是指个人在购买、建造、装修自用普通住房时因自有资金不足，在支付一定比例的首期款后，以其房产作抵押向银行申请贷款来支付尚欠的购房款，并按约定的分期付款方式逐月偿还本息的一种业务。所购房产包括住宅、商铺、车库、别墅、写字楼等，包括一手房和二手房。       

个人住房商业性贷款包括一手房贷款和二手房贷款。一手房贷款是房产类型是借款人购买首次交易的住房，即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房，并以该住房作为抵押物。一手房贷款包括一手住房贷款和一手商用房贷款。二手房贷款包括二手住房贷款和二手商用房贷款知识点：普通住房     

 各地的普通住房标准有所不同，上海的现行普通住房标准（2014 年 11 月 20 日起执行）：   

(1)住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；  

(2)单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；   

(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44 倍以下。      而只要有一个条件不满足就是非普通住房。

1.主要特点：    

（1）贷款期限：1—30年   

（2）贷款利率：五年以上（含五年）商贷利率4.9%；五年以下商贷利率为年利率4.75%。   

（3）贷款额度：不高于房地产评估机构的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的60%。       

（4）还款方式：等额本息还款方式和等额本金还款方式    

  等额本息还款方式是指贷款期间，借款人每月以相等的偿还额足额归还贷款本金和利息。              

 等额本金还款方式是指贷款期间，借款人每月偿还相等的贷款本金，利息逐月递减。   

（5）担保方式：抵押担保、质押担保、保证担保三种方式

2. 借款人所应具备的条件  

 （1）有合法的居留身份，具有完全民事行为能力。 

 （2）有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。 

 （3）有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件。  

（4）有所购买、建造、装修住房全部价款20%以上的自筹金，并保证用于支付所购（建、修）住房的首付款。  

（5）有贷款行认可

的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。 

（6）个人社会信用良好；  

（7）贷款行规定的其他条件。

3．贷款额度 

（1）购买首套普通商品住房、经济适用房、公有住房、集资建房、再交易住房、房产置换、拍卖房产的，贷款额度不能超过购房合同总价的7O％。 

（2）购买二套商品房的，贷款额度不能超过购房合同总价的7O％。 

（3）对购买首套别墅，贷款额度不能超过购房合同总价的6O％。 

（4）对购买写字楼、商务套房、商铺店面、商品经营用房、单独的车库车位等商业用房的，贷款额度不能超过购房合同总价5O％。 

（5）对以“商住两用房”名义申请贷款的，贷款额度不能超过购房款或评估价格的55%。

4.贷款期限  

（1）以房产抵押方式发放的贷款，贷款期限不得超过所抵押房产的剩余使用年限。 

（2）用凭证式国债质押的，贷款期限最长不得超过凭证式国债的到期日。      若用不同期限的多张凭证式国债作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限。 

（3）贷款人已离退休或即将离退休的，贷款期限，男性自然人，其还款年限不超过70岁（借款人年龄加借款期限不超过70岁）；女性自然人，其还款年限不能超过65岁借款人年龄加借款期限不超过65岁）。（以各地区具体规定为准） 

（4）借款人申请贷款金额外负担较大的，一般不宜采用1年或1年以下的贷款期限。 

（5）对于购买普通住房贷款，贷款期限不能超过30年。 

（6）对于购买高档别墅、商业用房，贷款期限不能超过10年。

5.贷款操作程序 

（1）借款人向银行提出申请，提交申请材料     

 借款人向银行提出个人住房贷款申请，填写《银行个人住房贷款申请表》，并向贷款银行提交以下资料：   

①身份证件（居民身份证、户口薄或其他有效居留证件）及婚姻状况证明。   

②不低于房价规定比例的首付款缴付凭证（发票或收据）。  

③贷款银行认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明。 

④借款人及其配偶的人行征信系统信用记录报告。（授权贷款人查询及记录查询结果）

⑤符合规定的购买住房合同、协议或其他批准文件。  

⑥抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明和抵押物估价证明。 

⑦借款人及房屋共有人同意抵押的证明材料； 

⑧保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明。 

⑨以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证。 

⑩贷款银行要求提供的其他文件和资料。

贷款行收到借款人提交的资料后，经初步审查同意受理的，要在1个工作日内安排个人贷款部门进行调查。 

（2）贷款进行贷前调查             

贷款行正式受理借款申请后，应及时进行贷前调查，并要求在3个工作日内完成，采用现场调查、询问等方式进行全面的审查、评估。对借款人的调查，应由客户经理独立完成，不得交给开发商、经销商或其他中介机构代理。     

