该案中，王阿婆与陈阿公是再婚伴侣，陈阿公去世后，陈阿公的儿子将王阿婆赶出家门。王阿婆无家可归，只好拿出陈阿公的遗嘱，与继子打起了官司。王阿婆希望能够兑现老伴的遗嘱，让她拥有房屋的居住权，安度余生。

那么，遗嘱设立居住权未登记是否有效？房屋过户后，原遗嘱能否继续执行？法庭上，双方展开了争辩。

房子提前卖给儿子，遗嘱却给老伴设居住权？

王阿婆是陈阿公的第三任妻子，2012年，二人登记结婚。双方居住的房子是陈阿公2004年购买的，登记在陈阿公的名下。2015年，陈阿公立下遗嘱并办理公证，决定由第一任妻子所生的儿子大陈继承该房屋，同时王阿婆享有其中一间卧室的居住权，可以住到王阿婆去世。

2017年，陈阿公却把房子提前过户给儿子大陈。过户后，老两口还是照常居住，直到2021年1月陈阿公去世。不料，陈阿公一去世，大陈就以所有权人的身份找上门，更换门锁，并要求王阿婆限期搬离。

王阿婆了解到民法典设立了居住权登记制度，于是，拿出陈阿公的遗嘱公证书诉至法院，要求确认并保障其对房屋的居住权，同时要求办理居住权登记。

对此，大陈辩称，房子购买于父亲与第二任妻子的婚姻关系存续期间，属于夫妻共同财产，父亲擅自设立居住权的遗嘱是无效的；父亲与第二任妻子在2017年共同以82万元的价格，将房屋卖给了自己，说明父亲已经改变主意，原来安排居住权的遗嘱不用再履行；自己现在已经是房屋的所有权人，王阿婆的居住权没有登记就没有设立，不同意继续为王阿婆登记设立居住权。

陈阿公的第二任妻子表示，二人婚姻关系仅维持了一年多，离婚时，陈阿公补偿自己20万元，双方没有财产争议，她和房子没有瓜葛。

此外，法院还了解到，关于父子间房产买卖的情况，双方虽签订了《买卖合同》，但交易价格仅为10万元。除了过户几个月后，大陈向陈阿公转账了一笔备注为“寄存款”的22万元之外，大陈声称其他购房款都是现金交付并没有凭证。

随着法院调查的展开，更多的事实被挖掘出来——陈阿公生前曾多次到辖区派出所反映大陈诓骗其过户房产，企图变卖房产后将继母清出去，请求民警帮忙追讨被过户的房产，还希望能够妥善解决王阿婆的居住问题。

法院确认王阿婆的居住权及其具体范围

经审理，法院认为，陈阿公订立遗嘱时虽然还没有居住权制度，但遗嘱自其2021年1月去世时开始发生效力，此时民法典已经开始实施，并增设了居住权制度，可以适用民法典关于居住权的相关规定。案件争议焦点聚焦在三个方面 。

1.遗嘱是否可以成为王阿婆享有居住权的依据？

从陈阿公与前妻的离婚协议以及前妻的陈述来看，离婚后，房子已完全归陈阿公个人所有，他有权利根据自己的意愿来处置房产。陈阿公订立遗嘱为王阿婆设立居住权，意思清晰明确并办理了公证，符合遗嘱设立居住权的法定要件，并不需要在登记之后才发生法律效力。

2.陈阿公与儿子的房屋买卖关系是否真实有效？

陈阿公与儿子之间的《房屋买卖合同》约定价款10万元显然低于市场价格，与大陈口述约定价格82万元也不吻合，且无论是10万元还是82万元，大陈都没有实际支付购房款的确凿证据，再加上之后陈阿公向派出所反映的情况，可以佐证双方并非真实的房屋买卖关系。

3.房产已经过户是否影响王阿婆的居住权？

陈阿公将房产提前过户给儿子，从客观结果上看与遗嘱的安排并不矛盾，过户之后陈阿公也没有撤销遗嘱，并且主动向民警要求协调解决王阿婆的居住问题，因此，不能因提前过户就认为其改变了安置王阿婆居住的意思表示。大陈在获得房产所有权的同时，应当尊重陈阿公的意愿，尊重王阿婆享有的居住权益。

此外，法官还坚持“以人为本”，想深一层，担心陈阿公仅指定一间卧室供王阿婆居住的笼统遗嘱会被机械执行，从而让王阿婆进不了门、出不了屋，从正常生活需求和相邻为善的角度，确认了王阿婆对房屋的居住权还应包含该房屋的共用区域，以便其真正能够在房屋中安心居住。

据此，思明区人民法院作出一审判决，确认了王阿婆的居住权及其具体范围，明确居住期限至其去世之日止，要求大陈配合王阿婆到不动产登记中心办理居住权登记手续。

一审判决后，大陈不服，提起上诉。最终，厦门中级人民法院作出二审判决，维持一审原判。

法官提醒：设立居住权可订合同也可立遗嘱

该案主审法官表示，现实生活中为亲友安排居住权的实践其实由来已久，但在民法典实施之前，这种安排只被看作是附属于所有权之下的一种使用权，没有办法登记公示。而民法典实施之后，就将居住权明确为一种法定的用益物权，以满足多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的需要，使房屋能够“物尽其用”。民法典实施前后最大的区别在于可以到不动产登记机关进行登记向世人公示，具有了很强的保障效力。

因此，如果具备登记条件，要及时登记正式设立居住权，这样可以避免产生不必要的争议。同时需要明确的是，民法典虽然规定居住权主要依据合同取得，并且在登记之时才算正式设立；但是还规定了可以通过遗嘱方式设立居住权，并且根据规定，因遗嘱取得居住权的，居住权自遗嘱生效时即告设立，继承人继承房产不影响设立在先的居住权继续存在。