汪某诉李某国、李某房屋买卖合同案

基本案情

汪某与李某国系夫妻关系，二人于1996年9月23日结婚，2002年3月12日婚生一子名李某纬。2006年11月22日，李某国、李某纬（李某国代写）与北京某置地公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了本案诉争房屋即海淀区西二旗西路×号院××号楼×单元2×2室，总价款为1414050元。2009年6月25日，李某国、李某纬分别取得了房屋所有证，房屋所有权证号分别为×京房权证海字第091829号、×京房权证海字第091850号，在上述两房屋所有权证的共有情况一栏均载明：按份共有，在附记一栏均载明：李某国共有份额为99％，李某纬共有份额为1％。2009年6月29日，李某国、李某纬（李某国代写）与李某签订存量房屋买卖合同，将上述诉争房屋海淀区西二旗西路×号院××号楼×单元2×2室出售给李某，合同约定的价格为841640元。2009年6月30日，李某取得了上述诉争房屋的房屋所有权证，房屋所有权证号为×京房权证海字第0××××2号。汪某起诉至法院，请求法院确认李某国、李某就案涉房屋所签存量房屋买卖合同无效。

法院判决

一审法院北京市海淀区人民法院认为：根据《物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或 者动产的所有权：1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2.以合理的价格转让；3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

对于李某在受让本案诉争房屋时是否是善意的问题，根据《物权法》的相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。而不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在本案中，李某国及李某纬所取得的房屋所有权证即《物权法》规定的不动产权属证书，基于不动产的公示、公信原则，作为买受人的李某有理由相信上述李某国及李某纬所取得的房屋所有权证所载明的物权及内容，即李某国与李某纬系所出售房屋的共有人，所占份额李某国为99％、李某纬为1％，又因李某国系李某纬的法定代理人，其在办理房屋所有权转让手续时也出具了证明两者监护关系的相应公证书，故李某基于上述信赖而相信出卖人李某 国及其共有人李某纬对所出售的房屋享有完全权利，并与二人签订存量房屋买卖合同，尽到了受让人的注意义务，不存在过错。此外，诉讼中，汪某亦未向法院提交李某国、李某签订上述存量房屋买卖合同时存在恶意串通损害其和李某纬利益的行为的相应证据。因此，认定李某在受让本案诉争房屋时确属善意。

关于本案诉争房屋转让的价格是否合理问题。虽然本案存量房屋买卖合同约定的转让价格为841640元，但李某国、李某在诉讼中均承认实 际成交的价格为160万元，并提交了相应交易记录，汪某虽对二人交易行为的真实性提出质疑，认为系虚假交易，但由于并未对此提交相应证据，法院不予采信，又因综合审查李某国提交的个人储蓄账户明细清单、账户历史交易明细表及李某提交的李某国收条、银行电汇凭证、上饶银行对私储蓄账户明细账等证据，上述证据作为一个证据链可以相互印证，如实反映出双方之间存在二人所述的付款160万元的交易行为， 而该160万元的交易数额考虑到李某国的购房价格、诉争房屋所在地区当时二手房市场价格及涨跌等因素，并不属于明显偏低价格，故本案诉争房屋转让的价格仍应属合理价格范围之内。

关于转让的诉争房屋是否已登记问题。该诉争房屋已于2009年6月30日办理了转让登记手续，李某已依法取得了诉争房屋海淀区西二旗西路×号院××号楼×单元2×2室的房屋所有权证。

综上分析，李某在取得本案诉争房屋所有权时已具备善意取得的全部要件，应认定为善意买受人。李某国在签订上述存量房屋买卖合同时是否属善意不影响李某成为善意买受人，也不影响本案存量房屋买卖合同的效力。因此，依照《合同法》第八条、《物权法》第一百零六条之规定，判决驳回汪某请求确认李某国、李某就案涉房屋签订的存量房屋买卖合同无效的诉讼请求。

二审法院北京市第一中级人民法院同样认为，本案构成善意取得，并认为李某国与李某于2009年6月29日签订的存量房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。因此判决驳回上诉，维持原判。

点评

此案涉及民法典物权编第311条的规定，民法典物权编第311条以原《物权法》第106条为基础并作了修改。

善意取得是所有权取得的重要方式之一，对于所有权的善意取得要件，本案的争议焦点是受让人受让案涉房屋是否构成善意取得。本案中，法院依照原《合同法》第8条、原《物权法》第106条之规定，李某在取得本案诉争房屋所有权时已具备善意取得的全部要件：1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2.以合理的价格转让；3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。应认定为善意买受人。虽然汪某基于与李某国的夫妻关系对涉案房屋享有共有权，李某国处分涉案房屋构成无权处分，但由于李某受让房屋符合善意取得的要件，因此汪某的请求无法对抗李某取得涉案房屋。李某国在签订上述房屋买卖合同时，是否属善意，不影响李某成为善意买受人，也不影响本案房屋买卖合同的效力。