 调查主要针对借款申请人递交的《个人住房贷款申请表》和所提供证明及资料的真实性、有效性和合法性展开，并着重对以下材料进行审查： 

贷款材料审查   

①身份证件的审查。身份证是否真实有效，是否经有权部门签发，是否在有效期内，与户口簿上的有关要素是否一致，与借款人的情况是否相符。

②借款人偿债能力证明材料的审查。主要审查薪资收入的证明，投资收入证明，财产收入证明，信用记录证明等情况，核查借款人偿还贷款本息的能力。要求住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下（含），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含），需要在收入比中将配偶、共同借款人的收入计算在内的，也应将其债务一并计入。 

③购买房屋的协议书或合同书的审查。合同双方真实、有效、合法，标的物的真实合法性，双方的责任、权利完整、有效，双方签章合法、有效，购房人与借款人姓名一致，实地调查所购住房的地址、面积、售价、交房日期双方明确、合理。 

④首付款缴付凭证的审查。主要审查首付款缴付凭证，如发票或收据、已交房款的进账单或现金交款单是否真实、有效，对一手房贷款借款人是否已支付规定比例的首付款进行验证。

⑤抵押品合法性和价值。要求确定抵押担保是否足额有效，须认真调查核实抵押房屋的现状、房屋用途、房屋权属状况和交易价格，确保抵押物合法，抵押价值合理，变现能力强。抵押物共有人是否出具同意抵押的合法文件。 

 ⑥商用房贷款须严格调查交易的真实背景、投资风险，了解商用房地段的升值潜力，客户经理应根据借款人购买商用房的用途（出租或经营），对商用房商业氛围、经营前景、借款人从业经验等方面有针对性地进行调查。  

⑦贷款期限是否符合规定，贷款期限加上借款人年龄是否超过规定的年限。

借款人资信调查      

调查借款人的资信情况，主要根据借款人提供的材料，查询个人征信报告并与借款人面谈，对借款人的资信进行综合评价 

①借款人主体资格审查，判断借款人的民事行为能力，核实借款人的年龄、职业、健康状况。  

②通过中国人民银行人信用信息基础数据库、银行个贷系统、查询借款人房贷次数、信用记录和其他负债情况，如借款人的银行贷款有如下情况之一，且不能提供银行认可的情况说明，银行应严格审慎审批该笔贷款。  A.现有贷款状态为逾期；  B.拖欠本息记录累计超过三次以上；  C.信用卡有恶意透支。 

在调查中还应特别注意对以下情况作重点核实，以避免骗贷、套贷情况的发生：     

①多个借款申请人具有某一共性，例如同是开发商或施工单位职工、亲属，或者收入证明由同一家单位开出，或者来自异地同一地区等。    

②向借款申请人工作单位调查其情况时，所提供的工作单位证明不存在或者查无此人。    

③申请贷款所购买房屋的价格与该地区同类楼盘价格相比异常。    

④借款申请人对所购买房屋情况不了解。  

⑤借款人收入明显不符合实际情况等。    

⑥再交易住房的交易双方有亲属或连带关系。    

客户经理对借款人调查后，符合条件的，完成调查报告和上报材料，提出初步意见，报支行审贷部门审核后，上报分行有权审批部门审批。

（3）银行对贷款进行审批     

 贷款金额在贷款行审批权限以内，由贷款行行长审批；贷款金额在贷款行审批权限以外，经贷款行行长审批同意后，报上级行信贷审批机构审批。  

审查中应重点关注一下问题：  

 ①借款人和保证人的身份与资格是否真实有效，借款人是否符合贷款条件； 

 ②借款人和保证人提供的资料是否真实有效；  

 ③借款用途是否符合规定要求；  

 ④借款人的家庭经济收入是否真实，是否具有按期偿还贷款本息的能力；   

 ⑤借款保证人是否具有担保能力，提供的抵（质）押物是否足额有效；   

 ⑥贷款金额、成数、期限是否符合规定；  

 ⑦借款人和房产经销商提供的材料是否正确、完整、合规。

 ⑧客户经理对借款人的资信状况的评价分析是否准确合理；    

 ⑨贷款风险分析是否客观合理。  

 ⑩其他需要审查的事项。 

（4）银行与借款人签订贷款合同      

经审批同意，贷款行与借款人及有关当事人签订《个人住房（商用房）借款合同》、担保合同，列出抵押物清单，并签署一式两份的《划款扣款授权书》或《委托转账付款授权书》，办理抵押登记和公证等相关手续。  

