温某诉广东省广州市国土资源和房屋管理局房屋行政登记案

基本案情

案涉房屋是位于广东省广州市花都区新华街平步大道中××号×××新城内××号的别墅商品房，该房屋原权属人为温某之父梁某峰，梁某峰系巴拿马籍华人，于2006年7月31日死亡。2008年12月1日，黄某持伪造的委托书及公证书，虚构其为梁某峰的弟弟梁某雄，以证件遗失为名申请补领了梁某峰名下的案涉房屋房地产权证。2009年1月23日，黄某使用虚假资料，约定将案涉房屋出售给谢某，谢某向黄某支付了165万元。2009年3月23日，广州市国土资源和房屋管理局将案涉房屋转移登记在谢某的名下，房地产权证号为00××03。2010年4月27日，谢某与曾某的母亲卢某君签订购房合同，约定以338万元的价格将案涉房屋出卖给卢某君，卢某君向谢某支付了购房款。2010年9月13日，广州市国土资源和房屋管理局经审核后将案涉房屋转移登记在曾某名下，因案涉房屋涉及刑事诉讼，尚未将房地产权证颁发给曾某。广州市中级人民法院作出 （2011）穗中法刑二初字第133号刑事判决，认定黄某犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金10万元；同时判决扣押黄某的赃款8万元退赔被害人，不足部分予以继续追缴。

温某于2012年11月21日向广州市花都区人民法院提起行政诉讼，请求确认广州市国土资源和房屋管理局为黄某、谢某办理房屋交易过户的具体行政行为违法，判决撤销00××03号房地产权证。广州市花都区人民法院于2013年1月8日作出（2013）穗花法立行初字第1号行政裁定，对温某的起诉不予受理。温某提起上诉。广州市中级人民法院于2013年5月17日作出（2013）穗中法行终字第349号行政裁定，撤销广州市花都区人民法院（2013）穗花法立行初字第1号行政裁定，由广州市花都区人民法院立案受理。广州市花都区人民法院于2013年11月4日作出（2013）穗花法行初字第23号行政判决。温某、广州市国土资源和房屋管理局不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2014年9月1日作出（2014）穗中法行终字第34号行政判决。曾某、谢某不服，向广州市中级人民法院申请再审。在申请再审期间，曾某提供2014年9月9日在广州市国土资源和房屋管理局花都区分局查询打印的《房地产登记簿查册表》，记载登记字号花房03674××，地号1180××-7，档案号栏空白，权属人为曾某，产权证号0300041×××，权属来源说明为2010年向谢某购买，登记日期2010年9月13日，是否纳税为已纳税，备注栏空白。广州市国土资源和房屋管理局提供2015年2月13日在广州市国土资源和房屋管理局花都区分局查询打印的《房地产登记簿查册表》，记载登记字号空白，地号118071-7，档案号栏空白，权属人栏空白，产权证号栏空白，权属来源说明栏空白，登记日期空白，是否纳税为其他，备注栏为：“2005年1月办理增量房转移登记，权属人梁某峰，2009年1月办理遗失补发，2009年3月办理存量房转移登记，购买人谢某；2010年7月存量房转移登记，购买人曾某，未发证，权属有纠纷。

法院判决

本案的争议焦点如下：

第一，关于涉案房屋首次转移登记行为是否合法的问题。《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。”申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料。本案中，广州市国土资源和房屋管理局作出被诉转移登记行为时所依据的黄某提交的登记材 料已被生效的广州市中级人民法院（2011）穗中法刑二初字第133号刑事判决确认为虚假材料，且黄某与谢某买卖涉案房屋的行为也已被生效的民事判决确认为无效。被诉转移登记行为主要证据不足，登记结果错误。温某提出广州市国土资源和房屋管理局未尽合理审查义务，办理涉案房屋所有权转移登记行为违法的主张，可以成立。广州市国土资源和规划委员会提出被诉登记行为没有违法性，犯罪行为导致的后果不应由其来承担的答辩意见，缺乏事实根据和法律依据，法院不予支持。

第二，关于涉案房屋后续转移登记行为是否依照法律规定已经完成登记，曾某是否善意取得涉案房屋所有权的问题。《房屋登记办法》第二条规定：“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。”第七条规定：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。”《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”根据上述规定，虽然房屋登记程序包括记载于登记簿和发证两个程序，但只要房屋登记机构将房屋权利和其他应当记载的事项记载于登记簿，房屋登记便发生效力。本案中，2010年9月13日，广州市国土资源和房屋管理局将案涉房屋转移登记至曾某名下，并已将相关事项记载于登记簿。截至2014年9月9日，申诉人仍然能够到房屋登记机构查询打印案涉房屋的《房地产登记簿查册表》，查询到案涉房屋的登记字号、权属人及产权证号等信息，足以证明登记事项已对外产生公信力。广州市国土资源和房屋管理局在此后对已经完成的登记事项进行更改，并不能消除涉案房屋依照法律规定已经登记的法律后果。本案中，各方当事人对于曾某受让房屋时是善意的，以合理的价格转让这两个要件，均无异议。涉案房屋是否依照法律规定已经登记就是曾某是否善意取得房屋所有权的关键。根据现已查明的事实，涉案房屋已登记于曾某名下，虽未颁发房地产权证，但已产生公示效力，已经符合《物权法》第一百零六条第一款第三项的规定，因此，曾某提出涉案房屋已进行不动产权登记且已转移登记在其名下，并对外进行公示，其是否拿到房地产权证并不影响转移登记的效力的主张成立，法院予以支持。

第三，关于涉案房屋首次转移登记行为及颁发给谢某的房地产权证是否应当被撤销的问题。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的具体规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，司法机关发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。本案中，已经生效的刑事判决证明黄某以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，被诉的首次转移 登记行为违法，但因曾某已经善意取得涉案房屋所有权，判决确认被诉 登记行为违法，不撤销登记行为，符合上述规定。

点评

此案涉及民法典物权编第214条的规定。民法典物权编第214条沿袭了原《物权法》第14条的规定。 根据本条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，涉案房屋已经转移登记至曾某名下，广州市国土资源和规划委员会已将相关事项记载于登记簿，且曾某取得涉案房屋所有权符合善意取得的规定，故房屋所有权自移转事项记载于不动产登记簿时已经发生效力。