（5）银行发放贷款   

 ①银行核实贷款发放条件            

 经审批同意发放的个人住房贷款，贷款行与借款人及有关当事人签订借款合同和担保合同后，必须认真落实有关贷款的发放条件。   

 ②银行为借款人开立贷款账户         

 个人住房贷款账户的开立和贷款的发放是同时进行的，这一阶段的业务操作是在贷款银行的前台完成的。营业机构前台会计部门根据“个人贷款发放通知书”、“提款通知单”等，在系统开户放款功能中开立个人贷款账户。   

 ③借助直接提款和专项提款两种方式最终完成贷款发放。其中直接提款即依据借款合同将贷款划转到借款人在经办行开立的储蓄存款账户；专项提款即依据借款合同以转账方式将贷款直接划转到开发商等在银行开立的存款账户上。

（6）划付贷款      

在上述手续办理完毕后，贷款行将贷款划入借款人在贷款行开立的账户内，再根据《划款扣款授权书》或《委托转账付款授权书》的授权，将贷款一次性从借款人账户划入开发商账号。      

全部材料按档案目录顺序整理成卷。

（7）贷后检查     

经办行应按照相关规定及时对贷款进行风险分类，并建立贷后检查制度。贷后检查的主要内容  

 ①借款人依合同约定归还贷款本息情况；   

 ②借款人有无骗取贷款行为；  

 ③借款人品行、职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况； 

 ④抵（质）押物保管及其价值变化情况； 

 ⑤有关合同及其相关材料的完整性和有效性，有无与法律、法规和制度相抵触。需要变更、修改、补充的； 

 ⑥信贷资产风险变化情况及趋势； 

 ⑦房地产开发商相关情况； 

 ⑧其他相关信息。

（8）银行收回贷款 正常还款操作程序：   

   借款人可以采取委托扣款方式和柜台还款方式偿还贷款本息。  

  ①委托扣款程序：签订委托扣款协议→每月生成委托扣款数据→后台发出统一扣款指令→委托扣款数据返回→批量入账。（目前主要采用这种方式） 

  ②柜台还款程序：办理缴存→填制还款单→收妥入账→打印还款凭证→交借款人回单。      

借款人将现金和现金交款单（或支票、信用卡、储蓄卡）交柜台经办人员打印个人住房贷款还款凭证，回单退借款人。

对借款申请人还款能力的判断：如何确定住房贷款每月还款额 

《商业银行房地产贷款风险管理指引》中关于住房贷款每月还款额的规定：      商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。    (合适的不超过35%、50%）      

房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款+月物业管理费）/月均收入。      

所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入。       

对银行实际操作，一般来讲，月均还款金额以不超过借款人家庭总收入的50%为宜。根据经验，还要求借款人家庭收入总额减去月均还款额之差除以借款人家庭总人口的数额要大于（等于）当地人均月消费额。 

 公式为：（借款人家庭收入总额-月均还款额）÷家庭总人数≧当地人均月消费额（三）个人住房商业性贷款：二手房贷款      

二手房贷款房产类型是购房人以在住房二级市场上交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款。 

1.二手房贷款条件   

（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；    

（2）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；    

（3）具有购买住房的合同或协议；    

（4）能够支付不低于购房全部价款后房屋评估价50%的首期付款；   

（5）同意以所购房屋作为抵押物，或提供贷款行认可的资产作为抵押物或质物，或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；    

（6）贷款行规定的其他条件。

2.二手房申办程序： 

 第一步：购房人与卖房人签定《商品房买卖合同》并确定是否用贷款方式购买。合同应进行网签。 

 第二步：借款人（买房人）提出贷款申请     

 借款人向银行提出贷款申请，客户经理向申请人说明申贷程序，解释申贷文件，并要求申请人准备相关申贷材料。  

第三步：准备并提交材料买房人材料包括： 

（1）借款人及其配偶的身份证明文件(包括身份证、护照、军官证)；

（2）借款人及其配偶的户籍证明文件（包括户口簿或其他有效居留证件）； 

（3）借款人婚姻状况证明（包括结婚证、离婚证、法院判决书）； 

（4）收入证明（包括工作单位出具的个人收入证明、收入流水单、纳税凭证）； 

（5）借款人家庭资产证明（包括银行存单、不动产证明、有价证券等）； 

（6）买卖双方签订的房屋交易合同；§

（7）借款人及共有人同意以所购房屋作抵押的文件。 

（8）交易房产的评估报告 

卖房人需提供的资料: 

（1）卖房人及其配偶的身份证明文件(包括身份证、护照、军官证) 

（2）卖房人及其配偶的户籍证明文件（包括户口簿或其他有效居留证件） 

（3）卖房人婚姻状况证明（包括结婚证、离婚证、法院判决书）； 

（4）交易房产的房产证； 

（5）房屋共有人同意出售房产的文件 （

6）如房屋已出租，须提供承租户放弃优先购买权的书面文件。   

借款申请人按银行要求准备材料并交给客户经理，客户经理审核全部材料的原件，留存复印件，并在复印件上签署“原件审核无误”字样，同时签署名字和日期。

第四步：贷前调查贷前调查的目的 

1.确定申请人购房行为的真实性 

2.评估申请人持续还款的能力调查方式 

（1）通过面谈； （2）通过书面材料； 

3.通过电访、家访或实地走访； 

4.通过互联网。

调查的内容（包括但不限于） 

1.了解并核实借款申请人的购房意愿是否真实；   

方式：面谈、电访或家访 

2.了解并核实借款申请人的工作情况、收入水平、以及家庭资产负债情况。

以分析工作及收入的稳定性，以及家庭经济的稳定性。

方式：面谈、书面材料或互联网  

3.了解并分析借款申请人的购房目的，例如：自住、商住、出租等；   

方式：面谈、书面材料  

4.审核担保手续是否完备；  

5.审核申贷材料是否齐全；  

6.登录当地房地产交易管理网，查询商品房交易的登记情况； 

7.登录人行征信系统，查询借款申请人及其配偶的《个人信用报告》，并打印留存； 

 8.由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。

逐笔面审  

1.审核所有材料的原件； 

2.指导借款申请人和相关人签署法律文件；  

3.了解借款申请人的相关情况；

4.为借款申请人通过一站式咨询服务。

面审时需要了解的问题： 

1.申请人的工作情况、收入情况，同时了解其行业情况。通过相关信息分析申请人工作及收入的稳定性、合理性以及还款能力； 

2.申请人的具体状况，包括家庭成员，供养人口。通过相关信息分析申请人的家庭稳定性、经济稳定性。 

3.申请人目前的居住状况购房目的，所购房屋的家庭情况。通过相关信息分析申请人购房目的和购房真实性； 

4.申请人和其家人的联系方式，便于银行进行相关服务和信息核实。

第五步：支行审查审批 

1.客户经理根据贷前调查情况，撰写风险评估书，并签署意见。 

2.整理材料，编制档案目录； 

3.支行审查人和支行行长依次审批，签署意见。

风险评估书（个人贷款调查报告）的内容 

1.申请人基本情况分析  说明申请人及其关联人的工作及收入情况，并分析其真实性及合理性；说明申请人的家庭情况；说明申请人的居住情况；说明对相关信息的核实方式。 

2.申请人的借款用途 

 说明申请人的借款用途，并分析其真实性及合理性。 

3.抵押物状况或担保情况   

说明抵押物的现状，测算抵押率；如有其他担保方式，应具体说明担保手续办理情况。

4.申请人的还款来源和还款意愿   说明申请人的还款来源，计算申请人收入与负债比率，分析其还款能力；通过相关信息分析其还款意愿。

第六步：分行审查审批 

1.审查人、部门负责人、主管行长三级审批； 

2.客户经理应认真阅读分行批复，落实相关要求； 

3.报卷退卷均须登记。

第七步：交首付，办理房屋产权过户     

 买卖双方在贷款行开立账户，购房者将首期购房款足额存入贷款行指定的账户。然后到房地产交易中心，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。   

1.客户经理应了解过户手续的比例过程；  

2.客户经理应审核契税发票和过户收件单的原件。

第八步：合同的签署      

银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合借款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。经贷款行调查、审查和审批后，借款人与贷款行签订借款合同和《划款扣款授权书》 

1.所有合同均须面签； 

2.所有合同不得涂改。

第九步：出账前审核 

1.全部合同等法律文件必须填写完整（必填项）； 

2.全部合同等法律文件必须签署正确（借款人、抵押人、保证人等）； 

3.全部材料按档案目录顺序整理成卷。

4.登录个贷系统，打印“贷款发放通知书”，加盖个人信贷业务专用章。

5.填写《贷款转账凭证》和《提款申请审批表（代借据）》

6.进行支行内部的相关审批。 

7.编制贷款账号，开立贷款账户 

8.填写《个人贷款业务出账审核审批表》； 

9.认真核对分行批复，检查是否已经落实相关放款要求； 

10.所有材料上审核部门审核，审核通过后办理放款事项。

第十步：放款 

1.提交材料     

将合同、批复、借据（加盖个人信贷业务专用章）、贷款转账凭证、出账前审批表（加盖审核专用章）、贷款发放通知书提交贷款放款部门，作为出账划款的依据。 

2.出账划款      

放款部门确认材料无误后，进行划账处理。将贷款划入借款人在贷款行开立的贷款账户内，再根据《划款扣款授权书》的授权，将贷款一次性从借款人账户划入售房者账号。

3.相关人员在个贷系统上记账

第十一步：办理抵押登记、保险 

1.相关部门或个人办理房产抵押登记手续； 

2.移交产权证明。      

借款人将已办妥抵押登记手续的房屋所有权证、房屋他项权证和所购房屋的保险单(正本)，一并交贷款行抵押。

第十二步：贷后管理    

 经办行应按照相关规定及时对贷款进行风险分类，并建立贷后检查制度。贷后检查的主要内容  

①借款人依合同约定归还贷款本息情况；   

②借款人有无骗取贷款行为；   

③借款人品行、职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况；   

④抵（质）押物保管及其价值变化情况；   

⑤有关合同及其相关材料的完整性和有效性，有无与法律、法规和制度相抵触。需要变更、修改、补充的；   

⑥信贷资产风险变化情况及趋势；  

⑦ 其他相关信息。

第十三步：银行收回贷款 

正常还款操作程序：      

借款人可以采取委托扣款方式和柜台还款方式偿还贷款本息。   

①委托扣款程序：签订委托扣款协议→每月生成委托扣款数据→后台发出统一扣款指令→委托扣款数据返回→批量入账。（目前主要采用这种方式）   

②柜台还款程序：办理缴存→填制还款单→收妥入账→打印还款凭证→交借款人回单。      

借款人将现金和现金交款单（或支票、信用卡、银行卡）交柜台经办人员打印个人住房贷款还款凭证，回单退借款人。

一手房与二手房贷款的区别

（1）贷款额度不同     

通常情况下二手房贷款额度会低于新房贷款，因为二手房还受到房龄的限制。

（2）贷款计算方法不同          

一手房在办理新房贷款首付的时候是按照购房时的市场价格作为参考的，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例，即首付款=总房款-客户贷款额。     

 二手房在办理房屋贷款是根据二手房评估作为参考的，一般二手房评估价低于市场价，评估价大多为二手房市场价值的80%—90%，即二手房净首付=实际成交价-客户贷款额，其中净首付款不包括国际税费和中介服务佣金的首付款。因此，二手房首付一般要比一手房的高。

（3）贷款期限不同       

在我国房屋是有70年产权的，一手房贷款年限是房贷的最高贷款期限最长为30年，申请者年龄和贷款期限之和不超过70年。而二手房贷款期限不超过30年，且与借款人年龄之和不超过65年。

（4）贷款银行不同    一

手房开发商指定贷款银行，借款人没有选择权；二手房借款人可以自己选择贷款银行。